38 кв. м на человека: как обеспечить жилплощадью россиян

Фото: Андрей Любимов / РБК

За последние годы подходы к градостроительной политике в России претерпели качественные изменения — она стала более системной и комплексной, направленной на улучшение качества и доступности жилья, создание благоприятной и комфортной городской среды, развитие инфраструктуры, сокращение административных барьеров, внедрение цифровых решений, говорят опрошенные редакцией эксперты, связывая это с запуском в 2018 году национального проекта «Жилье и городская среда».

«Благодаря реализации национального проекта «Жилье и городская среда» около 22 млн семей улучшили свои жилищные условия: приобрели квартиру, построили дом, переехали из аварийного жилья или в их доме провели капремонт. Мы продолжаем держать хороший темп по всем программам. Напомню, что нам необходимо к 2030 году совокупно построить более 1 млрд кв. м жилья, и мы уже наполовину выполнили эту задачу. Рассчитываем в этом году ввести не менее 100 млн кв. м, обеспечивая комфортные условия для жизни россиян и устойчивое развитие городской среды», — сообщил заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.

Нацпроект подразумевает комплексный подход к развитию городской среды, затрагивающий как вопросы благоустройства, так и экономические, социальные и инфраструктурные аспекты развития городов. Он придал существенное ускорение развитию региональной жилищной политики, комментирует президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков: «Он предусматривает участие субъектов РФ в мерах по модернизации и реконструкции жилого фонда, улучшению жилищных условий и коммунальных услуг для граждан».

В 2025–2030 годах масштабная работа стройкомплекса будет продолжена в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни», программа которого сейчас формируется.

Согласно целям, обозначенным президентом России, ежегодно к 2030 году улучшать жилищные условия должны не менее 5 млн семей, за это время предстоит построить 1,15 млрд кв. м жилья. Обеспеченность жилплощадью к 2030 году должна достичь уровня 33 кв. м на человека, к 2036 году — более 38 кв. м.

Одно из социально значимых направлений, которое будет продолжено в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни», — устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда, говорит глава Минстроя России Ирек Файзуллин. В рамках действующего нацпроекта «Жилье и городская среда», по его словам, уже переселили более 722 тыс. человек из 12,16 млн кв. м непригодного жилья. До конца года будет переселено еще почти 100 тыс. человек из 1,8 млн кв. м. «В рамках нового нацпроекта будет совершенствоваться инструмент комплексного развития территорий, который обладает значительным потенциалом не только в развитии градостроительного потенциала регионов, но и в части расселения аварийного жилья», — отмечает министр. Среди направлений, которые имеют высокое социальное значение и найдут продолжение в новом нацпроекте, — инфраструктурное развитие, модернизация коммунальной инфраструктуры, формирование комфортной городской среды. На сегодняшний день, по данным Минстроя, в 84 регионах страны благоустроено порядка 70 тыс. общественных и дворовых пространств, а к 2030 году необходимо благоустроить еще 30 тыс. территорий.

Как нацпроект повлиял на жилищное строительство

В последние годы российский стройкомплекс последовательно ставит рекорды по вводу жилья. «В прошлом году в России было построено свыше 110 млн кв. м жилья. Это в 1,5 раза больше самого высокого советского показателя, который был достигнут в 1987 году», — отметил в феврале в послании Федеральному собранию президент РФ Владимир Путин. При этом был побит рекорд 2022-го, когда было введено 102,7 млн кв. м. С 2019 года нарастающим итогом в России ввели 541 млн кв. м. жилья. Регионами-лидерами за пятилетку стали Московская область (62,8 млн кв. м), Краснодарский край (36,3 млн кв. м), Москва (35,3 млн кв. м), Ленинградская область (20,6 млн кв. м) и Санкт-Петербург (19,3 млн кв. м).

За десять месяцев этого года, по данным Росстата, ввод жилья составил 87,6 млн кв. м, что на 1,6% больше год к году, — было озвучено в Минстрое России в середине ноября на селекторном совещании с представителями субъектов РФ по ключевым показателям жилищного строительства. Там же было отмечено, что сегодня в стадии строительства находится более 119 млн кв. м многоквартирного жилья. На 1 ноября 2024 года действуют 16 146 разрешений на строительство. «До конца года осталось меньше двух месяцев, нельзя расслабляться и допускать сдвиги сроков. С начала года запущено более 40 млн кв м. проектов строительства жилья, региональным властям необходимо уделять особое внимание новым проектам и устойчивости этих застройщиков», — сказал замглавы Минстроя Никита Стасишин.

