Инвестиции в российскую недвижимость против зарубежной: 3 аргумента
Цены на недвижимость за рубежом на пике в преддверии коррекции
Мировые цены на жилье сейчас высоки. По данным Банка международных расчетов, мировой индекс цен вырос с 2010 года на 26% (европейский — на 37%). В 2010-е годы политика количественного смягчения (говоря несколько упрощенно — дешевого кредита) и дерегулирование жилищной сферы сделали рынок домов и квартир спекулятивным. К примеру, в Канаде индекс цен за это время вырос на 70%, в Индии и США — на 60%, в Германии — на 50%.
Однако восходящий тренд этого цикла закончился: пандемия, новая мировая рецессия , международная обстановка, энергетический кризис подталкивают цены на жилье вниз. Впервые за предшествующее десятилетие в 2022 году зафиксировано замедление роста мировых цен на жилье, причем в Еврозоне индекс цен сократился на 2,3%, в Азии — на 4,3%.
Для российского инвестора это значит, что он вкладывается в жилье на ценовом пике в преддверии весьма вероятной коррекции. Причем на этот раз снижение стоимости жилья может стать длительным, а коррекция цен — глубокой. Однако ждать приемлемого уровня стоимости квадратного метра, чтобы инвестировать в будущем, довольно рискованно. Цены на жилье будут сокращаться медленно, а за это время капитал инвестора могут съесть инфляция, обвал валютных рынков, принудительная конвертация средств в рубли, блокировка зарубежных счетов, переводов за рубеж и усложнение открытия зарубежных счетов. Риски довольно существенны, поэтому надежные активы нужно искать здесь и сейчас.
Популярные у россиян зарубежные направления для покупки жилья перегреты
Если в среднем цены на жилье просто высокие, то в отдельных странах они явно завышенные, то есть стоимость поднялась здесь очень резко, причем за ограниченный период времени. Я говорю, например, о популярных среди россиян Турции, Дубае и Грузии.
Ситуацию на рынке жилья Турции можно описать как ценовой кризис. По данным Центрального банка Турции, средняя стоимость квадратного метра жилья в стране выросла в сентябре 2022 года в годовом выражении на рекордные 190%, в феврале этого года — на 141,5%. И это в добавление к росту на 64% в 2021-м и на 33% в 2020-м. Турецкая Республика переживает гиперинфляцию, а значит, что вы приобретаете жилье здесь по цене, которая с реальной не имеет ничего общего и ваши вложения будут обесцениваться вместе с номинированной в лире стоимостью жилья.
Между тем в Дубае мы видим постпандемийный перегрев рынка. С конца 2020 года цены на местное жилье, по данным Propertymonitor, выросли на 31%. В Тбилиси только за январь — ноябрь 2022 года стоимость жилья, по данным банка TBC Capital, повысилась на 15%, а в феврале 2023 года рост цен составил 30%. Иными словами, в самых популярных у россиян направлениях вероятность вложиться в недвижимость перед началом падения цен на нее выше, чем в других странах.
Санкционные риски для владельцев зарубежной недвижимости будут расти
Рынки жилья развитых стран были популярны у глобальных инвесторов не только благодаря ценовой стабильности, но и правовой защищенности собственности. В 2022 году ситуация поменялась.
Так, в Евросоюзе в санкционные списки попали почти 1500 физических и 205 юридических лиц. Заморожены объекты недвижимости на миллиарды евро. Причем часто санкции по инерции выходят даже за те правовые рамки, что обозначают их авторы. Например, Черногория, которая не входит в Евросоюз, тоже начала замораживать принадлежащую россиянам недвижимость. Растут риски вторичных санкций и в других странах мира — под их действие боятся подпасть местные консультанты, риелторы, юристы. Усложняются процедуры получения виз и ВНЖ, перевода средств и открытия счетов для россиян, что может заблокировать доступ к собственности и ее распоряжению.
Все это аргументы за то, чтобы внимательнее посмотреть на московский рынок жилья, где для россиян как минимум санкционных рисков нет и не будет. Наиболее сопоставимая с зарубежной недвижимостью ниша — это новостройки премиум-класса.
