Москва — город кадастров

Фото: ТАСС

Новый метод оценки недвижимости — по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости — приведет к резкому росту налога на имущество для многих бизнесменов и граждан. РБК изучил, каким именно будет этот рост.

Через дорогу дешевле

«Если московские власти считают, что мое здание столько стоит, то я с удовольствием продам его им по этой цене», — так, по словам очевидца, один из российских олигархов в прошлом году отреагировал на результаты кадастровой оценки своей башни в центре Москвы. Под его словами могли бы подписаться сотни, если не тысячи, бизнесменов. «Почему у нас квадратный метр стоит в два раза дороже, чем в таком же здании через дорогу? Какая логика? По-моему, ее нет», — разводит руками владелец складов на северо-западе Москвы.

Понять логику оценщиков в этом году пытаются многие собственники и даже федеральные чиновники. Ведь с этого года ряды тех, кто начнет платить налог на имущество исходя из его кадастровой, близкой к рыночной стоимости, пополнят владельцы крупной недвижимости площадью более 3 тыс. кв. м в Москве и еще 27 регионах.

Остальные продолжают платить налог на имущество от инвентаризационной стоимости (включающей только стоимость материалов и строительных работ). Видя массовое недовольство собственников, вице-премьер Игорь Шувалов поручил ФНС и Минфину за две недели разобраться, в каких регионах возможен резкий рост нагрузки на бизнес и граждан.

На сколько вырастут налоговые сборы, в департаменте экономической политики и развития Москвы не рассказали, но даже приблизительные расчеты показывают, что нагрузка как для владельцев квартир, так и для собственников коммерческой недвижимости увеличится в разы. Чтобы понять «масштаб бедствия», достаточно просто сравнить инвентаризационную и кадастровую стоимости: квадратный метр в знаменитом Доме на Набережной, например, после оценки «подорожал» с 8,2 тыс. руб. до 630 тыс. руб. Кадастровая стоимость ЦУМа — $296 млн — в 30 раз больше инвентаризационной, «Атриума» — $378 млн — в 13 раз, гостиницы «Националь» — $88 млн — в 23 раза. У Большого театра, правда, все наоборот: кадастровая стоимость — $19 млн — в 1,6 раза меньше инвентаризационной. Ставки налога при этом поменяются не сильно: от инвентаризационной стоимости бизнес платил 2,2%, а от кадастровой в 2015 году заплатит 1,2%, но к 2020 году ставка вырастет до 2%.

Шестикратный рост

РБК подсчитал, сколько с этого года придется платить московским предпринимателям за 5,5 тыс. принадлежащих им зданий, сооружений и помещений (столько в столице торговых центров и офисов площадью более 3 тыс. кв. м). Данные об их кадастровой стоимости мы собрали с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, специально подготовленной для любопытствующих. Если не учитывать возможных льгот, то исходя из действующей ставки налога на имущество (1,2% в 2015 году) собственники этих зданий заплатят в бюджет 62 млрд руб., или 4,6% от планируемых налоговых поступлений в бюджет Москвы на 2015 год.

А вот сравнить суммы нового и старого налогов оказалось возможным только для 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений, потому что для остальных инвентаризационной стоимости на публичной кадастровой карте нет. Всего владельцы этой недвижимости заплатят за 2015 год в московский бюджет 36 млрд руб., а исходя из инвентаризационной (по ставке 2,2%) они заплатили бы в шесть раз меньше — 5,6 млрд.

Налог снизился или остался прежним для 164 объектов, а для остальных вырос. Для 339 объектов налог вырос до 2 раз, у остальных рост более существенный. Основная группа предпринимателей, 40% выборки, владельцы 1282 объектов, заплатят в 2–6 раз больше, чем платили бы исходя из инвентаризационной стоимости. 711 объектов — 21% выборки — будут стоить владельцам от 6 (включительно) до 10 раз дороже. Двузначный рост (в 10–99 раз больше) показали еще 20% объектов, 646 штук.

Есть и здания (их 136), налог на которые вырос больше чем в 100 раз. Это может быть связано с тем, что объект новый и инвентаризационная стоимость не обновлялась. Например, инвентаризационный налог на «Меркурий Сити Тауэр», построенный в 2013 году (один из самых высоких небоскребов Европы, находится на территории делового центра «Москва-Сити»), составлял всего 1 тыс. руб. (инвентаризационная стоимость — 50 тыс. руб.), а теперь владельцы заплатят 282,5 млн руб.

