Рынок ипотечных облигаций в России достиг ₽1,1 трлн в 2022 году
Общая стоимость находящихся в обращении ипотечных ценных бумаг «Дом.РФ» по итогам 2022 года выросла на 25% и составила почти ₽1,1 трлн, или 5,5% от всего объема рынка корпоративных облигаций России, который вырос до ₽19,8 трлн (+12,6% к 2021 году). Об этом говорится в обзоре рынка ипотечных облигаций, подготовленном «Дом.РФ» (есть у «РБК Инвестиций»), в котором доля эмитента на рынке ипотечных облигаций оценивается в 98%.
По совокупному объему выпуска в размере ₽399 млрд «Дом.РФ» занял в 2022 году первое место среди корпоративных эмитентов внутренних облигаций России. После него в рэнкинге крупнейших заемщиков прошлого года расположились «Газпром» (₽311 млрд), «Автодор» (₽277 млрд), «Русал» (₽202 млрд), ВЭБ.РФ (₽155 млрд).
Ипотечные облигации (ипотечные ценные бумаги, ИЦБ) — облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Банк, выдающий гражданам ипотечные кредиты, выпускает облигации, обеспеченные этими кредитами. Денежные средства, которыми ипотечные заемщики гасят ипотеку, направляются на погашение и купонные выплаты по ипотечным облигациям.
РБК Недвижимость: Что такое секьюритизация ипотеки и что она значит для потребителя
Всего на долговой рынок в 2022 году вышло 180 эмитентов. Общий объем выпусков облигаций составил ₽4,1 трлн (+19% к 2021 году) — результат, сопоставимый с рекордным 2020 годом.
Общее количество инвесторов в ипотечные ценные бумаги «Дом.РФ» выросло в 1,5 раза (на 48% год к году). Основной вклад в этот рост внесли частные инвесторы, которые нарастили вложения в ипотечные облигации на 53% — до ₽1,2 млрд. В 2022 году в первичном размещении одного из выпусков ИЦБ от «Дом.РФ» объемом ₽5,5 млрд поучаствовало рекордное количество частных инвесторов — около 1,7 тыс. физических лиц.
По мнению аналитического центра «Дом.РФ», росту интереса к ипотечным ценным бумагам «Дом.РФ» способствуют привлекательные уровни доходностей по сравнению со ставками по банковским вкладам. Средневзвешенная доходность ипотечных облигаций «Дом.РФ» к концу 2022 года достигла 10% (+0,8 п.п. к 2021 году). Для сравнения, доходность трехлетних ОФЗ на конец 2022 года составляла 8,5%, а банковских вкладов по индексу Frank RG — 6,7% годовых.
Тем не менее объем торгов на вторичном рынке в 2022 году упал в 25 раз по сравнению с показателями 2021 года — с ₽72,1 млрд до ₽2,8 млрд. Если сравнивать с показателями 2019 года, то объем торгов упал более чем в 100 раз — тогда он составлял ₽284,1 млрд.
Согласно данным «Дом.РФ», темп досрочного погашения закладных, которыми обеспечены ИЦБ «Дом.РФ», в среднем за 2022 год снизился до 13% (в 2021 году этот показатель был на уровне 24,3%). Аналитики связывают замедление досрочных погашений с тем, что ипотечные заемщики стали меньше прибегать к рефинансированию ипотеки из-за роста рыночных ставок. Средняя ставка по рефинансированию ипотечных кредитов выросла с 8,3% в 2021 году до 12,6% в 2022 году.
Тем не менее кредитное качество закладных сохраняется на высоком уровне. Из закладных, которыми обеспечены ИЦБ «Дом.РФ», в дефолт свыше 90 дней попадает только 0,5%. В «Дом.РФ» объясняют это тем, что в обеспечение таких облигаций попадают строго высококачественные кредиты — с высоким размером первоначального взноса и низким уровнем долговой нагрузки заемщиков.
По данным Банка России, на 1 февраля 2023 года объем задолженности россиян по ипотечным кредитам достиг ₽13,9 трлн, увеличившись за год на 17%. Просроченная задолженность год к году выросла на 5,27% и составляет ₽56,4 млрд (0,4% от общего числа ипотечных кредитов). Средневзвешенная ставка по ипотеке составила на эту дату 7,86% годовых.