Что такое жилищные вклады и как будет работать программа
В России скоро появится новый вид депозита, который можно будет использовать при покупке готового или строящегося жилья. Законопроект о договоре жилищных сбережений рассмотрен в первом чтении в апреле 2024 года. Ожидается, что он будет принят в конце этого года и вступит в силу весной 2025 года, сообщил «РБК Инвестициям» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. В данный момент документ готовится ко второму чтению.
«Комитет рассмотрел и предварительно согласовал размер ставок по жилищно-накопительным вкладам и другие поправки, которые планируется внести ко второму чтению. Как только оформим все доработки, подадим на рассмотрение Госдумы. Надеемся, что он будет принят в этом году и весной для россиян заработает новый продукт», — сказал Аксаков.
В этом тексте:
Что такое жилищный вклад и для чего он нужен
Жилищный вклад (договор жилищных сбережений) — это целевой вклад на приобретение жилья или первоначальный взнос по ипотеке.
По задумке авторов законопроекта, новая программа должна помочь гражданам накопить на покупку квартиры или на первоначальный взнос для оформления ипотеки.
Предполагается, что клиент будет вкладывать деньги под повышенный процент, а затем оформлять ипотечный кредит. При этом банки для поддержки держателей жилищного депозита смогут разработать специальные условия — повысить ставку по вкладу и/или снизить ипотечную ставку.
Введение накопительного инструмента для покупки жилья обсуждается в Госдуме несколько лет. Так, еще в 2019 году планировался запуск системы специальных безотзывных вкладов.
Всего 18% россиян считают, что сейчас хорошие условия для покупки жилья, — доля таких граждан упала до исторического минимума, говорится в исследовании, проведенном в октябре госкомпанией «Дом.РФ» совместно с ВЦИОМ. По оценкам авторов исследования, это связано с ожиданием дальнейшего повышения ипотечных ставок и роста цен на жилье.
В топ-20 банков средняя ставка по ипотеке на новостройки находится на уровне 28,5%, на вторичное жилье — 28,67%, а по программам рефинансирования — 27,86%, согласно данным «Дом.РФ» на 29 ноября 2024 года.
Одновременно растут негативные оценки граждан относительно их текущего и будущего финансового благополучия — 40% россиян сообщили об ухудшении своего материального состояния за последние полгода. «Подобная ситуация влияет на снижение спроса на жилье как на наиболее крупную финансовую покупку семьи», — отмечается в обзоре «Дом.РФ».
Застройщики, в свою очередь, считают, что высокий спрос на жилье сохранится. По их мнению, это подтверждается исследованием компании Regions Development, согласно которому большая часть опрошенных россиян (79%) копят деньги на депозитах, чтобы купить недвижимость, пишут «Известия».
«Мы ожидаем, что после начала снижения ключевой ставки и, как следствие, процентных ставок по депозитам деньги из сберегательных счетов будут постепенно перетекать на рынок жилой недвижимости», — отметила коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева.
Как будут работать жилищные вклады
Согласно проекту закона, предусмотрены следующие условия для жилищных вкладов:
- вклад сможет открыть только физическое лицо;
- жилищный депозит открывается на срок не менее одного года. Верхний временной предел не установлен — деньги будут храниться до тех пор, пока клиент не направит их на ипотеку;
- средства с жилищного вклада можно будет направить только на приобретение жилья или первоначальный взнос по ипотеке;
- проценты, увеличивающие сумму вклада, будут начисляться ежегодно;
- вклад будет пополняемым, внести деньги на счет сможет как сам вкладчик, так и третьи лица, например члены семьи. Банки смогут самостоятельно устанавливать ограничения на пополнение вклада, например максимальные суммы;
- банки, где гражданин открыл жилищный вклад, будут обязаны заключить договор ипотеки с ним в случае обращения;
- законопроект предусматривает страхование вкладов — владельцы жилищных депозитов смогут получить компенсацию в размере ₽10 млн вместо ₽1,4 млн, как по обычным банковским вкладам.