«Раньше налог по одному из наших зданий был $1,6 млн, теперь $6 млн», — рассказывает Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН, одного из крупнейших московских девелоперов. «В итоге при не изменившихся прочих расходах чистый денежный поток по проекту у нас сократился почти в два раза!» — подчеркивает она. Новый налог — это выручка за три с половиной месяца, вторит ей Алексей Петропольский, гендиректор юридической компании Urvista, приводя в пример случай своих клиентов — торгового центра «Мариэль» на Люблинской улице. «Налог на имущество доходит до 40% [выручки], и я не знаю, как мы будем выживать в нынешней экономической ситуации; многие арендаторы оповестили нас, что собираются съезжать», — рассказывает представительница торгового центра на улице Яблочкова.

Рост налогов сам по себе — это полбеды. А вот несовершенство оценки кадастровой стоимости, исходя из которой эти налоги считаются, — проблема посерьезнее. Она уже очевидна — отсюда и реакция предпринимателей, несогласных с завышенной, по их мнению, стоимостью своей недвижимости. То, что цена привязана к рыночной, — очень правильный, очень западный подход, рассуждает Тикова, но система не отлажена. «Если хромает методология, то будет хромать и результат, — отмечает она. — Надо сначала определиться, что мы оцениваем и как, а потом уже внедрять».

РБК решил на примере Центрального округа Москвы проверить, насколько корректно оценена столичная недвижимость.

Вузам и музеям — скидка

Интерактивная кадастровая карта Росреестра очень удобна: кликаешь на здание — появляется окно: там адрес, стоимость, площадь, год постройки. Сенатский дворец, например, рабочая резиденция президента, построенный еще по заказу Екатерины Великой, оценен в 20 573 руб. за 1 кв. м (или $355 по сегодняшнему курсу) — это одна из минимальных ставок в центре российской столицы. Столько, по мнению оценщиков, здание стоило на 1 января 2014 года — девальвация рубля и прошлогоднее падение цен на недвижимость в оценке не учтены. Деньги в бюджет за Сенатский дворец, правда, не поступают: по закону налог не платят за помещения, находящиеся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений. Штаб-квартира «Роснефти» на другом берегу реки (Софийская наб., 26/1) заметно дороже: 236 405 руб. за 1 кв. м ($4076), а здание ТЦ «Охотный Ряд» — 242 670 руб. ($4183).

Правда, как предупреждает соглашение об использовании карты, она «не гарантирует достоверность, точность, полноту и своевременность данных». Поэтому РБК воспользовался первоисточником — отчетом оценщиков, размещенным в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Даже в заархивированном виде он весит больше 7 Гб, а применяемая в нем методология описана в двух томах и занимает 800 страниц. Корреспондент РБК загружал его более 30 часов. Два оценщика признались, что они пытались сделать то же самое, но им это не удалось.

Оказалось, что из 6 млн столичных зданий, квартир, помещений, сооружений в ЦАО находится 567 тыс., то есть 10%. Зданий из них 21 тыс., подавляющее большинство — 16,5 тыс. — нежилые. Объектами налогообложения являются не все. Многоквартирные дома целиком почти никогда не принадлежат одному владельцу, но их тоже «посчитали». Нежилые помещения в них оцениваются отдельно и стоят, как правило, меньше, чем все остальные площади. Например, квадратный метр в жилом доме в Большом Афанасьевском переулке, 3, недалеко от станции метро «Кропоткинская», стоит 433 тыс. руб. ($7,5 тыс.), а нежилое помещение в нем оценено из расчета 310 тыс. ($5,3 тыс.).

Разброс цен велик: самые дорогие — по 680 тыс. руб. за 1 кв. м ($11,7 тыс.), самые дешевые — по 11,6 тыс. ($200). По минимуму оценены здания вузов и музеи. Например, столько стоят учебные корпуса и казарма Военной академии Ракетных войск стратегического назначения им. Петра Великого (Китайгородский проезд, 9) и Российская академия медицинских наук по соседству (Солянка, 12/14). А Музей Москвы чуть дороже — 17,6 тыс. руб. ($303).

Средняя цена здания в центре Москвы, по расчетам РБК, — 95,6 тыс. руб. за 1 кв. м ($1648). Жилые дома существенно дороже среднего: в среднем по 298 108 руб. за 1 кв. м ($5139). Самые дорогие из них предсказуемо расположены в переулках недалеко от Пречистенки и Остоженки — в районе так называемой «Золотой мили». Например, доходный дом Бройдо 1902 года постройки — на Остоженке, 20, по соседству с Мультимедиа Арт Музеем. В 1990‑е там обитал сквот анархистов и хиппи, а в 2009 году особняк был полностью реконструирован (680 тыс. руб. за 1 кв. м, или $11,7 тыс.). Столько же стоят и корпуса одного из самых дорогих жилых комплексов — «Знаменские палаты» в Большом Знаменском переулке, 13‑15, недалеко от Гоголевского бульвара и Музея искусств им. Пушкина.

