Миллиардер из торгового центра

Фото: РБК

Четыре года назад специализирующийся на торговой недвижимости инвестфонд Glimcher Realty Trust был на грани банкротства: компания оказалась отрезанной от банковских кредитов при долге в 1,7 млрд долл. Однако глава компании Майкл Глимчер начал сокращать операционные расходы и сумел заручиться финансовой поддержкой крупнейшего в мире фонда, специализирующегося на альтернативных инструментах, Blackstone Group. Ставка сработала: средняя доходность инвесторов Glimcher Realty Trust за последние три года составила 38%, притом что по отрасли показатель составил 21,7%.

Советы отца

Отец Глимчера Герберт основал Glimcher Company в 1959 году. Изначально это была небольшая компания семейного типа, которая специализировалась на небольших магазинах товаров первой необходимости в штатах Среднего Запада. Однако со временем Герберт пришел к выводу, что вкладываться в крупные торговые центры намного выгоднее. В 1991 году его сын, который к тому времени окончил Государственный университет Аризоны по специальности «политология», пришел в компанию. Через три года Glimcher Realty Trust стала публичной, а г-н Глимчер начал восхождение по карьерной лестнице. В 1999-м он стал президентом компании, в 2005 году — гендиректором, а в 2007-м — председателем правления.

Компания развивалась, добавляя в портфель все новые торговые центры. Герберт стал почетным председателем правления, при этом продолжая держать руку на пульсе: сын советуется с отцом почти каждый день.

«Контролируй только то, что можешь»

Финансовый кризис положил конец торговой идиллии. Цены на коммерческую недвижимость обвалились более чем на 40%. К ноябрю 2008 года акции Glimcher Realty стоили менее 1 долл. (по сравнению с 30 долл. тремя годами ранее). Долг компании вырос до 1,7 млрд долл. «Наш бизнес чрезвычайно капиталоемкий. Однако когда местные банки закрываются один за другим, они больше не хотят ссужать вам деньги. Единственное, что их интересует, — это когда вы вернете кредит», — вспоминал г-н Глимчер в интервью Smart Business.

Ситуация начала выходить из-под контроля. Шефы торговых центров также не могли помочь г-ну Глимчеру деньгами, так как сами с трудом сводили концы с концами. «Я тогда сказал своим сотрудникам: вы можете до потери пульса разглагольствовать о том, что будет с американской экономикой, но только дома — в рабочее время я не желаю слышать о том, на что мы не можем повлиять, — рассказывал г-н Глимчер. — Мы можем контролировать операционные расходы, а также безопасность и комфорт наших торговых центров, делая их достаточно привлекательными для того, чтобы люди приходили в них за покупками, несмотря ни на что. Так что есть много вещей, на которые мы действительно можем влиять, чтобы поставить на ноги компанию, которая подешевела до 308 млн долл.».

Нужный партнер

Чтобы сохранить семейный бизнес на плаву, г-ну Глимчеру пришлось поделиться торговыми центрами с Blackstone Group. В 2009 году фонд Glimcher Realty продал 60% в двух лучших своих моллах — Lloyd Center Mall в Портленде и Westshore Plaza в Тампе, правда, сохранив за собой менеджерский контроль. Сделка принесла компании 60 млн долл., которые г-н Глимчер направил на погашение срочных долгов. В 2010 году два фонда основали СП, что стало поворотным пунктом для Glimcher Realty. «Рынок снова в нас поверил, а инвесторы захотели иметь с нами дело. Мы опустились на самое дно, чтобы вернуться и заново начать гонку», — рассказал бизнесмен Bloomberg.

Тем временем политика количественного смягчения ФРС помогла отрасли восстановиться. Самые прозорливые инвесторы после кризиса отнесли деньги в компании, занимающиеся недвижимостью. Лидерами отрасли стали специалисты по торговой недвижимости, которые за последние три года обеспечили среднюю доходность в 21,7% — выше, чем у тех, кто занимался просто недвижимостью (17,3%) и прямыми инвестициями (15,2%). А безусловной звездой стал г-н Глимчер, чей Glimcher Realty обеспечил инвесторам доходность в 38% (выше только у Extra Space Storage с 49,8%).

За это время г-н Глимчер успел существенно расширить портфель: теперь под его управлением 29 торговых центров в 15 штатах США. Все они отличного качества: процент занятости площадей превышает 95%, притом что средний показатель по стране чуть более 80%. По итогам первого квартала г-ну Глимчеру удалось сократить соотношение долга к капитализации до 45% (в 2009 году этот показатель составлял 87%). Стоимость обслуживания долга снизилась до 4,74% по сравнению с 5,09% годом ранее.

Мечта о большой политике

Теперь Майкл Глимчер поставил цель пробиться в высший эшелон владельцев торговыми центрами. Сейчас Glimcher Realty с капитализацией в 1,65 млрд долл. является седьмым по величине инвестфондом, занимающимся торговой недвижимостью. И хотя компания предлагает инвесторам более высокую доходность, чем Simon Propert (27,3%) и Taubman Centers (28,9%), в ТЦ последних уровень продаж на 1 кв. фут гораздо выше, чем у Глимчера (575 и 688 долл. на 1 кв. фут соответственно против 435 долл. на 1 кв. фут у Glimcher Realty). Разрыв объясняется тем, что основу портфеля бизнесмена составляют моллы в небольших американских городах, где выручка ТЦ существенно ниже, чем в мегаполисах.

Глимчер рассчитывает дог­нать их за несколько лет: в январе он купил за 195 млн долл. University Park Village в Форт-Уорте, чей показатель по продажам составляет 800 долл. на 1 кв. фут. После того как Glim­cher Realty закрепится в высшем эшелоне, г-н Глимчер планирует получить юридическое образование и заняться политической карьерой. «Мне бы хотелось послужить своей стране», — сказал бизнесмен, который хочет баллотироваться в сенаторы.