Сentral Properties выходит на склад
Сentral Properties выходит на склад
Ghelamco начала переговоры о продаже логистического комплекса под Дмитровом
Бельгийская инвестиционно-строительная компания Ghelamco нашла покупателя на свой последний объект в России. Логистический комплекс под Дмитровом площадью свыше 230 тыс. кв. м может приобрести инвесткомпания Сentral Properties
Инвестиционная компания Сentral Properties договаривается с бельгийской Ghelamco о покупке у нее складского комплекса (237,9 тыс. кв. м), расположенного в деревне Кузяево на севере Московской области. Об этом РБК рассказали три консультанта на рынке недвижимости, работавшие с этим активом. По их словам, сделка еще не закрыта, но находится на продвинутой стадии. Двое собеседников говорят, что сейчас идет обсуждение коммерческих условий соглашения. В Сentral Properties и бельгийской Ghelamco на запрос РБК не ответили. В российском офисе компании и СORE.XP, которая выступает консультантом транзакции, от комментариев отказались.
Чем известен объект
Намерение построить складской комплекс под Дмитровом появилось у бельгийской инвестиционно-строительной компании Ghelamco еще в 2006 году, сообщала газета «Коммерсантъ». Тогда компания планировала возвести в 30 км от МКАД на Дмитровском шоссе логистический комплекс на 220 тыс. кв. м на участке общей площадью 47 га. На тот момент это был первый объект Ghelamco на российском рынке. Сама компания была основана еще в 1985 году бизнесменом Полом Гейсоном. Она выступает владельцем и девелопером коммерческой и жилой недвижимости, ее основные проекты сконцентрированы в Бельгии, Великобритании, Польше и на Кипре. В отчетности компании за первое полугодие 2023 года сказано, что стоимость ее портфеля оценивается в €1,2 млрд.
В конце 2022 года компания приняла решение о продаже логопарка в Дмитрове, писал «Коммерсантъ» со ссылкой на источники. Среди возможных претендентов собеседники издания называли как раз-таки Central Properties, «Венталл-Девелопмент», девелопера элитного жилья Vesper и Professional Logistics Technologies (PLT), одного из крупнейших владельцев складов в России. Один из источников РБК говорит, что покупку объекта также рассматривает группа НТК, созданная бывшим топ-менеджером ЛУКОЙЛа Валерием Субботиным. До этого она приобрела у PNK Group около 72 тыс. кв. м в индустриальном парке «PNK Парк Белый Раст» на Рогачевском шоссе, писали «Ведомости». У нее же она выкупила порядка 80 тыс. кв. м в «PNK парк Жуковский», расположенном в 32 км от Москвы по Симферопольскому шоссе. Получить комментарий ее представителя не удалось.
На чем специализируется покупатель
Central Properties занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости. По данным ЕГРЮЛ, 66,6% в ней принадлежит Денису Степанову, 33,3% — Сергею Егорову. Среди ее объектов, к примеру, торговый центр «Весна» в Алтуфьево, бизнес-центры «Двинцев» и «Павловский» и пр. Компания часто вносит активы в ЗПИФы и предлагает паи в них инвесторам. В последние годы она также активно приобретает активы зарубежных инвесторов. Так, в 2022 году она выкупила последний российский актив венгерской Granit Polus Group — торгово-развлекательный центр «Торговый квартал» (40 тыс. кв. м) в Набережных Челнах. А в сентябре того же года компания стала владельцем торгового центра «Ярмарка» (77,2 тыс. кв. м) в Астрахани. Тогда же она договорилась о приобретении двух складских комплексов общей площадью свыше 200 тыс. кв. м на юге Подмосковья у французского логистического оператора FM Logistic, писали «Ведомости». У него же она выкупила комплекс на 120 тыс. кв. м в Дмитрове.
Что говорят эксперты
Рыночная стоимость комплекса под Дмитровым составляет около 12–15 млрд руб., подсчитал региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Схожую оценку — 13 млрд руб. — приводит и руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Афанасенко добавляет, что средняя ставка аренды здесь ниже текущей рыночной, так как некоторые договоры были заключены до резкого подъема цен. Следовательно, цена продажи может быть чуть ниже стоимости нового строительства подобных объектов, указывает он.
Интерес Сentral Properties к складскому комплексу опрошенные РБК консультанты связывают с несколькими факторами. Бумагин напоминает, что Central Properties сейчас активно расширяет свой портфель. Компания интересуется качественными активами с длинными арендными договорами, а склад Ghelamco в Дмитрове подходит под эти критерии, говорит Афанасенко. У объекта хороший состав резидентов, подтверждает Бумагин. Кроме того, он имеет и выгодное расположение, говорят собеседники РБК. Так, он находится на первой линии трассы А107 на пересечении с Дмитровским шоссе, поясняет Афанасенко.
Сейчас в Московском регионе и в России в целом не так много качественных складских объектов, доступных для покупки, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. Он также добавляет, что по итогам 2023 года совокупный объем сделок на складском рынке Москвы и области составил 3,25 млн кв. м, что вдвое превышает показатель 2022 года. На начало этого года доля свободных площадей в логистических комплексах класса А и B достигла минимального значения за всю историю наблюдений — 0,1%, напоминает он.
Как продаются складские активы в России
В конце 2022 года «Венталл девелопмент» закрыла сделку по покупке у чешской PPF Real Estate Russia и фонда RLREF (Russian Logistics Real Estate Fund) логопарка «Южные врата» в Домодедово. В компании тогда поясняли, что она получит в собственность 460 тыс. кв. м площадей, а оставшиеся 180 тыс. кв. м, закрепленные за резидентами комплекса, будут находиться под ее управлением. Консультанты называли эту сделку крупнейшей на складском рынке за всю его историю, ее стоимость они оценивали в 18–23 млрд руб.
В начале 2023 года чешская PPF Real Estate нашла покупателей на свою долю в складском комплексе «Трилоджи парк Томилино» (107 тыс. кв. м) на юго-востоке Московской области. Ее приобрели девелоперы и совладельцы этого объекта — Алексей и Александр Остапишины.
