Строительный портфель: топ-5 облигаций девелоперов от аналитиков
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
Мы опросили десять экспертов с рынка и попросили назвать лучшие бонды девелоперов. Условия было два: недооцененность на рынке и привлекательная доходность. В подборку мы включили только те выпуски, которые называли не менее двух аналитиков. Впрочем, предпочтения многих совпадали, а один из бондов стал фаворитом семи опрошенных экспертов. Стоит отметить, что часть перечисленных облигаций относят, скорее, к категории высокодоходных. Это накладывает на них дополнительные риски. Однако мы намеренно не включали в подборку облигации компаний с рейтингами ниже ВВВ+ или без него вовсе, хотя доходности по ним были бы выше.
Также абсолютно все эксперты отметили общие риски для отрасли. Первый и самый важный — возможное ужесточение денежно-кредитной политики в России и критический взгляд ЦБ на рынок жилья. При этом прошлый год, особенно второй и третий кварталы, не назовешь удачными для рынка недвижимости, хотя, по данным Frank RG, общий ипотечный объем для первичного рынка жилья и достиг ₽2 трлн (включая кредиты по рыночным ставкам).
Более того, в 2023 году потенциальные заемщики могут столкнуться с ухудшением условий по таким кредитам, следует из обзора рейтингового агентства НКР. Аналитики прогнозируют негативное изменение сразу нескольких параметров ипотечных ссуд, включая средний срок кредита, ставку и платеж. Однако, как подчеркивают эксперты, сложные времена будут способствовать консолидации рынка и вынудят более качественные компании занимать по более высокой ставке, а доходность по текущим выпускам девелоперов может еще подрасти. Главное — учитывать эти риски при выборе эмитента и конкретных облигаций.
Доходности к датам погашения/оферт приведены по состоянию на закрытие рынка 9 марта 2023 года.
АО «ГК Пионер»
- Выпуск: 001P-04
- Рейтинг: А- (АКРА, Эксперт РА)
- Погашение: 11 декабря 2023 года
- Доходность: 12,39%
«Пионер» — известный и узнаваемый бренд на федеральном рынке. Однако компания несравнимо меньше своих ближайших конкурентов ПИКа и «Самолета», что добавляет значительную премию к кривой. При этом кредитное качество компании ставит ее ближе именно к первому эшелону.
Дополнительный риск для этого застройщика — процентный. Долг ГК «Пионер» больше чем на 47% состоит из обязательств с плавающей процентной ставкой. Часть долга имеет и льготную составляющую, то есть ставка по нему корректируется в зависимости от объемов на счетах эскроу. Это еще сильнее повышает доходность. Чтобы захеджировать кредитный риск, эксперты советуют краткосрочный выпуск с погашением уже в конце текущего года.
Руководитель направления анализа облигаций инвестиционного банка «Синара» Александр Афонин:
«Бонды ГК «Пионер» уже давно торгуются с премией по доходности относительно других бумаг строительных компаний, имеющих сопоставимый кредитный рейтинг. По всей видимости, инвесторы негативно оценили результаты первого полугодия прошлого года: компания показала падение выручки на 40% и снижение рентабельности EBITDA до 16% против 27% за первое полугодие 2021 года. На наш взгляд, это временное явление, связанное с неблагоприятной обстановкой на рынке, взлетом ставок по ипотеке и фактически остановкой продаж на некоторое время. И сейчас есть шанс купить выпуски устойчивой компании выгоднее».
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент»
- Выпуск: 001Р-02
- Рейтинг: А- (НКР, АКРА)
- Погашение: 1 апреля 2024 года
- Доходность: 11,98%
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) на 1 марта, региональный девелопер входит в топ-20 застройщиков по объему текущего строительства. Он стал фаворитом аналитиков — компанию упомянули семь из десяти опрошенных. В обращении несколько выпусков облигаций компании, но именно этот выпуск встречался чаще остальных.
Эксперты обращают внимание на открытость «Брусники» и небольшую долговую нагрузку. В этом году она подтвердила рейтинг от агентства АКРА на уровне А- и получила второй аналогичный рейтинг в НКР. Прошлый год был для компании сложным, как и для всей отрасли: по предварительным данным, падение продаж в физическом выражении превысило 30%, а в денежном — 20%. При этом аналитики рейтинговых агентств все равно ожидают значительного роста выручки и маржинальности по МСФО год к году. Отчитаться за 2022 год «Брусника» собирается в ближайшее время. И это может стать для облигаций дополнительным драйвером роста.
Аналитик «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов:
«Компания с хорошими кредитными метриками, качественным конкурентным продуктом и консервативной риск-политикой. Пока еще невысокая узнаваемость бренда в столице, а также риск-профиль отрасли обусловливают повышенную премию в доходности облигаций. Это делает бумаги компании интересным объектом для вложений с точки зрения соотношения риск/прибыль».
