По какому курсу доллара надо рефинансировать валютную ипотеку
Шумные акции валютных ипотечников — приковывание себя к батареям отопления в банках, перекрытие улиц — привлекают общественное внимание. Благодаря этому про их жизнь нам многое известно: что они брали валютные кредиты, чтобы сэкономить на процентах, что сейчас выплаты по кредиту у некоторых из них превышают доход и что некоторые из них ходят на акции в норковых шубах. За всем этим шумом часто остается скрытым, что потеряли и что получили от девальвации банки, выдававшие эти валютные кредиты. Но понять это необходимо — хотя бы для того, чтобы определить, какую часть общего финансового бремени они могут взять на себя.
Если посмотреть на долю ипотечных кредитов в валюте у российских банков, она составляет около 1,5% совокупного банковского ипотечного портфеля. Заметим — это доля таких кредитов уже после прошедшей после девальвации валютной переоценки (на балансах российских банков валютные кредиты отражаются, конечно, в рублях по текущему курсу). Это означает, что в масштабах совокупной банковской системы России валютная ипотека не является заметной проблемой. И для большинства банков валютная ипотека не представляет угрозы. Даже если те малочисленные валютные кредиты, которые они выдали, вообще не вернутся, на их финансовый результат это заметно не повлияет.
Хотя, безусловно, ипотека в валюте является источником серьезной головной боли для конкретных заемщиков и может быть проблемой отдельных банков, которые активно выдавали валютную ипотеку. Возьмем пример банка «ДельтаКредит», имя которого часто всплывает при обсуждении проблемы валютной ипотеки. Он входит в банковскую группу Societe Generale. Это иностранный банк, ресурсы привлекаются от материнского банка, и они в валюте. Кредиты, соответственно, этот банк тоже заинтересован выдавать в валюте — чтобы не брать на себя валютный риск, риск изменения курса валюты. Разумеется, для «ДельтаКредита» проблема возврата валютной ипотеки весьма существенна. Это видно из баланса банка, большинство пассивов (эта сторона баланса показывает, откуда банк берет средства для ведения своих операций) — это валютные средства. Кроме «ДельтаКредита» могут быть и еще такие же банки, но подобные ситуации штучны.
Здесь мы плавно переходим к вопросу, какова структура валютного фондирования в прочих банках. Ипотечный кредит выдается на весьма длительный срок — 10 лет и больше. Таких длинных валютных ресурсов нет ни у одного российского банка, я даже подозреваю, что и у большинства иностранных. Если банк российский, с российскими учредителями, нет никаких оснований считать, что валютных депозитов у них много. И говорить о том, что валютная ипотека выдается за счет длинных валютных депозитов, бессмысленно. В некоторых банках как источник могут использоваться короткие валютные депозиты. Но, скорее всего, по моему опыту, для финансирования длинных ипотечных кредитов банки использовали рублевые депозиты относительно небольшой срочности.
В этом случае сразу же возникает проблема управления валютными рисками. Центральный банк как регулятор занимается тем, что контролирует допустимую максимальную величину валютных рисков, чтобы неожиданная девальвация не подорвала устойчивость банковской системы. Делает он это через контроль так называемой открытой валютной позиции. Открытая валютная позиция возникает тогда, когда сумма требований банка в валюте (в частности, выданных валютных кредитов) не совпадает с суммой валютных обязательств банка. Если бы у банков против валютной ипотеки стояли бы просто рублевые депозиты, банк нарушил бы требования ЦБ в части открытой валютной позиции. Чтобы этого избежать, банки корректируют свою валютную позицию с помощью продажи форвардных контрактов на валюту (обязательство продать валюту в определенную договором дату) или биржевые фьючерсы.