В случае досрочного прекращения договора жилищных сбережений по инициативе вкладчика и ненаправлении средств по целевому назначению банк обязан вернуть деньги и начисленные проценты в размере, соответствующем размеру процентов по вкладам до востребования.
Кроме того, законопроектом не предусмотрено бюджетное финансирование повышенных ставок, поэтому доходность по жилищному инструменту будет определяться текущей денежно-кредитной политикой ЦБ.
На 7 декабря средняя ставка в 80 крупнейших банках по вкладам сроком на один год на сумму от ₽100 тыс. составляет 17,64% годовых, по данным ежедневного индекса FRG100.
Однако у банков будет право отказать в заключении договора ипотечного кредита при открытии жилищного вклада в следующих ситуациях:
- если банк располагает информацией о просроченной задолженности вкладчика на срок более 30 календарных дней на сумму свыше ₽30 тыс.;
- если в отношении вкладчика возбуждено исполнительное производство, сумма задолженности по которому составляет ₽30 тыс. и более, или возбуждено производство по делу о банкротстве вкладчика, которое на дату обращения вкладчика не было прекращено;
- если вкладчик находится в перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму;
- если банк обладает информацией о превышении значения показателя долговой нагрузки заемщика.
Плюсы и минусы жилищных вкладов
«РБК Инвестиции » опросили экспертов и узнали, для кого будут актуальны жилищные депозиты и в чем их плюсы и минусы.
Плюсы жилищных вкладов
Заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков считает, что основным преимуществом жилищных вкладов для граждан является обеспечение инструмента формирования накоплений на первоначальный взнос по ипотеке и понятные условия кредитования будущей покупки. «Также могут быть предусмотрены льготное досрочное расторжение, повышенная доходность по сравнению с классическими депозитными продуктами и скидки к ипотечной ставке или корректировка суммы первоначального взноса», — перечисляет возможные плюсы от реализации программы эксперт. Для банков наличие таких депозитов создает стабильную пассивную базу, в том числе для предоставления длинных кредитов, добавляет Косяков.
В условиях, когда рыночная ставка по ипотеке доходит до 30%, что существенно ограничивает спрос на недвижимость, люди массово уходят в депозиты, а такой продукт, как жилищный вклад, подстраховывает вкладчиков, которые копят на приобретение недвижимости, увеличивая страховую сумму до ₽10 млн, что является важным преимуществом, считает руководитель направления правовой поддержки компании «Миэль» Ольга Балбек.
«Такой продукт актуален прежде всего для продвинутых молодых людей, которые получают приличную зарплату и строят планы на будущее. У них появляется возможность отложить денежные средства на покупку жилья и уберечь себя от ненужных, импульсивных трат. Для них это элемент финансового планирования», — считает эксперт.
Также Ольга Балбек отмечает положительные стороны для банков и застройщиков. «Для банков — это будущие ипотечные клиенты, если ипотека понадобится покупателю жилья, а для застройщиков — это инструмент формирования отложенного спроса, который, к тому же, можно измерить», — пояснила она.
Управляющий директор по взаимодействию с государственными органами ГК «Самолет» Станислав Богданов называет плюсами жилищного вклада следующие пункты: повышенный размер страхования жилищного вклада, капитализацию процентов и исчерпывающий перечень причин отказа в ипотеке, первый взнос по которой обеспечен вкладом.
«В период турбулентности и высоких ставок для накопления на жилье люди предпочитают маневрировать средствами между краткосрочными инструментами с максимальной доходностью. Чтобы конкурировать, жилищному вкладу, нужно обеспечить предсказуемую доходность выше инфляции и не ниже других инструментов», — считает эксперт.
