С акцентом на дисконт
С акцентом на дисконт
Аналитики CORE.XP оценили объем проданной иностранными инвесторами коммерческой недвижимости
Из-за вынужденного дисконта на фоне спецоперации на Украине иностранные инвесторы при продаже недвижимости в России могли не получить до ₽50 млрд. Остающийся портфель коммерческой недвижимости оценивается без скидок в ₽800 млрд
Иностранные инвесторы, продавшие в прошлом году активы в коммерческой недвижимости в России, получили за них примерно на 22–38 млрд руб. меньше их рыночной стоимости, подсчитали для РБК аналитики консалтинговой компании CORE.XP. Схожие оценки и у IBC Real Estate: общая сумма скидок при продаже коммерческой недвижимости иностранцев в прошлом году составила 30–40 млрд руб. С учетом сделок, совершенных в первом квартале 2023 года, дисконт может достигать 50 млрд руб., отмечают в IBC Real Estate. Общий размер дисконта по всем объектам составил около 20–30% от их рыночной цены.
Сколько недвижимости продали иностранцы
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России, по данным CORE.XP, по итогам 2022 года вырос на 44%, до 256 млрд руб., из них на продажу объектов, принадлежавших зарубежным игрокам, пришлось 34%, или 88 млрд руб. В 2021 году на реализацию активов иностранцев приходилось лишь 10% (или 18 млрд руб.) инвестиций в коммерческую недвижимость, говорит старший директор CORE.XP Ирина Ушакова.
Основная причина такого прироста — решение зарубежных игроков об уходе с российского рынка после начала спецоперации на Украине. Почти все сделки с их участием (на 85 млрд из 88 млрд руб.) были заключены уже после начала боевых действий и введения международных санкций против России.
По оценке руководителя департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэла Казаряна, общий объем инвестиционных сделок по продаже иностранных активов коммерческой недвижимости по итогам 2022 года составил 97 млрд руб. (36% от сделок в этом сегменте за год). С января по март 2023 года иностранцы продали коммерческой недвижимости еще на 32 млрд руб., что составляет уже 48% от общего объема подобных сделок за первый квартал, добавляет он.
Предыдущий рекорд по продаже коммерческой недвижимости иностранцами был зафиксирован в 2013 году — тогда подобный объем сделок составил 105 млрд руб., напоминают в CORE.XP. На тот момент большой вклад внесла сделка по продаже ТРЦ «Метрополис» в Москве, хотя и продавцы, и покупатели были иностранцами: казахстанский девелопер Capital Partners продал его фонду под управлением американского Morgan Stanley. Вскоре после этой сделки 50% объекта выкупил фонд под управлением американской Hines. Теперь инвесторы планируют продажу этого торгового центра (представители Hines уже подтвердили, что намерены продать все активы в России).
Основной вклад в продажу недвижимости в России в прошлом году внесли компании из Европы — Чехии, Финляндии и Великобритании. Среди наиболее крупных сделок прошлого года аналитики называют индустриальный парк «Южные врата» и офисный парк Comcity в Москве (оба актива принадлежали чешской PPF Group), торговый центр «Oхта Молл» в Петербурге (им владела финская SRV).
Доля Азиатского региона выросла до 15% за счет одной крупной сделки по продаже бизнес-центра «Воздвиженка Центр» китайской Fosun Group.
С чем связаны скидки
Большинство из объектов, которые иностранные инвесторы продали в прошлом году в России, остались бы у них, если бы Россия не начала спецоперацию на Украине, а западные страны не ввели бы санкции в ответ на нее, считают эксперты, опрошенные РБК. Из-за этих причин было продано 80% объектов, считает Казарян.
После начала спецоперации о сокращении инвестиций, приостановке бизнеса и уходе с российского рынка объявили более тысячи международных компаний. Среди них и владельцы коммерческой недвижимости — офисных и торговых центров, складов, гостиниц. Активы предлагались с дисконтом к рыночной цене, размер которого был индивидуальным, варьировался в зависимости от условий и мог доходить до 40–50% от первоначальной стоимости объекта, отмечают в CORE.XP.
