Инвесторы начали активно скупать землю в Петербурге

В Петербурге возрос интерес инвесторов к земельным сделкам. По данным Knight Frank St.Petersburg, за десять месяцев 2017 года было продано и сдано в аренду более 60 земельных участков общей площадью свыше 240 га. В денежном выражении объем сделок с января по октябрь составил более 35 млрд руб., что на 20% выше суммарных показателей прошлого года. Крупнейшие сделки пришлись на участки для жилищного строительства.

Девелоперы ожидают изменений законодательства, регулирующего строительную отрасль. Это, как рассказывают аналитики, заставляет участников рынка пополнять банк земельных участков и оперативно начинать новые проекты. Впрочем, сохранится ли ажиотажный спрос на землю в будущем году, пока сказать сложно.

Активная скупка

РБК Петербург попросил экспертов выделить крупнейшие земельные сделки этого года. По данным Colliers International, лидером среди них стала покупка «Группой ЛСР» 34 га на намывных территориях Васильевского острова. Девелопер приобрел участок у «дочки» турецкой Renaissance Construction «Десна Капитал» и АО «Терра Нова». Гендиректор Colliers International Андрей Косарев оценивал сумму сделки в 7,5 млрд руб. На трех десятках гектаров ЛСР планирует построить жилой комплекс комфорт-класса, инвестировав в проект еще 40 млрд руб. В начале года ЛСР также объявила о покупке более 13 га на Петровском острове.

Другим крупным игроком на земельном рынке стала московская Glorax Development. Компания приобрела 18 га на Лиговском проспекте и 1,6 га на улице Тосина. Андрей Косарев оценил инвестиции девелопера в пополнение земельного банка в 1,4 млрд руб. По словам управляющего партнера компании Дмитрия Коновалова, купленные земельные участки вместе с двумя существующими сформируют новый проект Ligovsky City, предполагающий развитие территории Фрунзенского района в границах Волковской промышленной зоны. В создание нового района площадью 25 га девелопер инвестирует 40 млрд руб.

Также в 2017 году «Полис Групп» существенно нарастила земельный банк, совершив две крупные сделки по приобретению участков. Два из них общей площадью 14,4 га находятся в пос. Каменка, где сейчас ведется строительство ЖК «Полис на Комендантском». «Сделка имеет большое социальное значение — вложенные средства пошли на достройку проблемных объектов ГК «Город», — отмечает председатель совета директоров компании Дмитрий Смирнов. Еще один участок площадью 1,8 га «Полис Групп» приобрела на Октябрьской набережной. До этого девелопер развивал жилые кварталы в примыкающих к городу районах Ленобласти — Кудрово и Девяткино.

Компания Seven Suns Development приобрела 5,5 га на месте бывшего мясоперерабатывающего завода «Самсон» на Московском шоссе. Инвестиции могли составить порядка 1,25 млрд руб. Новый жилой комплекс стоимостью 10,2 млрд руб. застройщик намерен завершить к 2020 году.

Пополнил земельный банк и финский девелопер EKE Group. Компания приобрела участок на Лиговском, который десять лет «висел» в портфеле компании Raiffeisen Evolution (с декабря 2016 года входит в немецкий строительный холдинг Strabag). Последняя анонсировала проект «Сан Галли Парк» стоимостью $250 млн еще в 2007 году, однако девелопер так и не приступил к его реализации. Инвестиции EKE Group в приобретение 2,5 га на Лиговском проспекте консалтеры оценили в 1,2 млрд руб.

Ставка на жилье

От прошлого года список крупнейших земельных сделок 2017 года отличает приоритетное внимание инвесторов к жилищному девелопменту. Отметим, что в 2016 году главной инвестицией в землю в Петербурге стала покупка IKEA Centres Russia 40-гектарного участка за 1,5 млрд руб. В этом году активность инвесторов коммерческой недвижимости сохранилась, но выразилась в покупке уже построенных объектов. Так, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров в числе крупнейших сделок на рынке недвижимости этого года называет продажу ТРК «Лето» компании MallTech.