А вот один из самых дешевых жилых домов центра стоит в 6 раз меньше (110 тыс. руб., или $1,9 тыс.) — это одноэтажный особняк братьев Топлениновых в Мансуровском переулке на Остоженке, один из немногочисленных сохранившихся деревянных домов Москвы, известный как дом булгаковского Мастера.

Проверить методологию и выявить странности нового метода оценки РБК попробовал на примере главной улицы столицы.

Тверская и ее окрестности

Тверская, 6, Саввинское подворье, жилой особняк начала прошлого века, выполненный в стиле модерн и облицованный цветной плиткой. Он располагается в глубине двора и окружен более новыми строениями, но стоит на 37% дороже соседей, потому что относится к категории «элитное» — таких домов в столице всего полтысячи. Две гостиницы — одна из старейших действующих «Националь» на углу Тверской и Моховой улиц в историческом здании и перестроенный в 2006 году Ritz-Carlton — стоят одинаково (238,5 тыс. руб. за 1 кв. м, или $4,1 тыс.). К ним применялся доходный подход, когда оценщик на основе анализа аналогов предполагает, сколько прибыли можно извлечь из этого здания. А пятизвездочная InterContinental (дальше от Кремля) и соседний с ней Marriott стоят дешевле — 208 тыс. руб. за 1 кв. м ($3,6 тыс.).

Здания дешевеют по мере движения от станции метро «Охотный Ряд»: восьмиэтажный дом по адресу: Тверская, 4, построенный в 1938 году (жилые — шесть верхних этажей), — 400 387 руб. за 1 кв. м ($6903), дом с книжным магазином «Москва» на первом этаже (Тверская, 8/2, стр.1) — уже 360 тыс. руб. за 1 кв. м ($6,2 тыс.). По мере приб­лижения к станции метро «Тверская» здания снова дорожают: дом с магазином «Елисеевский» на Тверской, 14, стоит 375 тыс. руб. ($6,4 тыс.) за 1 кв. м. Он тем не менее не может тягаться со зданием в соседнем с Тверской Шведском тупике (№ 3), оцененным в 482 426 руб. за 1 кв. м. ($8317). В этом элитном доме, как писал Bloomberg в 2013 году, имеют квартиры президент «Роснефти» Игорь Сечин, президент ВТБ Андрей Костин, владелец Volga Group Геннадий Тимченко и экс-министр финансов Алексей Кудрин.

Административные здания, как и музеи и вузы, дешевле жилья, гостиниц и торговых центров. Здание Госдумы, например, оценили в 29 390 руб. за 1 кв. м ($506), а московской мэрии (Тверская, 13) — всего в 17 тыс. руб. ($300). Во столько же, например, оценено закрытое лесами строение по адресу: Тверская, 10 (оно оценено как объект незавершенного строительства).

Отклонения от рыночных

Помещение под магазин, выходящее в глухой двор, было оценено так же, как аналогичное, но с выходом на Ленинский проспект, хотя покупательский поток там гораздо ниже, а здания под магазины из легковозводимых конструкций оценили как капитальные строения из кирпича — таких кейсов у каждого оценщика десяток. «Стоят рядом два дома примерно одного года постройки, к одному из них подведена канализация, а в другом до сих пор удобства на улице, — рассказывает об одном случае столичный оценщик. — Цена в итоге у обоих одинаковая». Соседство торгового центра на Яблочкова (где налоги дошли до 40% выручки) с крупной магистралью увеличили его кадастровую стоимость, но отсутствие подъезда к зданию со стороны этой трассы в оценке не учтено, говорит представитель собственника.

О несовершенстве методологии можно судить и по разным оценкам одной и той же недвижимости, сделанным перед введением новых правил расчета налогов и год спустя: в Москве оценку проводили в 2013 году (действовала в 2014 году) и 2014 году (действует в 2015–2016 годах). Например, Дом на Набережной подорожал в 2,5 раза, гостиница Ritz-Carlton — на 27%, ТЦ «Европейский» — в 1,5 раза, а здание МИА «Россия сегодня» на Зубовском бульваре подешевело в 12 раз.

