Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году: что важно знать
В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.
Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.
Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.
Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина
Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.
До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.
В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.
До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.
Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.
Обвала цен может не быть
На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.
А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).
«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.
Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».
Спросу на жилье поможет выгодная ипотека
В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.
По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.
«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.
Что происходит на рынке сейчас?
Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.
На вторичном рынке коррекция происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.
По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья
По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию, спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса.
Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.
«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен. Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени. На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»