Квартира в ипотеку как объект инвестиций: расчеты, доходность и нюансы

В 2023 году рынок аренды недвижимости для инвестора может стать более привлекательным, поскольку условия ипотечного кредитования ухудшаются, уверены эксперты «ЦИАН.Аналитики». Рыночные ставки по ипотеке уже растут и могут вырасти еще больше, если Банк России повысит ключевую ставку. Он дал к этому сигнал на последнем заседании совета директоров, такой же прогноз дают аналитики. Количество желающих брать на себя долговые обязательства может снизиться относительно количества съемщиков жилья. Перебалансировка спроса и предложения арендных квартир откроет хорошие возможности для инвесторов в недвижимость, особенно для тех, кто имеет возможность взять ипотеку по льготной ставке.

Как стать рантье и сколько можно заработать на недвижимости, взятой в ипотеку, «РБК Инвестициям» рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Кроме того, эксперт подсчитал, какими должны быть первоначальный взнос и ставка по ипотеке, арендная ставка, которая приносила бы доход, и траты на оснащение квартиры, а также составил таблицу для самостоятельных расчетов инвесторов.

1. Взнос по ипотеке
2. Ипотечная ставка
3. Арендная ставка
4. Расходы на содержание
5. Пример расчета доходности и таблица для собственных расчетов
6. Средняя доходность недвижимости в России и по городам

Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры

Расчет выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры зависит от соотношения ставок аренды, ипотечной ставки и скорости роста цены квартиры. На текущем рынке, когда ипотечная ставка без льгот на вторичное жилье составляет 9%, а ставка аренды около 4%, очевидно, что расходы будут выше доходности при любом взносе. Если же в уравнение добавить долгосрочный рост цены квартиры, который последние десять лет был 4–5% в год, то в сумме вы все же выйдете в плюс с такой инвестицией. И доходность будет на уровне вклада в банке — порядка 8% годовых на протяжении 20 лет (среднего срока ипотеки).

В целом считать надо так: если доход от аренды (годовые платежи, деленные на стоимость квартиры) плюс средний прирост ее стоимости оказываются выше, чем ипотечная ставка, то вам выгоднее брать максимально возможный кредит, то есть делать минимальный первоначальный взнос. Так вы получаете фору во времени и больше рублей на каждый лично вами вложенный рубль.

Например, если ипотеку взяли под 7% (на первичном рынке есть ставки еще ниже), сдали под 4% годовых (обычная ставка для Москвы) и ваша квартира при этом дорожает хотя бы средними по рынку темпами на 4,5% в год, то с минимальным взносом в 10% за 20 лет вы будете получать в среднем 9,9% годовых. Если взнос вырастет до 20%, то ваша доходность упадет до 9,6%, если вложите 50%, то получите 8,9% годовых при прочих равных.

Со ставкой 9%, которая выше суммы среднего роста стоимости жилья плюс дохода с аренды (4% + 4,5% = 8,5%), все наоборот, хотя разница тоже не критична. С минимальным взносом в 10% вы заработаете 7,9% годовых, с 20%-ным взносом — 8% годовых, с 50%-ным — 8,2%. То есть получается, что чуть выгоднее гасить ипотеку как можно быстрее либо изначально брать с меньшим кредитом относительно стоимости квартиры.

Ключевой момент и самый изменчивый в этих расчетах — это рост цен на жилье. Он непредсказуем, но последние десять лет в среднем составлял в Москве 4,5% в год с учетом хороших и плохих лет. Анализировать предыдущие 20 лет не показательно, так как они включают в себя нефтяной бум и модель получается слишком оптимистичной для инвестора. Если роста цены квартиры все 20 лет не будет, то она принесет убытки. Если рост будет, но слабым, то доходность получится ниже, чем на текущих депозитах. Например, при тех же стандартных параметрах и ставках, как сейчас, для Москвы при росте цен на жилье на 1% в год доходность будет за все 20 лет почти нулевая — сколько вложил, столько и вернул с учетом ренты и прироста; если 2%, то доходность — около 3% годовых; если 3% — то почти 5%, зависимость нелинейная.

Какой должна быть ставка по ипотеке для инвестиционной квартиры

Кредитная ставка желательно должна быть ниже, чем ставка аренды. Есть города, и даже крупные (типа Челябинска), где такой феномен наблюдается. Можно купить квартиру в ипотеку под 6% и сдать под 7% годовых. Но это исключение из правил. Вернее, это правило для проблемных городов, где низкий спрос и высокий отток населения. Обычно аренда приносит около 6% в лучшем случае, а ипотеку дают под 8% или выше.

Оптимально, если вы нашли объект, который объективно в хорошем месте и относительно недорогой, то есть вы понимаете, что он может расти в цене не хуже, чем рынок в вашем городе в целом. Если этот рост будет в диапазоне хотя бы 2–5% в год и вы будете получать с аренды хотя бы 5%, то у вас уже есть задел в 7–10%. Ипотечная ставка должна быть не выше, тогда инвестиция точно окупится.