В целом регионы справляются с поставленными задачами. Например, в Чувашии в январе-сентябре введено в эксплуатацию 587,6 тысяч кв. м. нового жилья (288,5 тыс. кв. м. — МКД и 299,1 тыс. кв. м. — ИЖС), 75% от плана. По соглашению с Минстроем России в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» в этом году в республике должно быть построено не менее 783 тыс. кв. м жилья.

В Ставропольском крае за тот же период введено 1,7 млн кв. м, что на 36,2% выше плановых значений. «На сегодня по объему ввода в эксплуатацию недвижимости Ставрополье входит в тройку лидеров среди субъектов СКФО», — сообщил и. о. министра строительства и архитектуры Ставропольского края Сергей Величко.

Как жилье обеспечивается инфраструктурой

По словам Марата Хуснуллина, ключевыми факторами для удержания темпов строительства являются увеличение градостроительного потенциала в регионах, комплексное обновление населенных пунктов и создание объектов социальной, коммунальной, дорожной и транспортной инфраструктуры, причем все эти мероприятия должны быть взаимоувязаны.

В последние годы принципиально изменился подход к развитию городов: с 2020 года в России в составе нацпроекта «Жилье и городская среда» действует программа комплексного развития территорий (КРТ), которая позволяет обновить жилищный фонд, модернизировать или создать необходимую инфраструктуру, вовлечь в оборот неэффективно используемые участки в муниципалитетах, тем самым стимулировать развитие городов.

На сегодня принято 630 решений о КРТ, в том числе более 120 — в 2024 году, утверждено 292 документа по планировке территорий, сообщает официальный сайт правительства РФ. «Помимо тех проектов КРТ, которые уже находятся в стадии реализации, то есть по ним приняты решения, заключены договоры, организованы торги, выданы разрешения на строительство, — параллельно ведется подбор новых. Так, всего в проработке сегодня находится 1303 территории общей площадью 30,8 тыс. га с градпотенциалом порядка 233,7 млн кв. м, из них 168,2 млн кв. м жилой площади», — цитирует правительственный сайт Марата Хуснуллина. Расселение аварийного жилья по проектам КРТ производится преимущественно за счет средств застройщиков, реализующих такие проекты, а также за счет средств федерального и регионального бюджетов.

Полномочиями оператора для реализации проектов КРТ по решению правительства с начала 2024 года наделен Фонд развития территорий (ФРТ). Наиболее масштабный проект запланирован в селе Приветное городского округа Алушта в Крыму, где на 480,6 га будет построено комфортное жилье, объекты коммерческой, социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры — всего порядка 3,2 млн. кв. м недвижимости. Сейчас разрабатывается градостроительная документация, прорабатываются меры поддержки для строительства объектов инфраструктуры. Также фонд планирует реализовать проекты КРТ в Рязани и Смоленске, если будет соответствующее решение правительства.

Активное участие в проектах КРТ принимает банк «Дом.РФ», который рассматривает их финансирование как стратегическое направление работы. С начала 2024 года банк заключил 28 сделок по финансированию проектов, в рамках которых будет возведено более 3 млн кв. метров жилья с необходимой инфраструктурой. В целом при поддержке финансовой организации «Дом.РФ» сегодня реализуются проекты КРТ на земельных участках с градостроительным потенциалом более 11,6 млн кв. м в 24 субъектах России. «Наш опыт позволяет реализовать проекты любой сложности, в том числе с использованием инструментов поддержки: инфраструктурных облигаций, субсидий Фонда развития территорий, инфраструктурных бюджетных кредитов и других», — говорит заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Антон Медведев.

Для обеспечения новых микрорайонов объектами социальной инфраструктуры, включая школы, детские сады, медучреждения, а также автомобильными дорогами и инженерными коммуникациями в состав национального проекта «Жилье и городская среда» была включена программа «Стимул». Средства по ней выделяются не застройщику, а региону напрямую — государство берет на себя обязательство по созданию необходимой инфраструктуры, новоселы получают все условия для комфортного проживания, а застройщики экономят средства на строительство инфраструктурных объектов, что в итоге снижает конечную стоимость жилья.