Спрос на премиальное жилье в Москве быстро восстанавливается
В поисках тихих гаваней за рубежом российские инвесторы часто упускают из вида тихую гавань, которая находится буквально у них дома. Это рынок жилья Москвы, который демонстрирует стабильность на протяжении всех постсоветских 30 лет. В Москву стекаются все капиталы, в том числе и человеческий, поэтому спрос здесь остается высоким почти всегда.
Особенно это заметно по тому, как быстро восстанавливается после разного рода кризисов премиальный рынок жилья. Возьмем для примера стрессовый 2022 год. После февральских событий число сделок упало в апреле, но уже в сентябре было зафиксировано почти столько же соглашений на покупку жилья, сколько в спокойном сентябре 2021 года (312 против 326). Причем восстановительный тренд наметился уже в мае.
Люди с деньгами почти всегда есть на этом рынке, а это значит, что инвестор при необходимости сможет перепродать ликвидное жилье практически в любой непростой период истории. Это хорошо видно также по динамике числа сделок по переуступке. В большинстве случаев квартиры в строящихся домах перепродают именно инвесторы. И с этой точки зрения спрос в классе премиум выглядит лучше, чем в других сегментах. В 2022 году число сделок по переуступке в этом сегменте сократилось только на 11% по сравнению с 2021 годом, тогда как в бизнес-классе оно снизилось на 27%, а в массовом сегменте — на 48%.
Помимо этого, премиальные новостройки больше подходят как альтернатива зарубежной недвижимости по размеру бюджета российского покупателя, который в среднем составляет €250 тыс. (около ₽20 млн, что сопоставимо с ценой небольшой квартиры в премиальной новостройке Москвы).
Цены на премиум-жилье уже скорректировались и стабилизировались
В 2022 году рынок премиального жилья Москвы уже пережил коррекцию. По данным компании «Метриум», в начале 2022 года средняя стоимость квадрата здесь составляла ₽581 тыс., затем на волне мартовского инвестиционного ажиотажа она подскочила до ₽617 тыс. В период восстановления (с мая по ноябрь) цены скорректировались до ₽560–570 тыс. за 1 кв. м, а к марту 2023 года повысились до ₽598 тыс. за 1 кв. м.
Иными словами, рынок пережил ажиотаж, коррекцию и стабилизацию за один год. Конечно, прогнозировать дальнейшую динамику непросто, но можно предположить, что цены продолжат медленно повышаться на фоне возврата многих покупателей премиального жилья из-за рубежа, которые сейчас сталкиваются с высокими ценовыми рисками и незащищенностью собственности за границей. Также на рынке появятся новые клиенты из отраслей, связанных с военно-промышленным комплексом (ВПК) и импортозамещением.
Родные стены помогают
Наконец, российскому инвестору проще сориентироваться в столице, чем за границей. К примеру, в Москве можно выделить несколько зон активной джентрификации. Прежде всего это юг, бывший Южный речной порт, где планируется строительство «второго Сити», и находящийся напротив него Нагатинский полуостров. Здесь уже есть крытый парк развлечений «Остров Мечты» и премиальный жилой комплекс, а в планах — пляжный комплекс, яхт-клуб, а также несколько ЖК премиум- и бизнес-класса и другое.
Слово «джентрификация» пришло из английского языка — gentrification буквально означает «одворянивание». Это облагораживание и реконструкция неблагополучных или пришедших в упадок районов и заселение туда состоятельных представителей среднего класса.
Подробнее об этом явлении можно узнать на «РБК Тренды» — в подкасте «Азбука современности».
Вторым направлением может стать восток Москвы (начиная от Преображенской площади), где в последние годы резко увеличилось число высокобюджетных проектов застройки, хотя раньше преобладали массовые. Наконец, безусловно, перспективным остается запад Москвы, где цены в прошедшие годы росли опережающими темпами.
Именно такие территории роста сами по себе способствуют капитализации расположенного на них жилья, что позволит инвестору не только сберечь средства, но и заработать. По прогнозам аналитиков компании «Метриум», в ближайшие три года жилье может подорожать в зонах активной джентрификации на 20–25%.
Макроэкономический термин, обозначающий значительное снижение экономической активности. Главный показатель рецессии – снижение ВВП два квартала подряд. Стоимость компании на рынке, рассчитанная из количества акций компании, умноженного на их текущую цену. Капитализация фондового рынка – суммарная стоимость ценных бумаг, обращающихся на этом рынке. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду.