При этом проявились удивительные вариации разных методологий. Первая — включать ли в стоимость зданий налог на добавленную стоимость. По этой проблеме, а цена вопроса — 18%, даже в профессиональном сообществе нет единого мнения. В результате и в 2013‑м, и в 2014 году в стоимость столичной недвижимости включали НДС, а некоторые предприниматели безуспешно пытались оспорить такую оценку.

Для иллюстрации второй «особенности» Татьяна Тикова из Группы ПСН рисует на офисной доске здание и пририсовывает снизу еще один прямоугольник: в 2013 году компании, как и другим собственникам, посчитали налог не только на само здание, но и на участок земли под ним. «Владельцы недвижимости параллельно с налогом на имущество уже уплачивали и уплачивают арендную плату за землю. Получается двойная плата за земельный участок», — поясняет Татьяна Тикова. Департамент городского имущества Москвы, заказчик оценки, косвенно признал ошибку год спустя — в отчете 2014 года землю не учитывали.

Оценщики не виноваты

Все обвинения в неправильной оценке сыплются на оценщиков, но они с претензиями не согласны. «Каким бы профессиональным ни был оценщик, некоторые особенности объектов он не сможет учесть по объективным причинам», — подчеркивает президент СРО «Экспертный совет» Алексей Каминский. В государственном кадастре недвижимости, например, нет информации о качестве ремонта в помещении, которая влияет на рыночную цену, добавляет он, то же и с видом из окна, соседством с кладбищами и психбольницами и т.д.

«Из кадастра мы можем узнать только базовую информацию: местоположение, этажность, материал стен, год постройки. А вот понять, офис это или магазин, почти невозможно — целевое назначение по существенной части объектов не указано или указано неправильно», — уточняет оценщик Павел Карцев, гендиректор компании Valrus. Встречаются и ошибки: например, квартира площадью 604 кв. м, а не 60,4, продолжает он. Кроме того, в России нет открытых данных о сделках с недвижимостью, поэтому при анализе рынка оценщик собирает объявления о продаже, а при расчетах приходится закладывать еще и поправку на торги.

Оценщики сталкиваются с «методологическим вакуумом», подчеркивает Ксения Комарова, руководитель отдела экспертизы и методологии СМАО, одной из крупнейших СРО. Есть федеральный закон «Об оценочной деятельности» и федеральные стандарты оценки (ФСО), но руководств к действию там не хватает, так что оценщик и заказчик сами изобретают, что как считать. «Оценщику совместно с экспертами приходится решать огромное количество методологических тонкостей», — говорит Ксения Комарова.

«Будем сражаться!»

Недовольных оценкой владельцев недвижимости — тысячи, и количество растет. Если в 2013 году в специально созданные комиссии по спорам при Росреестре было подано 5,3 тыс. заявлений о пересмотре стоимости земли и недвижимости, то в прошлом году — уже 12,5 тыс. Показательно и то, что в судах общей юрисдикции, которые с конца 2014 года выступают следующей после комиссии по спорам инстанцией по вопросам кадастровой оценки, львиная доля гражданских дел касается оспаривания стоимости недвижимого имущества и земли. За два первых месяца этого года в Мосгорсуде, например, по данным его сайта, таких дел было 153 из 216.

Поток обращений за переоценкой начался еще в прошлом году, но спорить пришли пока не все. Некоторые выжидают. «Оценка будет действовать два года. Это нововведенная вещь. Мы повременим, необходимости оспаривания с нашей стороны пока нет», — сохраняет спокойствие топ-менеджер одной из крупнейших в стране девелоперских компаний.

Многие пока вообще не в курсе, что налог вырос. Физлица получат счета от налоговой инспекции за 2015 год только в 2016 году. Но неискушенных и равнодушных с каждым днем становится все меньше. «Мы терпели, потому что до падения курса рубля [наш офисный] проект все равно был привлекателен, — говорит менеджер крупной девелоперской компании. — Но теперь, с учетом кризиса, готовы действовать».

В Росреестре таких, как он, вот уже год каждую неделю встречает целая комиссия (это первая инстанция для недовольных оценкой): за день, как убедился корреспондент РБК, удается рассмотреть не более 20 дел. Удача сопутствует немногим: в 2014 году успехом увенчались менее половины обращений в комиссию по спорам, посчитали в Росреестре. Не добившиеся снижения кадастровой стоимости не сдаются. «Будем дальше сражаться!» — на весь коридор отвечает РБК один из получивших отрицательный «вердикт».