Отмороженный миллиардер: как экстремал из Осло стал королем недвижимости

Ивар Толлефсен (Фото: Fredensborg)

56-летнего норвежца Ивара Толлефсена в мире больше знают как автогонщика, альпиниста и исследователя Антарктиды, нежели предпринимателя. Он ставит рекорды, быстрее всех пересекая Гренландию на лыжах, первым покоряет ледяные вершины Антарктиды и получает призы в автогонках «Дакар», параллельно выстраивая империю недвижимости.

Цены на жилье в Скандинавии растут уже много лет подряд. И по итогам 2017 года Толлефсен впервые оказался долларовым миллиардером — его состояние оценивается Forbes в $1,26 млрд. Эксперты говорят о риске надувания пузыря, но Толлефсену не страшно — он сравнивает экстремальные походы с бизнесом и говорит, что учел все риски: «Главное в подъеме на гору — быстро и без вреда для себя двигаться по опасной местности».

У экстремалов и предпринимателей много общего. Еще в 2010 году Скотт Шейн, профессор Университета Кейс Вестерн Резерв (Кливленд, США), опубликовал монографию «Прирожденные предприниматели, прирожденные лидеры: как гены влияют на нашу карьеру», где сделал вывод: станем мы предпринимателями или нет, как минимум на 30–40% определяется нашими генами, а не воспитанием и обстоятельствами жизни. При этом одним из основополагающих факторов служит врожденная склонность к риску, которая «запрограммирована» генами. «Вы с гораздо большей вероятностью займетесь своим бизнесом, если вы генетически склонны к риску, — пишет Шейн. — Ведь вам придется инвестировать свои деньги и совершать массу действий до того, как вы узнаете, получите ли вы от всего этого прибыль». Чуть позже группа исследователей при участии того же Шейна установила, что у предпринимателей чаще встречается один из вариантов гена DRD3, который связан с жаждой новых впечатлений и гиперактивностью.

«Мышление предпринимателей — это высокоадаптивная форма принятия риска, — говорит Барбара Саакян, профессор клинической нейропсихологии в Кембриджском университете. — Им удается извлечь выгоду из сопряженных со стрессом решений». Любопытно, что в отличие от большинства людей, которые с годами становятся все осторожнее, предприниматели сохраняют готовность к риску и в весьма зрелом возрасте. В тестах, связанных с принятием решений в ситуациях неопределенности, бизнесмены в возрасте за пятьдесят склонны принимать высокорискованные решения чаще участников 17–27 лет.

Толлефсен — наглядный пример того, как любовь к риску позволяет не только совершать экстремальные вылазки, но и строить бизнес-империи.

Диджей ледяных вершин

Ивар Толлефсен родился в 1961 году в Аскере, предместье Осло. Cтарший из трех детей небогатых родителей, в 12 лет он начал работать — развозить газеты на велосипеде. За два года ему удалось скопить денег на стереосистему — благодаря этой покупке Ивар сменил род занятий: стал работать диджеем на вечеринках в местных учебных заведениях, а затем и устраивать развлекательные мероприятия. «Я не был прекрасным диджеем, но отлично умел организовывать других», — вспоминает Толлефсен.

Юноша бросил школу и создал свою ивент-компанию (высшее образование он так и не получил). Основанная в 1980 году Tollefsen Enterprises консультировала заказчиков по вопросу организации вечеринок, поставляла для них оборудование и еду, нанимала диджеев. Яркие мероприятия привлекли внимание инвестиционной компании Vest Invest, которая в 1985 году купила долю Tollefsen Enterprises за несколько миллионов норвежских крон (несколько сотен тысяч долларов).

Ивар Толлефсен

(Фото: Nic Bothma / EPA)

Позднее инвесткомпания вывела бизнес предпринимателя на IPO. Сам Толлефсен никогда не раскрывал сумму сделки, ссылаясь на то, что попросту забыл, какую долю компании продал и за сколько, но на пике цены его пакет акций Tollefsen Enterprises стоил 20 млн крон ($2,8 млн). После сделки предприниматель отошел от управления компанией, а в конце 1980-х годов Vest Invest обанкротилась и принадлежащие ему акции обесценились.

