Выселяй и властвуй
Выселяй и властвуй
Госдума утвердила механизм расторжения договоров аренды с компаниями из недружественных стран
Российские торговые центры получат право в одностороннем порядке разрывать договоры аренды с ретейлом и общепитом из недружественных стран до конца 2022 года. Такие поправки одобрила Госдума. У режима есть ряд исключений
Госдума одобрила новые правила расчета арендной платы с компаниями из сфер торговли и общепита сразу во втором и третьем, окончательном, чтениях, передает корреспондент РБК. Инициативы были оформлены в виде поправок ко второму чтению законопроекта, направленного на легализацию выпуска многоголосых акций международными компаниями, который был принят в первом чтении 14 июня.
В чем суть изменений
Новые правила для арендодателей будут действовать до конца 2022 года и распространятся на их отношения с арендаторами, если последние соответствуют трем условиям:
- они прямо или косвенно связаны с недружественными государствами;
- ставка арендной платы установлена в виде доли от доходов, полученных в результате использования арендуемого имущества, или в каком-либо другом виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора. Другими словами, арендаторы платят не фиксированную сумму, а процент с товарооборота;
- арендаторы приостановили или прекратили использовать арендуемое имущество для осуществления хозяйственной деятельности, в результате чего произошло сильное снижение арендной платы (более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
При соблюдении этих критериев арендодатель получит следующие права:
- требовать внесения арендной платы в размере среднемесячного платежа в 2021 году или в период с января по 24 февраля 2022 года (даты начала военных действий на Украине), если договор об аренде был заключен в 2022 году;
- отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке. Но для этого необходимо соблюдение еще хотя бы одного из дополнительных условий: арендатор не возобновил использование арендного имущества через десять дней после получения соответствующего уведомления или же отказался вносить плату по среднему тарифу за 2021 год.
Правила защищают бизнесы, которые остались в России. В документе перечислены случаи, когда односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем не может быть применен, а именно:
- если арендатор утратил контроль иностранных лиц после 24 февраля и после этого перешел под контроль российских юридических или физических лиц;
-
если арендатор утратил контроль иностранных лиц в пользу российских после 24 февраля, а кроме того, изменил товарный знак или фирменное наименование.
В марте замглавы Минпромторга Виктор Евтухов разослал собственникам торговых центров письмо, в котором «настоятельно рекомендовал» установить фиксированную ставку для всех арендаторов, приостановивших работу. В конце мая на необходимость нового регулирования арендных отношений указывал глава правительства Михаил Мишустин.
«Некоторые иностранные компании, приостанавливая работу по политическим соображениям, не торопятся освобождать помещения. Поэтому собираемся предоставить собственникам право досрочно расторгать договоры аренды с компаниями, связанными с недружественными государствами», — сказал премьер на заседании президиума правкомиссии по повышению устойчивости экономики в условиях санкций.
Как законопроект повлияет на рынок
Новые правила расторжения договоров могут стать дополнительным инструментом арендодателей в ведении переговоров с арендаторами, говорит Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров (РСТЦ; объединяет собственников и управляющих торговой недвижимостью). Рычаг, который дает закон, нужен многим арендодателям для возможности расторгнуть договоры, поскольку сейчас зачастую сделать это можно только через суд, говорит директор ретейл-департамента консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько.
По данным РСТЦ, на международные бренды, остановившие работу, приходится около 20% площадей в торговых центрах в России. Москаленко отмечает, что также примерно на 20% снизилась выручка владельцев торговых центров за последние четыре месяца. По итогам года торговые центры могут недополучить около 30% выручки, оценивали ранее в СORE.XP.
Новый закон вряд ли приведет к массовому закрытию магазинов международных брендов, считает Москаленко. «Мы живем не одним днем. И арендаторы, и арендодатели — это крупный бизнес. Мы рассчитываем, что все это благополучно закончится и мы сможем вести деятельность. Предлагаемый законом вариант — самый жесткий, он будет применяться, когда стороны точно не планируют сотрудничать», — поясняет он. Пока расторгнуть договоры хотят немногие, потому что «в собственниках живет надежда, что бренды останутся работать в том или ином виде», подтверждает Малахатько. К тому же найти замену ушедшим брендам не так просто, добавляет она. Большинство арендаторов и арендодателей будут принимать решения о дальнейшей работе в сентябре-октябре, прогнозирует Малахатько.
По данным участников рынка, международные компании продолжают платить арендную плату, у некоторых из них есть индивидуальные договоренности об объемах выплат. По словам Москаленко, ретейлеры, приостановившие работу, платят аренду со скидками 10–90% в зависимости от договоренностей с владельцами торгового центра, его популярности и т.п. В CORE.XP говорят, что в среднем скидки составляют 30–50%. Ранее в интервью РБК первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов объяснял, что ретейлеры продолжают платить за аренду, поскольку рассчитывают возобновить работу в России. Некоторые бренды не платят аренду, а копят дебиторскую задолженность, указывает Малахатько, отмечая, что так поступают ретейлеры, которые точно намерены уйти с российского рынка.
Какие бренды закрыли магазины в России
По подсчетам Йельской школы менеджмента, после начала боевых действий на Украине 24 февраля больше тысячи международных компаний заявили, что сократят бизнес в России, приостановят некоторые или все операции в стране, прекратят инвестиции в развитие или полностью уйдут. Международные ретейлеры начали объявлять о приостановке работы в стране в начале марта. По подсчетам консультантов коммерческой недвижимости Knight Frank, на начало апреля 160 международных брендов объявили о приостановке работы в России — в частности, 21% из них приходится на fashion-ретейлеров.
Приостановил работу своих магазинов холдинг Inditex (сети Zara, Bershka, Oysho и др.), H&M (H&M, COS, &Other Stories), Adidas и Uniqlo. До продажи консорциуму инвесторов из Китая в конце мая не работали магазины LPP (Reserved, House). Кроме того Inditex решил расторгнуть договоры аренды и полностью закрыть около 50 магазинов своих брендов, но объяснил это глобальной оптимизацией сети.
Часть зарубежных ретейлеров, которые приняли решение уйти с рынка, продали свой локальный бизнес менеджменту, франчайзи или новым инвесторам. Так, французский косметический производитель L'Occitane передал бизнес местному менеджменту, испанский ретейлер Mango начал передачу бизнеса российским партнерам. Окончательно покинули российский рынок шведская сеть товаров для дома Jysk, производители обуви Crocs и спортивных товаров Nike, готовится уйти с российского рынка шведский производитель мебели IKEA.
РБК направил запросы в Inditex, Decathlon, Fast Retailing (Uniqlo). В H&M и Adidas отказались от комментариев.