Какой должна быть арендная ставка, чтобы инвестиционная квартира приносила доход

Сама по себе цена сдачи недвижимости в аренду значения не имеет. Важно, за сколько вы можете сдать относительно цены квартиры. Московские 4% и даже ниже — это худший вариант, а челябинские почти 7% — это очень интересный вариант. Хотя в первом случае вы сдадите быстро, а во втором это будет сделать труднее и дольше.

Гасить ипотеку арендными платежами у вас вряд ли получится. Не надейтесь, что арендаторы погасят вашу ипотеку. Из-за особенностей аннуитета ваш платеж в год всегда выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит, так как в ипотечном платеже «сидят» проценты и тело займа. Но время будет работать на вас. И если удачно соотносятся ставки, то при сдаче под 5%, ипотеке 9% и росте цены квартиры на те же обычные 4,5% ваша рента станет больше ипотечных выплат на 15-м году кредита.

Рантье получает выгоду и благодаря инфляции — рост цен на жилье происходит именно из-за нее. Если инфляция ускорится, скажем, до 10%, то вы свои ипотечные платежи перекроете доходами с аренды уже через десять лет, несмотря на «драконовскую» ставку по займу.

Срок окупаемости нужно считать для разных периодов ипотеки, то есть строить модель с досрочным погашением, как если бы вы продавали квартиру через три — пять лет и потом сводили денежные потоки вместе. В целом на стабильном рынке, когда недвижимость плавно растет, а ваши ставки в вашу пользу, то есть ипотека дешевая, а аренда дорогая, вы будете в плюсе с первого дня покупки.

Какими могут быть траты на оснащение инвестиционной квартиры и как это скажется на ее доходности

В среднем по миру нормальная вилка для расходов на аренду — это 1–3% стоимости жилья в год. Если это перевести в деньги, то станет ясно, что в России примерно те же цифры. Например, для квартиры стоимостью ₽10 млн расход 2% — это ₽200 тыс. в год, что как раз соответствует ремонту раз в пять лет примерно на ₽700 тыс. (около ₽20 тыс. на метр) и ₽300 тыс. за коммуналку и налоги (₽5 тыс. в месяц, или ₽60 тыс. в год). Эти 2% следует вычитать из расчетной доходности, приведенной выше. То есть если расчетная доходность 7,9%, то за минусом расходов на оснащение и обслуживание квартиры доходность будет составлять 5,9% годовых.

Пример расчета доходности инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку

• Ставка аренды (годовая) — 4%;
• рост цены на недвижимость, средний в год — 4,5%;
• ставка ипотеки — 9%;
• первоначальный взнос — 10%;
• срок кредита — 20 лет;
• стоимость квартиры — ₽10 млн.

При таких исходных данных цена квартиры за 20 лет с ₽10 млн вырастет до ₽23,079 млн, годовые арендные платежи за тот же период вырастут с ₽400 тыс. до ₽923 тыс., ипотечный платеж будет оставаться неизменным в размере ₽972 тыс. в год. Внутренняя доходность квартиры без учета расходов на ремонт и оснащение составит 7,9% годовых. Если регулярные траты на обслуживание квартиры порядка 2% от стоимости жилья в год, то доходность составит 5,9% годовых.

На какую доходность может рассчитывать инвестор в недвижимость в городах России

Доходность от долгосрочной сдачи квартир

Доходность от долгосрочной сдачи квартир в аренду с января по декабрь 2022 года снизилась с 5,4% до 5% годовых на первичном рынке и сохранилась на уровне 5,9% за тот же период на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики».

Максимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Челябинск: доходность первичного жилья — 6,6%, вторичного жилья — 7,5%;
• Ростов-на-Дону: доходность первичного жилья — 5,9%, вторичного жилья — 6,6%;
• Екатеринбург: доходность первичного жилья — 5,6%, вторичного жилья — 6,6%;
• Воронеж: доходность первичного жилья — 6%, вторичного жилья — 6,4%;
• Новосибирск: доходность первичного жилья — 5,3%, вторичного жилья — 6,3%.

Минимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Санкт-Петербург: доходность первичного жилья — 4,1%, вторичного жилья — 4,6%;
• Казань: доходность первичного жилья — 3,8%, вторичного жилья — 4,7%;
• Москва: доходность первичного жилья — 4,5%, вторичного жилья — 4,8%;
• Уфа: доходность первичного жилья — 4,4%, вторичного жилья — 5%;
• Нижний Новгород: доходность первичного жилья — 3,9%, вторичного жилья — 5,6%.

Доходность от посуточной сдачи квартир

Максимальную доходность при сдаче жилья посуточно среди локаций с наибольшим числом бронирований можно получить в экскурсионных городах. По данным «ЦИАН.Аналитики», максимальная средняя ставка посуточной аренды при заполняемости 50%, то есть две недели от всего месяца, в декабре 2022 года была в следующих городах России:

• Нижний Новгород — 11% годовых;
• Екатеринбург — 11%;
• Новосибирск — 10%.

В 2022 году из-за ограничений авиасообщения на юге России наблюдался нетипично высокий спрос на города-миллионники. В Сочи и Геленджике из-за дорогой недвижимости доходность составляет 6–7%, подсчитали эксперты «ЦИАН.Аналитики».