Взнос до 20%: как изменятся ставки ипотеки в случае новых ограничений ЦБ

Фото: Роман Пименов / Интерпресс / ТАСС

Банк России может с 1 января 2019 года ввести новые ограничения на выдачу ипотечных кредитов с первоначальным взносом меньше 20% от стоимости приобретаемого жилья. Об этом сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова на форуме Ассоциации банков России в Сочи.

По ее словам, в России по-прежнему больше 40% выдач ипотеки приходится на подобные кредиты. «Если такая тревожная тенденция сохранится, то, возможно, с 1 января 2019 года нам следует дальше повысить коэффициент (коэффициент риска при расчете достаточности капитала. — РБК) до 200%». Чем выше коэффициенты риска, тем больше капитала под такие кредиты банкам необходимо направлять в резервы.

Дело не в объемах, а в качестве

С начала 2018 года по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20% уже действуют повышенные коэффициенты — 150% (прежде 100%), а с первоначальным взносом меньше 10% — 300% (против прежних 150%). Так регулятор отреагировал на рост доли кредитов с относительно небольшим первоначальным взносом в общем объеме выдачи ипотеки — если во втором квартале 2017 года она составляла 20,6%, то к концу прошлого года выросла до 42,4%. После этого решения рост доли таких кредитов прекратился, но она по-прежнему не опускается ниже 40%.

Выдача ипотеки в России растет высокими темпами. Сейчас 44% всех кредитов, которые берут граждане России, приходится на ипотеку, пять лет назад было 27%, говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на встрече с президентом Владимиром Путиным, подчеркивая, что нельзя допустить ​возникновения пузыря на ипотечном рынке.

По данным ЦБ, доля задолженности россиян по ипотеке выросла за последний год до 6,1% от ВВП (+0,9 п.п. июль к июлю). Совокупный объем портфеля ипотечных кредитов физлиц вырос на 24,6% в годовом выражении и достиг очередного рекордного уровня 5,83 трлн руб. (на 1 августа). Долг по ипотеке растет за счет снижения ставок: с ноября 2017 года средняя ставка по кредитам опустилась ниже 10% и по состоянию на август находится на уровне 9,57%.

Сам по себе рост объемов ипотеки ЦБ не беспокоит, так как по сравнению с другими странами она не так велика по отношению к ВВП: в Бразилии, Польше, ЮАР этот показатель находится в диапазоне от 12 до 29%, в Западной Европе и США — 40–80%. Но регулятора волнует качество кредитования. «Это означает, что в первую очередь не должно происходить ослабления требований к заемщикам по первоначальному взносу и долговой нагрузке», — поясняли РБК в ЦБ.

Ставки вырастут не у всех

Предлагаемые ЦБ меры по ограничению ипотеки с первоначальным взносом менее 20% в первую очередь скажутся на спросе со стороны потенциальных заемщиков с наиболее низким доходом. «Очевидно, что рост ипотечного рынка сейчас происходит преимущественно за счет вовлечения в кредитование новых слоев населения — с меньшими или менее стабильными доходами, а также за счет тех, кто решил брать большие объемы кредита благодаря снижению ставок», — отмечает директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. Повышение коэффициентов приведет к дальнейшему росту объемов резервирования по кредитам с пониженным первоначальным взносом, и, как следствие, банки либо повысят ставки по таким кредитам, либо перестанут выдавать кредиты с первым взносом ниже 20%, говорит он. По оценкам эксперта, меры ЦБ могут привести к росту ставок по кредитам с низким первоначальным взносом на 1 п.п.

Повышение коэффициентов риска наравне с другими факторами (возможным повышением ключевой ставки и давлением геополитических рисков) может сподвигнуть средние по величине банки увеличить свои ставки на 1–2 п.п, прогнозирует аналитик «Эксперт РА» Иван Уклеин. Именно такие коммерческие банки, предлагая процентную ставку выше рынка на 1–3%, согласны на меньший первоначальный взнос, считает он. По оценке Уклеина, крупные игроки, такие как госбанки и «дочки» иностранных банков, на которые приходится львиная доля ипотеки, практически не выдают ипотечные кредиты со взносом менее 20%. Поэтому на их ставки повышение нормы резервирования никак не повлияет, считает он.

Аналитики «Дом.РФ» согласны, что повышение коэффициентов прежде всего повлияет на небольшие и средние банки, не имеющие избытка капитала, и не окажет существенного влияния на ипотечные ставки в целом. Доля выдаваемых банками ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом будет снижаться, полагают они. Впрочем, говорят в «Дом.РФ», и сейчас наиболее рискованная ипотека (с первоначальным взносом до 10%) практически не выдается — ее доля в общем объеме не превышает 1%. Основной объем ипотеки с низким первоначальным взносом приходится на кредиты со взносом выше 15%, а с точки зрения вероятности дефолта такие кредиты не относятся к высокорисковым и практически не отличаются от кредитов со взносом 20%, заключают аналитики «Дом.РФ».