Всего по программе «Стимул» за время нацпроекта было построено и реконструировано 737 объектов капитального строительства, проведено 160 мероприятий по технологическому присоединению к инженерным сетям. До конца 2024 года планируется построить и реконструировать еще 151 объект и провести восемь мероприятий по технологическому присоединению.

Помимо национального проекта «Жилье и городская среда» ощутимую роль в поддержке строительной отрасли и развитии российских городов играет стратегическая инициатива правительства РФ «Инфраструктурное меню». Она предусматривает комплекс мер экономической поддержки регионов для развития инфраструктуры и жилищного строительства. «Инфраструктурное меню» включает такие механизмы поддержки, как инфраструктурные бюджетные и специальные казначейские кредиты, инфраструктурные облигации и льготные займы из средств ФНБ на модернизацию ЖКХ.

В частности, механизм инфраструктурных бюджетных кредитов (ИБК) позволяет регионам получать льготные кредиты под 3% годовых на 15 лет на строительство школ, детских садов, больниц, поликлиник, дорог, обновление общественного транспорта и жилищно-коммунального хозяйства. Погашение основного долга начинается только с третьего года пользования средствами. С использованием механизмов ИБК в России уже введено в эксплуатацию порядка 290 объектов инфраструктуры, обновлено свыше 130 км дорог и поставлено 1 716 единиц общественного транспорта, сообщили в Фонде развития территорий.

Благодаря ИБК в российских городах появляются такие современные социальные объекты, как, например, воспитательно-образовательный комплекс «Полет» в подмосковном Красногорске. Он включает в себя среднюю общеобразовательную школу на 1500 учащихся и детский сад на 200 воспитанников. В четырехэтажном здании площадью почти 25 тыс. кв. м размещены учебные кабинеты, мастерские, библиотеки, столовые, медицинские кабинеты, актовый зал с современной звуковой и видео аппаратурой, спортивные залы. «В центре «Полет» мы сделали уклон на точные науки — математику, информатику, физику и робототехнику, есть медиаклассы с углубленным изучением английского, предпринимательский и технологический классы. На территории оборудована спортивная площадка, доступная для всех жителей района», — рассказал глава городского округа Красногорск Дмитрий Волков.

Инструмент специальных казначейских кредитов (СКК), включенный в «Инфраструктурное меню» в 2023 году, является продолжением ИБК со схожими условиями предоставления. Фокус при этом делается на финансировании обновления парка общественного транспорта и жилищно-коммунальной инфраструктуры. По линии ССК на сегодня завершено 18 объектов городской инфраструктуры, 73 региона получили порядка 6 тыс. автобусов от большого до малого класса вместимости, рассказали в Фонде развития территорий. Он выступает оператором программ ИБК и СКК.

«Механизмы инфраструктурных бюджетных и специальных казначейских кредитов по праву стали одними из самых востребованных среди регионов. Предоставление государством льготного финансирования для реализации социально значимых проектов дает хороший результат. Благодаря ИБК и СКК идет строительство детских садов, школ, поликлиник, дорог и мостов, обновляются системы и объекты ЖКХ, общественный транспорт, создаются объекты туристской инфраструктуры, индустриальных парков, промышленных технопарков и особых экономических зон. Все это — неотъемлемые составляющие комфортного проживания россиян», — говорит генеральный директор ППК «Фонд развития территорий» Ильшат Шагиахметов.

В «Инфраструктурное меню» также входят инфраструктурные облигации. Оператором программы выступает «Дом.РФ» через принадлежащее ему специализированное общество проектного финансирования (СОПФ). СОПФ выпускает облигации, а средства от их продажи в виде займов направляются на реализацию проектов, прошедших тщательный отбор по принципу социальной значимости и экономической эффективности. Ставка по займам устанавливается значительно ниже рыночных показателей, что обеспечивает доступность капитала для регионов. «Разница между рыночной ставкой купона по облигациям и льготной ставкой займов покрывается субсидией от государства», — поясняется на официальном сайте организации. Помимо льготной ставки, механизм обладает и другими преимуществами: длинный срок займа (до 30 лет в рамках проектов, реализуемых через схемы государственно-частного партнерства и концессий) и возможность сочетать его с другими инструментами государственной поддержки. Безопасность инвестиций гарантируется поручительством «Дом.РФ», анализом и тщательным отбором проектов, который проводит компания.

