Москвичи и депутаты раскритиковали план перестройки столицы
В четверг, 22 декабря, в десяти округах Москвы пройдут публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) , которые столичные власти намерены принять до 1 июля 2017 года. ПЗЗ были разработаны Москомархитектурой совместно с НИиПИ Генплана Москвы для десяти округов столицы — всех, кроме Троицкого и Новомосковского. Они вносят коррективы в Генеральный план Москвы, принятый в 2010 году и определяющий ее развитие до 2025 года.
ПЗЗ утверждаются в Москве впервые и устанавливают параметры допустимой застройки для конкретных земельных участков — территориальных зон, на которые поделена столица. Для каждой из них утверждается градостроительный регламент, определяющий, какие объекты можно строить и в каком объеме. Устанавливаются предельные (минимальные) размеры самих участков и параметры разрешенного строительства: плотность, высотность и максимальный процент застройки — соотношение площади, которая может быть застроена, к общей площади участка, так называемое пятно застройки. Для каждого участка оговариваются виды разрешенного капитального строительства — жилые дома, торговые объекты, гостиницы, больницы, общепит и прочее.
Согласно ПЗЗ, территориальные зоны делятся на три вида. Для первых сохраняется существующая застройка. Для вторых описываются планы застройки, которые уже приняты, но не реализованы. Для третьих определяются возможные параметры строительства в будущем.
В правилах также выделяются зоны с особыми условиями использования — территории объектов культурного наследия, водоохранные территории и т.п. Их границы и допустимое использование определяются не ПЗЗ, а другими, в том числе федеральными, нормативами и только отражаются в правилах.
Заммэра Москвы по вопросам строительства Марат Хуснуллин в декабре этого года заявлял, что ПЗЗ должны стимулировать создание рабочих мест. Для этого в районе офисов, технопарков и высокотехнологичных производств плотность разрешенной застройки будет повышена вдвое — до 10–15 тыс. кв. м на 1 га. В центре Москвы новое строительство почти не запланировано. Там будут реконструировать здания, офисы перепрофилировать под жилье. Столичные власти планируют активно застраивать земли рядом с Московским центральным кольцом (МЦК), которые сейчас выглядят как «депрессивная промзона», заверял Хуснуллин.
На основе ПЗЗ будут приниматься решения о планировке территорий, изъятии земли для государственных нужд, выдаче разрешений на строительство. При этом процедура выдачи разрешений упростится. Если раньше при подготовке проекта застройки нужно было утверждать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на публичных слушаниях, то теперь власти будут выдавать его застройщикам практически автоматически. Застройщик должен будет отправить заявку в электронном виде, и в течение 30 дней он получит всю разрешительную документацию.
При благоустройстве территории и капитальном ремонте зданий ПЗЗ учитываться не будут. Свод правил будет бессрочным, но может корректироваться, для чего снова надо будет проводить публичные слушания.
Десять округов
С 6 по 19 декабря экспозиции проекта ПЗЗ были открыты в каждом округе. Москвичи могут ознакомиться с правилами землепользования на сайте «Активный гражданин». В четверг, 22 декабря, в 19:00 мск в каждом округе начнутся публичные слушания по проекту. Замечания и предложения жителей чиновники обещают проработать и включить в свод правил к 29 января 2017 года.
Принять ПЗЗ столичные власти планируют к 1 июля 2017 года. На основе правил будет скорректирован Генплан Москвы, принятый в 2010 году. Это будет происходить поэтапно. На публичные слушания уже вынесена актуализация Генплана по Зеленограду и району Некрасовка.
О необходимости корректировки Генплана в мэрии заявили после присоединения к столице в 2012 году Троицкого и Новомосковского округов. В дальнейшем будут приняты ПЗЗ и для этих территорий Новой Москвы.
Архитектор Сергей Ткаченко, в 2004–2011 годы возглавлявший НИиПИ Генплана Москвы, полагает, что принятие ПЗЗ мало что изменит в градостроительной политике города. Правила могут корректироваться, но судьбу того или иного проекта все равно будет решать Градостроительно-земельная комиссия, которая в случае необходимости может изменить регламент конкретного земельного участка, считает он. По словам Ткаченко, ПЗЗ планировалось принять еще в 2010 году, после утверждения Генплана, но этого не произошло в связи с неожиданной отставкой Юрия Лужкова. «Правила землепользования и застройки давно действуют во многих регионах России, в том числе в Санкт-Петербурге», — сказал РБК Ткаченко.
Профессор МАРХИ Алексей Крашенинников говорит, что ПЗЗ утверждаются для более прозрачного принятия решений по застройке конкретных участков и этим отличаются от Генплана, который определяет градостроительное развитие Москвы в целом. Проблему эксперт видит в организации публичных слушаний по проекту ПЗЗ. «Надо было назначить ответственных, которые бы объяснили жителям, в чем суть проекта», — считает Крашенинников.
Сами застройщики давно ждут утверждения правил землепользования и застройки. «Для нас важно ускорение процессов согласования разрешительной документации, ведь благодаря ПЗЗ можно будет прогнозировать, например, срок получения разрешения на строительство, что сейчас, к сожалению, сделать сложно», — говорит директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин. Новые правила ужесточат регулирование, и внесение каких-либо изменений в ПЗЗ будет происходить по сложной схеме: большинство проектов, предполагается, будет реализовываться согласно ПЗЗ без каких-либо изменений, подчеркивает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Имея на руках ПЗЗ, застройщик уже точно сможет знать, что можно построить в конкретном месте, уверен президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. «К тому же это приведет к ускорению получения исходно-разрешительной документации и легализует многие спорные вопросы, — отмечает он. — При условии принятия ПЗЗ не надо будет разрабатывать проект планировки территории и градостроительный план земельного участка, а можно будет сразу подавать документы на разрешение на строительство».
