Офисное пространство ужалось на одну пятую
Офисное пространство ужалось на одну пятую
Аналитики CORE.XP оценили динамику столичного рынка коммерческой недвижимости
Объем сделок по аренде и покупке офисов в Москве за год сократился на 20%. Но даже такой результат оказался выше пессимистичного сценария. Спрос в ближайшие годы будут поддерживать сделки структур с госучастием, считают эксперты
По итогам 2022 года общая площадь офисов в Москве, взятых в аренду и купленных для собственных нужд, составила 1,2 млн кв. м, следует из отчета консалтинговой компании CORE.XP (бывшая CBRE), с которым ознакомился РБК. Это на 20,6% меньше, чем по результатам 2021 года, когда спрос на офисы в столице составил 1,5 млн кв. м. Но в этот показатель не входят продления договоров аренды и субаренда помещений.
Схожие данные по аренде и покупке офисов в Москве дают и другие консалтинговые компании. По оценке Nikoliers, объем сделок в Москве составил 1,17 млн кв. м (на 24% ниже результата 2021-го). По подсчетам IBC Real Estate, в Москве было арендовано и куплено 1 млн кв. м (минус 29% год к году).
Но даже такой результат оказался лучше ожиданий аналитиков: их прогнозы разнились в диапазоне от 800 тыс. кв. м до 1 млн кв. м за год, напоминает руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. Более того, фактический итог года на 2,5% (или 34 тыс. кв. м) больше, чем в 2020 году, когда началась пандемия COVID-19.
Совокупный объем не оправдал самые пессимистичные прогнозы, что означает, что рынок не стоит на месте и постепенно адаптируется к новым реалиям, подтверждает заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская. Прогнозы большего падения рынка были связаны с тем, что многие международные компании заявили о планах по уходу с российского рынка и закрытию своих офисов в ответ на начало боевых действий на Украине 24 февраля 2022 года и введения санкций в отношении России. Западные компании не заключали новых крупных договоров аренды, а часть российских компаний оптимизировали затраты на офисы. Несмотря на все сложности, с которыми рынок столкнулся в 2022 году, активность арендаторов и покупателей не сократилась до результатов кризисных 2014–2015 годов, когда суммарная площадь сделок находилась на отметке 750–850 тыс. кв. м, отмечает Хорошилова.
Когда было заключено больше всего сделок
По данным CORE.XP, самым активным по сделкам стал четвертый квартал, на него пришлось 30% всех сданных в аренду и проданных «метров» 2022 года. Самой крупной сделкой прошлого года стала покупка правительством Москвы одного из корпусов бизнес-центра «Верейская плаза» площадью 26,6 тыс. кв. м в Западном округе Москвы, рядом с Аминьевским шоссе, указывает Хорошилова.
Среди крупных сделок также — 22 тыс. кв. м в «Останкино Бизнес Парк», которые купил холдинг НТК, и БЦ «Невис» площадью 15 тыс. кв. м, который перешел в собственность ЗПИФ «ГлобалСтройПроект» под управлением «Аурум Инвестмент». Собственники паев фонда не раскрываются, участники рынка связывают их с акционерами ЛУКОЙЛа. В пресс-службе компании эту информацию не комментируют.
Доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы с учетом субаренды и переуступки прав аренды выросла на 2,7 п.п. по сравнению с концом 2021 года и составила 10,3%, отмечают в CORE.XP. По данным NF Group, больше свободных площадей в более дорогих офисах, которые относят к классу А, — в них к концу прошлого года пустовало 13,4% площадей. В классе B, в котором ставки аренды ниже, свободны были 7,4% площадей.
Произошел заметный рост пустующих офисных площадей, но он очень далек от пиковых значений 2014–2016 годов, когда этот показатель превысил 17%, говорит Хорошилова. Общая площадь свободных офисов в бизнес-центрах Москвы по состоянию на конец 2022 года составила 1,8 млн кв. м. По результатам 2023 года в CORE.XP ожидают роста свободных площадей до 12%.
Что ждет рынок офисов в 2023 году
В CORE.XP ожидают, что спрос на покупку и аренду офисов в Москве по итогам 2023 года составит не менее 1 млн кв. м. По результатам первого квартала в компании ожидают сделок на не менее чем 150–200 тыс. кв. м, что на 40–50% меньше за аналогичный период прошлого года. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай полагает, что объем спроса в 2023 году составит 1,1 млн кв. м. В перспективе одного—трех лет основными драйверами спроса на рынке офисной недвижимости Москвы будут компании с государственным участием, прогнозирует она.
Из-за снижения спроса в прошлом году уже снизились ставки аренды. По итогам 2022 года средневзвешенная ставка аренды составила 21,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, сократившись на 4,3% по сравнению с первым полугодием 2022 года, говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.
Однако, по данным IBC Real Estate, технически за год ставки аренды выросли: на 13% в классе А и на 12% в классе B. Ногай объясняет это спецификой текущего кризиса: после выезда международных арендаторов освобождаются офисы в премиальных бизнес-центрах в дорогих локациях, из-за этого они попадают в расчет средней ставки аренды, что ведет к номинальному росту индикаторов. В 2023 году в IBC Real Estate ожидают снижения ставок аренды на 1–2%.
В прошлом году арендодатели точечно готовы были давать скидки до 20–30% в процессе переговоров, говорит гендиректор компании Remain Дмитрий Клапша. Но, предлагая скидки, арендодатели, как правило, готовы заключать краткосрочные договоры аренды — на 11 месяцев или на два-три года, — и эта тенденция продолжится, говорит он. Эксперт поясняет, что собственники офисов хотят иметь возможность заменить арендатора, если рынок развернется и начнет расти. Арендаторы также в основном не готовы подписывать договоры больше, чем на три года, а в более долгосрочных договорах прописывают возможность досрочного расторжения без штрафа. «Это будет повсеместная история, потому что из-за неопределенности арендаторы хотят гибкости. Арендодатели также просят внести в договор возможность расторжения, потому что надеются на улучшение ситуации или на то, что придет другой клиент, который будет готов больше заплатить», — заключает он.