По факту, против валютной ипотеки в балансе и за балансом банка стоят рублевые депозиты плюс проданные форварды на валюту. Есть очень важный нюанс: что за контрагенты участвуют в сделке. Если это биржевой фьючерс, то он заключается на рыночных условиях. Срок до экспирации (даты исполнения) фьючерса составляет несколько месяцев, и против длинных ипотечных кредитов у банка за балансом висят эти короткие фьючерсы. Их надо обновлять, обязательства исполняются — и банк заново должен продавать эти фьючерсы по актуальному форвардному курсу. Так как банк делает это регулярно, убытки по обесценению рубля он несет в процессе заключения и исполнения этих контрактов. Причем это не какая-то валютная переоценка, а реальные убытки. При завершении очередного срочного контракта банк живыми деньгами платит своим контрагентам. В такой ситуации раз уж банк понес эти убытки, он хочет вернуть эти деньги — и пытается получить их у ипотечных заемщиков, которые умудрились взять валютные кредиты.
Это одна ситуация. Но возможна и другая. Не знаю, как обстоят дела на текущий момент, но в середине и в конце 2014 года было немало банков, у которых контрагентами по покупке форвардных контрактов были аффилированные компании. А цены сделок, очевидно, не были рыночными. В этом случае банки формально закрывают свою валютную позицию (когда обязательства и требования банка по валюте равны). Но — важное отличие — банки убытков не несут, и валютные риски остаются. Обесценение рубля тогда влечет положительную валютную переоценку ипотечных кредитов, которая идет в прибыль банка. В этой ситуации банк сознательно идет на валютный риск и хочет на этом заработать. В 2014 году было очевидно, что рубль обесценится и курс «улетит». Банки пользовались этой ситуацией и хорошо заработали на обесценении рубля за счет переоценки валютных кредитов, в том числе и ипотеки.
Но это не вся картина. Рубль обесценился в два с половиной раза. Понятно, что в такой ситуации большинство валютных ипотечных кредитов автоматически становятся проблемными, возникают просрочки. Когда становится проблемным обычный рублевый кредит, банк может подать в суд на заемщика, отсудить квартиру и продать ее. Но ведь и недвижимость в долларовом выражении обесценилась в два раза. Стоимость обеспечения залога теперь не покрывает кредита, номинированного в долларах. Это означает, что, как ни крути с форвардами, банк все равно в проигрыше: через суд в случае дефолта по кредиту он себе средства не вернет и понесет убытки в размере разности между стоимостью кредита и обеспечения. Банк в одном месте заработал — за счет валютной переоценки, в другом, за счет кредитных рисков, — потерял.
Что же делать банкирам, какие шаги навстречу заемщикам они могут себе позволить сделать? На мой взгляд, логика банкиров должна быть следующей. Когда ипотечный кредит выдается, стоимость недвижимости обычно несколько выше выданной суммы. Эта дельта закладывается как раз для того, чтобы покрывать убытки, связанные с колебаниями залоговой стоимости. После того как рубль обесценился, в долларовом выражении стоимость залогового обеспечения в валютном выражении также сократилась. Но с учетом заложенной дельты покрытие стоимостью залога тела кредита упало не в 2,5 раза.
Разумные банки должны поступать следующим образом. Есть квартира в залоге — приравняем ее стоимость к размеру кредита. Из этого соотношения можно получить курс, по которому этот кредит будет логично пересчитать в рубли. Например, квартира стоит 7 млн руб., а на ее покупку в 2014 году был взят кредит в размере $140 тыс. (или 4,2 млн руб. по курсу 30 руб. за доллар). Предположим, что стоимость квартиры в рублях не изменилась. То есть $140 тыс. приравниваем к 7 млн руб. и получаем курс 50 руб. за доллар.
В нашем примере потери для банка составят $140 тыс.х(80 руб. — 50 руб.) = 4,2 млн руб. Но надо помнить, что за счет валютной переоценки (при условии отсутствия хеджирования валютной позиции) банк заработал дополнительно 11,7 млн руб. Эта сумма получается, если изначальную долларовую стоимость кредита пересчитать по текущему курсу 80 руб. за доллар. Таким образом, чистый доход банка составит 11,7 — 4,2 = 7,5 млн руб. Банк остается в плюсе, а заемщик получает возможность сохранить жилье. И это тот разумный компромисс, участие банка в потерях, который может устроить все стороны.