Сам Толлефсен в это время увлекся экстремальными путешествиями — он собрал компанию из нескольких энтузиастов и отправился в Антарктиду. В начале 1990-х команда одной из первых в мире покорила там несколько труднодоступных вершин. Весной 1992 года команда под руководством Толлефсена устроила необычный альпинистский марафон — покорила пять высочайших пиков в пяти регионах планеты, потратив на это всего пять недель: Эльбрус, Килиманджаро, Джая, Аконкагуа, Денали. Приключения требовали серьезных затрат, и сбережения Толлефсена вскоре подошли к концу.

Квартирный вопрос

Оставшись без денег, предприниматель написал о своих экспедициях три книги, которые стали популярными не только в Норвегии, но и по всему миру. Благодаря гонорарам от книг и выступлений ему удалось скопить 900 тыс. норвежских крон ($120 тыс.). Толлефсен взял кредит и в 1994 году приобрел за $820 тыс. 20-квартирный дом в центре Осло, который стал сдавать в аренду.

Роль рантье кажется логичной для предпринимателя, который хочет получать стабильный доход и жить в свое удовольствие. Но нужно учитывать контекст: в 1988 году в Норвегии начался банковский кризис — крупнейший в Европе за все послевоенное время. К 1992 году кредитный рынок покинули почти все мелкие банки и многие крупные. Ставки по кредитам были высокими, а цены на недвижимость падали. Кризис затронул большинство сфер бизнеса. Мало кто верил, что экономика скоро начнет восстанавливаться, а цены на покупку и аренду квартиры снова расти.

Экстремал Толлефсен был готов рискнуть и поймал правильный момент: с 1994 года экономика начала оживать. Приезжавшие в поисках работы в Осло жители страны не располагали средствами, чтобы купить жилье, и выбирали аренду квартир. Толлефсен же продолжал брать банковские кредиты, приобретая один дом за другим. Своей новой компании он дал имя Fredensborg в честь резиденции датской королевской семьи.

Параллельно Толлефсен продолжал совершать экстремальные вылазки, например, в 1997 году предприниматель вместе с тремя компаньонами за 17 дней совершил восхождение на 2,5-километровую высоту горной гряды на атлантическом побережье Антарктиды, несмотря на бурю.

Ивар Толлефсен ​в ралли «Дакар». 2009 год

(Фото: Christophe Ena / AP)

Бизнес в стиле Lego

Толлефсен любит рассказывать о своей бизнес-империи как о примере простого масштабирования. «Богатство дает возможность купить больше кубиков Lego, из которых можно построить конструкцию выше и интереснее, чем раньше», — говорит он. Однако все едва ли так просто: несколько раз Толлефсен поступал дальновидно, предугадывая тенденции, которые не замечали другие.

Например, в 2004 году Fredensborg вышла на шведский рынок, создав дочернее акционерное общество Heimstaden и купив несколько домов в общей сложности на 138 квартир. Географическое расширение оказалось спасительным — бизнес Толлефсена рос в основном именно за счет Швеции, банки которой оказались устойчивее норвежских и позволяли Fredensborg привлекать финансирование в период финансового кризиса 2007–2008 годов. За несколько лет общее число квартир, принадлежавших компании, возросло в пять раз — до 10 тыс.

Когда многие банки Европы, в которых кредитовались скандинавские риелторы (в том числе крупнейший кредитор Fredensborg — HSH Nordbank), сократили объемы кредитования, Heimstaden в 2013 году вместе с тремя шведскими пенсионными фондами — Alecta (крупнейший в Швеции), Sandvik и Ericsson — создала совместное предприятие Nordhalla. Оно стало инвестировать в недвижимость пенсионные накопления.

В 2015 году Heimstaden вышла на датский рынок — купила несколько домов в районе Южного порта Копенгагена (129 квартир общей площадью 12 тыс. кв. м). Этот район датской столицы считается элитным. В последующие два года компания продолжала расти за счет Швеции и Дании. В 2016 году Fredensborg получила $684 млн прибыли до вычета налогов — в два раза больше, чем в 2015-м. В 2017 году Heimstaden удвоила свои доходы от ренты в два раза, до 2 млрд шведских крон ($240 млн), приобретя в общей сложности недвижимости на $2,68 млрд.