Применение механизма инфраструктурных облигаций, по словам генерального директора «Дом.РФ» Виталия Мутко, позволяет регионам наращивать жилищное строительство с учетом потребности людей в современных школах, технологичных коммунальных объектах и комфортных дорогах. «С другой стороны, речь идет о привлечении внебюджетных инвестиций в комплексное развитие территорий. И безусловно, это снижение нагрузки на бизнес. Потребность в поддержке инфраструктурных проектов у субъектов Российской Федерации очень высокая», — сообщил Виталий Мутко.

Среди уже завершенных по программе проектов — строительство внутриквартальных дорог и инженерных сетей для новых микрорайонов в Тюмени, современный детский сад в Курске, модернизация транспортной инфраструктуры в Чебоксарах и Челябинске. В июле открылся обход Тольятти с мостом через Волгу — самый крупный проект ГЧП в России стоимостью почти 148 млрд руб., более 24 млрд руб. из которых привлечено с помощью инфраструктурных облигаций.

Всего, по данным «Дом.РФ», с помощью инфраструктурных облигаций сегодня реализуется 52 проекта инженерной, дорожной, социальной и туристической инфраструктуры на общую сумму 181 млрд руб. При этом важно, что инфраструктурный заем выдается только на проекты, которые способствуют новому жилищному строительству. По оценкам экспертов, текущий портфель должен простимулировать ввод более 38 млн кв. м жилья.

«Мы, как застройщики, уже успели оценить уникальный механизм инфраструктурных облигаций и привлекаем его не в первый раз. Для нас инструмент выгоден тем, что мы сразу планируем строительство не только жилых квадратных метров, но и всю инфраструктуру. Для покупателей это выгодно тем, что они получают возможность переехать буквально сразу в полностью готовый для проживания объект и могут не ждать строительства следующих очередей», — объясняет выгоду для бизнеса президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.

Какие нефинансовые меры поддержки востребованы строительным бизнесом

Стратегическая инициатива правительства РФ по сокращению инвестиционно-строительного цикла «Новый ритм строительства» позволяет не только ускорить возведение объектов, но и экономит деньги как застройщиков, так и граждан — средства застройщиков быстрее «оборачиваются», себестоимость квадратного метра в результате снижается, говорят эксперты. Благодаря этой инициативе в отрасли создан универсальный перечень из 32 процедур для всех видов строительства, тогда как ранее только в жилищном строительстве было более 96 процедур. Сокращения касаются, прежде всего, числа требуемых согласований, предоставлений сведений, документов при строительстве: их количество уже уменьшилось почти в 2,5 раза — с 1 168 до 607, в планах правительства к 2030 году уменьшить до 350.

Теперь застройщику не потребуется предоставлять сведения, которые уже есть в распоряжении органов власти. Исключены некоторые согласования для транспортной инфраструктуры. Расширены возможности экспертного сопровождения — они помогают повысить качество проектной документации и заранее устранить все недочеты. В результате сроки экспертизы можно сократить почти вдвое — до 24 рабочих дней.

Сокращение обязательных требований и создание типовых регламентов, простых и понятных для всех участников рынка, безусловно, позитивная инициатива для строительной отрасли, комментирует председатель комиссии по вопросам развития индустрии стройматериалов, технологий и промстроительства Общественного совета при Минстрое РФ Александр Ручьев: «Это может стать еще одним шагом в сторону дебюрократизации рынка, повышения прозрачности и результативности каждого из игроков».

Генеральный директор аналитической и аудиторской компании Key Capital Ольга Гусева в свою очередь отмечает важную роль государственных мер поддержки для предприятий, разрабатывающих инновационные материалы и технологии в строительной отрасли, — от субсидирования до грантовых программ.

Как развиваются технологии и идет импортозамещение в стройотрасли

Современная градостроительная индустрия не может существовать без новых технологий, в том числе цифровых, которые помогают оптимизировать и максимально ускорить как управленческие, так и производственные процессы. 3D-печать домов из бетона, использование дронов, применение роботов, которые могут работать в опасных для человека условиях или выполнять рутинные операции, например, переносить стройматериалы, бурить технологические отверстия, и даже роботов-каменщиков, роботов-сварщиков, — это уже реальность.

В частности, сегодня сложно представить себе строительство без технологий информационного моделирования (ТИМ), благодаря которым строительный комплекс поднялся на новый качественный уровень. Такие технологии позволяют отслеживать процесс строительства от проекта до ввода объекта в эксплуатацию и далее наблюдать за всеми техническими процессами при эксплуатации, сообщать о неполадках или проблемах.