Недовольство жителей
В проекте ПЗЗ утверждается, что они позволят создать условия для «устойчивого развития» районов, сохранить окружающую среду и объекты культурного наследия, обеспечить «права и законные интересы» жителей и собственников, привлечь инвестиции.
Однако в ряде столичных округов муниципальные депутаты и горожане выразили недовольство самими правилами и процедурой их принятия.
Депутат Мосгордумы Елена Шувалова сообщила РБК, что направила запрос генеральному прокурору России Юрию Чайке с просьбой провести проверку по факту нарушения законодательства при проведении публичных слушаний по проекту ПЗЗ. В тексте запроса (имеется в распоряжении РБК) указывается, что с 6 по 19 декабря жители могли участвовать в электронных публичных слушаниях на сайте «Активный гражданин». Однако такая форма обсуждения не предусмотрена Градостроительным кодексом Москвы, указывает депутат. Кроме того, публичные слушания назначены через три дня после закрытия экспозиции, хотя этот срок должен составлять две недели, говорится в запросе Шуваловой. Она просит генпрокурора «не допустить признания результатов слушаний, порядок проведения которых был осуществлен с правонарушениями».
Против выступает и коллега Шуваловой по Мосгордуме Андрей Клычков. «На работу разных архитектурных институтов выделяются огромные деньги. Специалисты разрабатывают проекты планировок, схемы территориального планирования, но результатов их работы нет в новых ПЗЗ», — заявил депутат.
Муниципальный депутат района Аэропорт Роман Дьячков утверждает, что жители были слабо оповещены о публичных слушаниях. «В округе, где, допустим, проживает примерно 1 млн человек, под слушания отвели зал на 250 человек. Это сознательная политика по замалчиванию», — сказал РБК Дьячков.
На стендах экспозиции ПЗЗ по Северо-Западному округу, где осуществляется проект по застройке Живописной улицы, о скандале вокруг которого писал РБК, появились однотипные положительные отзывы, рассказал РБК активист инициативной группы Ярослав Никитенко. «Наши активисты стали свидетелями массового подвоза граждан, которые просили поскорее построить дом на Живописной, 21, причем это не были жители округа», — утверждает Никитенко.
Муниципальный депутат района Зюзино Константин Янкаускас утверждает, что ПЗЗ — «очень сырой документ», который позволит правительству Москвы «строить в ручном режиме» и «отстранить москвичей от принятия решений». «Мы настроены бороться с этим проектом. Акции протеста будут, но, скорее всего, после Нового года. После слушаний до 29 декабря будем собирать по району письменные отзывы», — заявил Янкаускас.
Против ПЗЗ уже выступил совет муниципальных депутатов Щукинского района.
Эксперт Общественного экологического совета Москвы Алина Енгалычева сказала РБК, что если проект ПЗЗ будет принят, то «точечная застройка лужковско-ресинских времен покажется детской шалостью».
На сайте change.org появилась петиция на имя президента России и генпрокурора, в которой утверждается, что после принятия ПЗЗ территории между многоквартирными домами будут отданы под строительство «от отмостки до отмостки». Город поделен на зоны «произвольно», указывают авторы обращения, а некоторые виды разрешенного использования территорий, например «для нужд населенного пункта», не предусмотрены федеральными нормативами. Произойдет «захват земель общего пользования», в первую очередь парков и скверов, утверждают авторы документа.
Зарубежный опыт
Во Франции застройка в городах и муниципалитетах осуществляется в соответствии с единым сводом правил, который принят на национальном уровне. Решения о застройке конкретных территорий принимают местные власти, однако полномочиями по внесению изменений в облик исторических районов они не обладают, этим вопросом занимается государство.
В соответствии с общими правилами города и муниципалитеты принимают долгосрочные планы по развитию территории (на 10 и более лет). При этом большинство проектов проходят стадию общественного обсуждения. Изъятие частной собственности может осуществляться только для строительства объектов для общественных нужд (чаще всего транспортная инфраструктура), при этом владельцу после проведения экспертизы при участии суда выплачивается компенсация. Оспорить ее размер или сам факт изъятия земли можно в течение двух месяцев.
Отличительной особенностью Германии является существование на уровне субъектов Федерации специального органа по изъятию. Он решает вопросы изъятия земли как для федеральных, так и для муниципальных нужд. Правительство федеральной земли такими полномочиями на определенную территорию наделяет конкретного госслужащего, чаще всего обладающего большим юридическим опытом работы в сфере недвижимости.
Большое внимание уделяется стадии общественного обсуждения, когда проводится оповещение граждан, предоставление материалов для ознакомления. Застройку регламентирует план использования территории.
В США города и штаты имеют собственные законы и правила в области строительства, которые подробно регламентируют очень большое количество параметров, вплоть до ширины дорог, расстояния между зданиями и площади участков. В большинстве городов существуют долгосрочные генеральные планы застройки. Другая особенность — четкое разделение на зоны малоэтажного и многоэтажного строительства. Изъятие земель в Штатах возможно для «общественно полезных целей», при этом невозможность такого изъятия без компенсации оговорена в Конституции страны.
В крупных городах Великобритании также утверждаются планы развития, чаще всего на пятилетний срок. Эти проекты утверждаются на правительственном уровне. В Лондоне с середины прошлого века проводилась серьезная реконструкция, направленная на вывод промышленности за пределы города. Для этой цели была реализована концепция городов-спутников. При этом центр города стал деловым, однако получение разрешения на строительство офисных центров часто осложнено планировкой города, большим количеством исторических зданий и сооружений. Изъятие земель для общественных нужд в Британии возможно, как и в других странах, при условии выплаты компенсации.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