Уже с начала марта 2022 года были введены ограничения на продажу недвижимости иностранными инвесторами из списка так называемых недружественных стран, то есть тех, которые ввели в отношении России санкции. Для согласования таких сделок была создана специальная правительственная комиссия. Летом сообщалось, что она согласовывает сделки по продаже активов иностранцами только со скидкой 50% от рыночной стоимости. В декабре Минфин формализовал эти требования документально, прописав не только размер скидки, но также необходимость отчисления в бюджет России 10% от суммы сделки. В противном случае сделка может быть одобрена только в случае рассрочки платежа на один-два года.
Несмотря на эти условия, распродажа активов иностранными компаниями продолжится и в 2023 году, прогнозируют эксперты. Из-за этого объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2023 году может показать новый рекорд, полагают в CORE.XP. Иностранные собственники (в основном из стран Европы и США) продолжают придерживаться стратегии продажи своих активов, отмечают в компании. Совокупную стоимость активов иностранных инвесторов в коммерческой недвижимости в России в CORE.XP оценивают в 800 млрд руб. «Ощутимая часть этого портфеля может быть реализована в 2023 году», — отмечает Ушакова.
Основная часть инвесторов, которые потенциально хотят покинуть российский рынок, еще не продала свои активы, поэтому в 2023 году объем продаж иностранцами будет выше, чем в прошлом году, соглашается директор практики сопровождения сделок в секторе недвижимости компании «Технологии доверия» Саян Цыренов: «Кто-то будет продавать, не оглядываясь на убытки, в основном это крупные публичные компании, на которые давят акционеры и общественное мнение. Им легче избавиться от актива, даже если он будет продан ниже справедливой стоимости. В то же время на небольших частных игроков влияет в том числе курс рубля, его ослабление может привести к отказу от сделок».
Но в консалтинговой компании Nikoliers считают, что объем продаж иностранных активов в 2023 году будет ниже, чем в прошлом году. Это связано в том числе с ослаблением курса рубля, говорит управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский. Но на рынке есть большой интерес к активам иностранцев со стороны российских инвестиционных компаний и фондов недвижимости, нацеленных на дальнейшее пополнение инвестиционного портфеля, добавляет Казанский. Управляющий партнер NF Group Алексей Новиков также полагает, что объем продаж иностранцами недвижимости в 2023 году будет ниже, поскольку, на его взгляд, наиболее крупные сделки, вероятно, уже произошли.
Чем еще владеют иностранные инвесторы в России
Самый большой портфель коммерческой недвижимости среди иностранных инвесторов принадлежит группе Ingka, которая управляет сетью IKEA и торговыми центрами «Мега». Компании принадлежит 2,3 млн кв.м в России, поиск покупателя на них уже начался, активы оценивают в $5 млрд. Также продать свою недвижимость планирует французский ретейлер Decathlon.
В сегменте торговых центров иностранным инвесторам также принадлежат, например, три торгового комплекса в Петербурге: «Галерея» (принадлежит арабской Mubadala и фонду под управлением Morgan Stanley), «Жемчужная плаза» (владеют финская SRV и китайская «Шанхайская индустриально-инвестиционная компании»), и «Невский центр» (чешская PPF Group). Два последних актива также выставлены на продажу.
Американскому Hines принадлежит половина торгового центра «Метрополис» и одноименный бизнес-центры, а также аутлеты, общая стоимость активов оценивается в $2,3 млрд. Активы в коммерческой недвижимости есть также у турецкой ENKA и Renaissance Development, эти компании не заявляли о планах по выходу из России. Не заявлял о планах по продаже активов также австрийский Warimpex, которому принадлежат бизнес-центр и гостиница в Пулково, южногорейская Lotte, владеющая бизнес-центрами и отелями.