Модель здания содержит самую полную информацию обо всех его характеристиках: толщине и материалах стен, высоте потолков, схемах коммуникаций, параметрах инженерных систем. Благодаря ТИМ застройщик может с высокой точностью рассчитать стоимость строительства в целом и каждого этапа в отдельности, определить сроки всех работ.

Технологии информационного моделирования — важный инструмент оптимизации и увеличения эффективности строительства, признанный на мировом уровне, говорит управляющий директор по ИТ и цифровой трансформации «Дом.РФ» Николай Козак: «Благодаря «цифровым двойникам» будущих объектов можно значительно сократить издержки в процессе проектирования и дальнейшей эксплуатации зданий». По оценкам «Дом.РФ», применение ТИМ повышает эффективность в стройке, в том числе сокращает бумажный документооборот на 85%, сроки обработки документов — на 50%, ошибки при проектировании — на 80%.

С 1 июля строительная отрасль перешла на обязательное применение ТИМ в жилищном долевом строительстве, напоминает Николай Козак. При этом многие застройщики, по его словам, начали использовать «цифровые двойники», не дожидаясь вступления в силу законодательства. По итогам третьего квартала 2024 года число работающих с технологиями информационного моделирования регионов достигло 64, а доля застройщиков, которые применяют или пилотируют ТИМ при строительстве объектов жилого назначения, составляет 26%. «Мы видим растущий интерес девелоперов к данным технологиям, уверенны, что эти цифровые инструменты будут все более востребованными в российском строительстве и проектировании», — говорит Николай Козак.

Девелоперам сегодня невозможно представить работу без использования информационных моделей, соглашается директор по цифровым технологиям и операционной эффективности Level Group Всеволод Нечитайленко: «Применение ТИМ позволяет оптимизировать многие процессы при проектировании и строительстве объектов. В результате это не только влияет на качество и скорость реализации проекта, но и в перспективе окажет экономический эффект. Мы активно используем ТИМ в работе нашего проектного бюро «Level Проект», а также с нашими подрядчиками по проектированию. В обязательном предоставлении ТИМ в экспертизу — сложностей не видим».

Не менее важно развитие технологий в индустрии строительных материалов, которые постоянно совершенствуются. Причем в этой области сегодня активно идет процесс импортозамещения. По данным Минпромторга, отечественная строительная отрасль полностью обеспечена российской продукцией по базовым позициям, а производство строительных материалов переориентировано на внутреннее потребление. Снижение объема используемых импортных строительных материалов в последние месяцы 2023 года и в 2024 году также отмечают в Минстрое. Например, в проектных решениях бюджетного строительства социальных объектов в текущем году импортные материалы практически не применялись. Снизилась и доля импортного оборудования.

Совместно с НОСТРОЙ Минстроем создан каталог импортозамещения строительных ресурсов, содержащий уже более 4 тыс. позиций отечественных производителей, а также производителей из дружественных государств. Каталог постоянно расширяется, дополняется различными сервисами, облегчающими проектировщикам и строителям поиск необходимых ресурсов. Кроме того, для субъектов градостроительной деятельности сформирован перечень российского программного обеспечения, он размещен на сайте Минстроя России.

Чтобы помочь отрасли оперативно заменять ресурсы иностранного происхождения на отечественные аналоги Минстрой России предлагает ускорить вывод стройматериалов и изделий на рынок за счет сокращения сроков подтверждения пригодности их использования: с 90 дней до десяти дней. Также застройщикам предоставляется возможность замены предусмотренных проектной документацией импортных строительных ресурсов, если их покупка или поставки попали под санкционные ограничения.

Минстрой со своей стороны стремится всячески нивелировать последствия международных санкций — как за счет параллельного импорта из дружественных стран, так и расширения, модернизации производств внутри страны, локализации на нашей территории предприятий-носителей запатентованных зарубежных технологий, активизации исследований и разработок в сфере прогрессивных стройматериалов.

Комплексный поход в стройотрасли является одним из ключевых направлений градостроительного развития России, считают эксперты, и направлен в первую очередь на обеспечение граждан просторным и качественным жильем, а также на создание условий для развития необходимой инфраструктуры и формирование комфортной и безопасной среды для жизни.