ООО «Охта Групп»
- Выпуск: БО-П02
- Рейтинг: ВВ (АКРА)
- Погашение: 12 ноября 2024 года
- Доходность: 12,73%
Региональный девелопер из Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В 2022 году компания столкнулась со всеми отраслевыми сложностями, однако эксперты по прежнему отмечают ее раскрытие и перспективы в регионе. Четвертый квартал 2022 года, судя по отчету, не был удачным. В ключевом для компании проекте — «Приморский квартал» — продажи снизились на 32,1% год к году, но в денежном выражении — 5,7%, что связано с ростом цен. Эксперты отмечают гибкость и выверенную риск-политику компании. При этом кредитный рейтинг ВВ делает «Охту» более рисковой инвестицией с не самой большой премией за этот риск. Впрочем, бонд относительно короткий, что добавляет привлекательности в текущих условиях
Управляющий директор по брокерским операциям ООО ИК «Септем Капитал» Денис Козлов:
«Девелоперы сейчас под большим давлением. Объемы продаж провалились. Хотя себестоимость строительства упала в середине 2022 года от 10% до 20%, по заявлениям разных девелоперов. Есть сильный дефицит рабочих рук. Центробанк закручивает гайки в части ипотечных программ. Это оказывает сильное негативное давление. С другой стороны, застройщики в России очень гибкие: они сильно сократили новые старты, и через 1–1,5 года нас ждет падение предложения новостроек. Если к тому времени закончится СВО, то эти два фактора могут спровоцировать новый виток роста цен. Но я бы не рассматривал доходность ниже 12–13%. Это справедливая премия за риск сектора».
ООО «Сэтл Групп»
- Выпуск: 002Р-02
- Рейтинг: А (АКРА)
- Погашение: 5 марта 2026 года
- Доходность: 12,73%
«Сэтл Групп» — это девелопер первого эшелона. По данным ЕРЗ.РФ на 1 марта, входит в топ-5 российских застройщиков по объему текущего строительства. Компания совсем недавно разместила новый выпуск бондов, и, учитывая кредитное качество, он получился с очень высокой премией к рынку. Доходность по прошлым сериям сейчас не превышает 11%. При этом эксперты отмечают некоторые риски конкретно данного выпуска. В частности, в случае ужесточения политики Центробанка и дальнейшего повышения ставки следующие два года могут стать для девелопера особенно непростыми. Но конкурентные преимущества у этого застройщика есть, полагают аналитики.
Руководитель направления «Строительный сектор» Ассоциации владельцев облигаций Дмитрий Степанов:
«Сэтл Групп» — один из крупнейших застройщиков России. Компания имеет низкую долговую нагрузку, высокую рентабельность, достаточный земельный банк. Облигации застройщика пользуются спросом за счет хорошей премии к ОФЗ и приемлемого риска для долгосрочных инвестиционных портфелей».
АО «Джи-Групп»
- Выпуск: 002P-01
- Рейтинг: ВВВ+ (Эксперт РА)
- Погашение: 12 августа 2024 года
- Доходность: 15,49%
Бумаги «Джи-Групп» — это высокодоходные облигации (ВДО). Однако и в данном классе активов у аналитиков есть фавориты. Среди высокорисковых облигаций этого застройщика наши эксперты отмечали чаще всего. Помимо жилищного строительства, в портфеле девелопера сейчас три работающих торговых центра в Казани, в том числе крупнейший в городе — KazanMall. Данное направление формирует около 20% общей EBITDA и около 10% выручки.
В марте компания заключила договор на строительство многофункционального центра (МФЦ) в столице Татарстана. Коммерческая площадь проекта — 23 тыс. кв. м, две трети площадей будут отведены под торговлю и треть — под офисный центр. Инвестиции составят около ₽3,4 млрд, значительную часть средств предоставит Газпромбанк. Впрочем, такой большой проект спровоцирует резкое увеличение чистого долга с ₽10 млрд до ₽12,7 млрд.
Начальник отдела анализа долгового рынка «Открытие Инвестиции» Владимир Малиновский:
«Выпуск облигаций компании Джи-гр 2Р1 выглядит в настоящее время достаточно интересно. При текущей цене выпуска порядка 99,3% от номинала существует возможность продать его эмитенту или по номиналу уже в марте (ввиду нарушения ковенанты об аудиторах), или воспользоваться дополнительными офертами от эмитента по цене 102% от номинала в течение 2023 года (опубликовано несколько оферт, каждая из которых имеет ограничение по объему выкупа)».
Ковенант — это обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от его совершения. На долговом рынке применение различных ковенантов, то есть специальных обязательств эмитента, фиксируются в решении о выпуске или проспекте эмиссии. Если эмитент нарушает ковенанты, это автоматически разрешает держателям облигаций предъявить ценные бумаги к досрочному погашению, рассказали аналитики сервиса «Газпромбанк Инвестиции».
По данным экспертов, у ряда эмитентов, в том числе у «Джи-Групп», в документации было прописано обязательство регулярного аудита от «большой четверки». После ухода крупнейших зарубежных аудиторов из России «Джи-Групп» потеряла возможность исполнения ковенанта. Соответственно, это привело к обязательству выкупить предъявленные бумаги у инвесторов.
Заявки на досрочное погашение облигаций «Джи-Групп» серии 002Р-01 принимаются до 20 марта. Для того чтобы избежать большого объема бумаг, предъявленного к погашению, компания предложила инвесторам погашение этого выпуска по цене выше номинала, но не одновременно, а поэтапно. Раз в квартал в изначальные даты амортизации будет предложено выкупить от 15% до 20% бумаг за раз по цене 102% от номинала. Всего таких этапов предусмотрено четыре.
Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть юридическое лицо (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления). Финансовый инструмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее
