Малоэтажная Россия: как защититься от недобросовестного застройщика
Об индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) можно с уверенностью говорить как о главном отраслевом тренде последних лет, и он продолжает развиваться. По итогам 2023 года в России введено почти 60 млн кв. м индивидуального жилья (на 3% больше рекордного 2022 года) — это более половины от всего объема строящегося жилья в стране. По метражу домов строится уже больше, чем квартир. Безусловно, помимо изменившихся предпочтений населения это результат мер государственной поддержки сегмента, объединенных через инструменты национального проекта «Жилье и городская среда» и стратегической инициативы правительства РФ «Мой частный дом».
По результатам опроса «Индивидуальный дом глазами российских семей: потребности и характеристики», проведенного «Дом.РФ» и ВЦИОМом, россияне предпочитают загородный формат жизни — семь из десяти семей в стране мечтают переехать в частный дом. По нашим подсчетам, это свыше 40 млн семей. Сильно на ситуацию повлияла пандемия, изменившая предпочтения людей в пользу ИЖС. Многие по достоинству оценили тот факт, что квадратный метр индивидуального дома обходится дешевле, чем в городской многоквартирной застройке. При этом семья выигрывает пространство: например, в оформленных банком «Дом.РФ» кредитах средняя площадь частного дома составляет 125 кв. м, а квартиры в многоквартирном домостроении — только 50 кв. м. Есть и другие плюсы: разнообразие вариантов конструкции отделки дома, собственный участок, приватность, экологичная жизнь на природе и т.д.
В период пандемии государством была поставлена задача повышения доступности ипотеки, в том числе на ИЖС: на тот момент банки неохотно кредитовали частное домостроение с учетом рисков, связанных с меньшей по сравнению с городскими квартирами ликвидностью объектов. Так, еще в 2020 году доля ипотеки на рынке ИЖС составляла около 1%. Это было связано с отсутствием стандартизации в сегменте и низким качеством строительства в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством.
Ситуация стала меняться в лучшую сторону, когда правительство внесло изменения в постановления, регулирующие реализацию госпрограмм, и все льготные ипотечные программы с низкими процентными ставками были распространены на ИЖС. На данный момент ИЖС через программу нацпроекта «Жилье и городская среда» уже кредитуют большинство крупнейших банков страны. Семейная ипотека доступна по ставке не выше 6%, программа для IT-специалистов — не выше 5%, льготная ипотека — не выше 8%, дальневосточная ипотека — не выше 2%. Для сравнения: средневзвешенная ставка среди крупнейших банков на рынке в рамках классических рыночных продуктов составляет 16,7% (по состоянию на май 2024 года).
Чаще клиенты банка «Дом.РФ» в текущем году пользовались семейной ипотекой: доля программы в общем объеме кредитования ИЖС превысила 40%. Примерно в 35% случаев сделки заключались в рамках IT-ипотеки. На льготную ипотеку приходится 18,5%, на дальневосточную — более 2%. Еще 4,5% взяли кредит по стандартной рыночной программе.
В целом портфель ипотеки на ИЖС на 1 мая 2024 года, по данным института развития «Дом.РФ», который является оператором всех льготных ипотечных программ, составил 884 млрд руб. (рост на 28% с начала года), его доля в общем ипотечном портфеле выросла с 3,8 до 4,7% на начало января 2024 года.
Потенциал у ИЖС очень хороший, вместе с тем сейчас почти вся ипотека на ИЖС выдается в рамках программ с господдержкой. Дальнейший рост рынка будет зависеть от решений по продлению мер господдержки. Ожидаем, что в 2024 году будет выдано примерно 80–100 тыс. кредитов, т.е. столько же, сколько и в прошлом году. По нашим оценкам, с помощью ипотеки сегодня строится каждый четвертый частный дом, притом что еще три года назад ипотека на малоэтажные дома практически отсутствовала. Уверен, со временем проникновение ипотеки в сегмент превысит 50%, как это произошло на рынке квартир в многоэтажках.
Между тем основное препятствие развития индивидуального строительства — опасения людей потерять свои деньги, столкнувшись с недобросовестной строительной компанией, а также низкое качество, несоблюдение сроков или обещанной стоимости работ. Для дальнейшего развития сегмента, безусловно, необходим переход на цивилизованный формат с внедрением счетов эскроу по аналогии с рынком многоквартирного домостроения.
Первые счета эскроу в ИЖС появились в 2022 году благодаря поправкам в федеральный закон № 214-ФЗ, внесенным Минстроем РФ, которые позволили создавать проекты комплексной застройки территорий, когда профессиональный девелопер строит целый поселок. Однако поправки не затрагивают точечную застройку на своей земле по договору подряда, которая занимает большую долю в сфере ИЖС. Поэтому в 2023 году банк «Дом.РФ» запустил финансирование строительства индивидуальных домов по договорам подряда с эскроу. В рамках нового механизма подрядчик осуществляет строительство по договору подряда, при этом средства заказчика размещаются на счете эскроу до завершения строительства, которое ведется с привлечением банковского финансирования — нового кредитного продукта «ИЖС-Подряд». Одновременно банк «Дом.РФ» начал выдавать ипотеку на ИЖС по договору подряда с эскроу: с дополнительной скидкой к процентной ставке в размере 1 п.п. Первый такой кредит в стране оформила семья с двумя детьми из Казани.
Полный переход на механизм цивилизованного ИЖС позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения. Подрядчики могут рассчитывать на бесперебойное банковское финансирование, что будет способствовать росту их бизнеса, а для граждан исключается риск потерять свои деньги.
А для повышения качества загородной застройки в рамках инициативы «Мой частный дом» предусмотрена реализация проектов ИЖС по льготным ипотечным программам при условии строительства дома аккредитованными строительными компаниями. На данный момент банком «Дом.РФ», например, аккредитованы 1600 компаний для строительства индивидуальных домов более чем из 70 регионов России.
Еще один важный фактор развития ИЖС — цифровизация сегмента. В рамках инициативы «Мой частный дом» развивается сервис строим.дом.рф, где собраны качественные типовые проекты и проверенные подрядчики. Такие проекты обеспечивают оптимальное соотношение между ценой, качеством и сроком строительства дома, а также согласованы банком как будущий предмет залога. Немаловажны и цифровые сервисы при оформлении ипотеки. Так, в 2023 году банк «Дом.РФ» запустил ипотеку без заполнения анкеты и предоставления документов: заемщики сканируют QR-код и за считаные минуты получают комплексное решение банка по всем действующим ипотечным программам.
Драйвером роста индивидуального строительства станет распространение механизма эскроу с полной защитой прав дольщиков. Этот инструмент логично дополнит системные факторы, обуславливающие развитие сегмента: растущий спрос со стороны населения, дальнейшая реализация государственной поддержки сегмента и проактивная позиция участников рынка, заинтересованных в создании цивилизованного малоэтажного строительства в стране.