Отдельно Станислав Богданов выделяет ключевой принцип, который, по его мнению, будет определять эффективность жилищного вклада — возможность применения пакетов поддержки. Это включает возможность зачисления средств маткапитала, целевых выплат на улучшение жилищных условий для приоритетных категорий (врачей, учителей, ученых), софинансирование ипотечного платежа для отдельных категорий вкладчиков, накопивших более 50% стоимости квартиры. «Для ипотечных кредитов на основе таких вкладов нужны особые правила оценки рисков в целях снижения ставок», — резюмирует эксперт.
Независимый эксперт в сфере частных инвестиций Руслан Пичугин видит востребованность жилищных вкладов именно сейчас, в условиях высокой ключевой ставки и завершения ипотечных программ с господдержкой. Среди плюсов он выделяет выгодные условия и повышенное страхование для вкладчиков, улучшение нормативов и рост пассивов для банков, а также уверенный прогноз покупательского спроса для застройщиков.
Опрос Frank RG показал, что многие покупатели отложили покупку жилья. Так, лишь 21% респондентов планируют приобрести квартиру в этом году. Решиться на покупку в ближайшие два года собираются 60%, а еще почти 20% отложили свои планы на пять и более лет. Как выяснили аналитики, клиенты не готовы к ипотечным ставкам выше 16% — именно этот показатель оказался для них заградительным.
По данным аналитического центра «Дом.РФ» на 29 ноября, средневзвешенные ставки по ипотеке составили:
- новостройка — 28,46% годовых (+0,02 п.п. к прошлой неделе);
- семейная ипотека — 6,00% (без изменений);
- вторичный рынок — 28,66% (+0,02 п.п.);
- рефинансирование — 27,82% (+0,07 п.п.).
Минусы жилищных вкладов
Ольга Балбек назвала основным минусом жилищного вклада неадаптивность к различным условиям. «Если жизненная ситуация человека меняется, то он не сможет воспользоваться этими денежными средствами по иному назначению», — пояснила она.
Руслан Пичугин видит такие минусы нового депозита со стороны вкладчиков: отсутствие возможности забронировать необходимое жилье по первоначальной цене, запрет на частичное снятие и нецелевое расходование средств и открытие депозита только в банке — участнике программы. «Все это потенциально может ограничить круг потребителей продукта», — добавил эксперт.
Со стороны банков аналитик отметил дополнительные расходы на страхование подобных вкладов, а также отсутствие субсидирования со стороны государства. «Для застройщиков же возникает ограничение в реализации недвижимости в связи с предоставлением брони на ипотечную квартиру для вкладчика», — резюмировал Пичугин.
Алексей Косяков считает, что на данный момент сложно оценить эффект от введения программы жилищных сбережений. «Возможно, жилищные вклады позволят сформировать отложенный спрос на недвижимость и частично компенсировать застройщикам снижение продаж в условиях высоких ставок и более целевого действия ипотеки с господдержкой», — пояснил эксперт.
Рост стоимости 1 кв. м на первичном рынке жилья опережает рост доходов населения в 1,5 раза, на вторичном рынке этот показатель примерно сопоставим с темпами роста зарплаты, выяснили аналитики FrankRG.
За девять месяцев зарплаты россиян в среднем выросли на 13,3% и достигли ₽83,2 тыс. При этом есть регионы, в которых темпы роста заработных плат в два раза выше общероссийского показателя, сообщила пресс-служба «СберАналитики».
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) госкорпорации «Дом.РФ», на 11 ноября стоимость 1 кв. м в строящемся жилье в целом по России составила ₽180 тыс., в том числе в Санкт-Петербурге — ₽241 тыс. (+₽22 тыс. с начала года), а в Москве — ₽353 тыс. (+₽35 тыс. с начала года).
В ноябре средние цены на вторичное жилье в российских мегаполисах составили ₽135 тыс. за 1 кв. м, сообщается в исследовании «Яндекс Недвижимости». В большинстве городов цены на вторичное жилье за месяц изменились в пределах 1%, подсчитали аналитики.