Впрочем, у Толлефсена были и неудачи: например, покупка 30 туристических домиков на пляже бразильского курорта Таиба обернулась для него 70-миллионными убытками: компании, плохо разбирающейся в далеком от Скандинавии рынке недвижимости и заручившейся помощью ненадежного партнера, не удалось превратить туристический мини-городок в популярное место отдыха.

В родной Норвегии Толлефсен теперь может позволить себе крупные сделки. В декабре 2017 года стало известно, что Fredensborg покупает одно из самых известных зданий Осло — резиденцию бывшего американского посольства. Цена сделки, по информации норвежского издания Finansavisen, составила от $58 млн до $65 млн. Когда норвежские журналисты узнали о сделке, они пытались дозвониться Толлефсену, но его пресс-секретарь сообщил: предприниматель не может никому ответить, поскольку застрял на пике Гесснер в Антарктиде, где очень плохая погода.

Фото: Heimstaden

Покоренная вершина

Толлефсен опасается повторить ошибку с Tollefsen Enterprises и сам занимается оперативным управлением бизнеса компании, выделяя на путешествия 1–1,5 месяца в году. Он заключает ключевые сделки и нанимает управляющих, которые отвечают за взаимодействие с арендаторами, параллельно планируя новые путешествия. Предприниматель говорит, что опасные экспедиции закаляют предпринимательский характер — они требуют серьезной подготовки и планирования, трезвого расчета риска и большой решимости.

Сегодня Fredensborg и Heimstaden — одни из крупнейших владельцев недвижимости в Скандинавии, им принадлежит 32 тыс. квартир в Швеции, Дании и Норвегии. Рыночная стоимость фонда жилья, которыми они владеют, оценивается в $7,8 млрд. При этом в самих компаниях работает не так много людей — 360 и 189 соответственно. Heimstaden ежегодно платит дивиденды акционерам. В основном Fredensborg работает в среднем ценовом сегменте: типичная цена долгосрочной аренды принадлежащей компании двухкомнатной квартиры в Осло — $1,5 тыс. в месяц. Но развивает и туристический бизнес, связанный с предоставлением гостям скандинавских городов квартир в краткосрочную аренду.

Среди факторов, которые будут способствовать процветанию его империи, предприниматель называет постоянно растущую стоимость жилья, которую подогревает интерес к покупке жилья в Скандинавии со стороны иностранных инвесторов, а также растущее число туристов — в 2005 году Норвегию посетили 2,7 млн туристов, а в 2016-м — 4 млн, по данным World Tourism Organization. Сейчас первый дом Толлефсена в центре Осло стоит в 13 раз дороже, чем стоил в 1994 году, когда он его приобрел.

Созданная предпринимателем бизнес-модель не выглядит надежной. С 2007 по 2017 год средние цены на жилье в Швеции и Норвегии выросли примерно на 70%. Уже несколько лет финансовые регуляторы и центробанки скандинавских стран предупреждают об опасности «перегрева рынка». Судя по всему, рост цен замедляется, и, возможно, они даже начнут снижаться. Так, в октябре 2017 года цены на жилье в Швеции упали на 3% (крупнейшее снижение с 2008 года), что даже привело к снижению курса шведской кроны по отношению к евро.

Толлефсен, как и многие другие, скупает жилье в кредит — если цены серьезно снизятся, доходов от сдачи в аренду может не хватить на обслуживание кредитов. Долговая нагрузка холдинга не раскрывается, но, судя по разнице между оценкой активов Толлефсена Forbres ($1,26 млрд) и рыночной стоимостью недвижимости его компаний ($7,8 млрд), он должен банкам несколько миллиардов долларов. Оправдан ли такой риск? Все под контролем, убежден Толлефсен: несмотря на все успехи цифровой экономики, недвижимость никогда не перестанет быть востребованной: «Всем нужно место, где они могли бы жить: люди не могут обитать в виртуальном пространстве».