В будущем инвесторы сохранят интерес к коммерческой недвижимости, уверен гендиректор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. «В следующем году мы увидим сделки с коммерческой недвижимостью, инициированные институциональными инвесторами, чего довольно давно не было на нашем рынке. Есть такое ощущение, что инвесторы решили: в этом году рынок Петербурга достиг дна и в дальнейшем будет расти; поэтому пошла скупка активов. Я знаю, что еще ряд инвесторов, в том числе зарубежных, «ходят по рынку» и присматривают себе объекты», — говорит Пашков.

ИзКАДье: девелоперы возвращаются в город

Земельные сделки этого года характеризовались уходом девелоперов из «картофельных полей» пригородов в границы Петербурга. По данным консалтингового агентства Rusland SP, строительные компании стали активнее покупать землю под жилую застройку в пределах КАД. По итогам трех кварталов 2017 года, застройщики приобрели 80,5 га внутри Петербурга. В прошлом году девелоперы купили 36,6 га. Таким образом, спрос на землю в пределах города увеличился на 120%.

«Из-за серьезного насыщения ближайших пригородов Петербурга предложением новостроек и, как следствие, ценового демпинга строительство там новых проектов в прежних масштабах становится невыгодным», — объясняет партнер Rusland SP Андрей Бойков. Некоторые девелоперы, реализующие проекты за КАД, сейчас думают о продаже своих земельных участков в пригородах, добавляет он.

Бегство девелоперов от КАД происходит на фоне сокращения предложения земельных участков вообще. «На рынке мало «хорошо упакованных» участков с подготовленной градостроительной документацией», — говорит Дмитрий Смирнов из «Полис Групп».

Новое — хорошо переделанное старое

Говоря об инвестициях в земельные участки, коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко также отмечает стремление девелоперов осваивать внутригородские территории. «Наращивание земельного банка не стоит отождествлять с развитием исключительно новых участков. В центре города на данный момент реализуется много объектов редевелопмента и реновации», — добавляет Запорожченко.

Недавнее исследование консалтинговой компании Peterland показало, что в так называемом сером поясе Петербурга можно построить 14 млн кв. м — цифра сопоставима с объемом стройки в районе КАД (15 млн кв. м). Наибольшим коммерческим потенциалом, по мнению авторов исследования, обладают пять зон редевелопмента: Новоизмайловская, Октябрьская, Полюстрово, Черная речка и Петровский остров. При этом Петровский остров располагается в самой дорогой зоне застройки, где квадратный метр жилья стоит более 200 тыс. руб.

Как рассказал РБК Петербург гендиректор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков, высокая конкуренция на Петровском острове, очевидно, приведет к потере этой локацией элитного статуса. «Такое количество объектов «элиты» и бизнес-класса в одной локации одновременно продаваться не может. Рано или поздно девелоперы будут вынуждены либо понижать класс, например, до комфорта, либо вводить объекты очередями», — говорит он. «Но какой покупатель элитной недвижимости захочет жить десять лет на стройке? — рассуждает Оноков. — В перспективе, конечно, весь Петровский остров элитным не будет».

Приведенный пример — один из эффектов массового возвращения жилищных девелоперов в город: на самых перспективных участках бывшего «серого пояса» уже становится тесно.

Вынужденная уступка

Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков отмечает, что необходимость пополнения земельного банка привела девелоперов к вынужденному компромиссу. «Если два года назад строительные компании рассматривали участки только в жилой зоне Генерального плана с уже подготовленными проектами планировки территорий (ППТ), то теперь девелоперы готовы купить участок без ППТ, но в жилой зоне, или даже не в жилой зоне, но с перспективой изменения Генплана и по адекватной цене», — поясняет Пашков.

Цена же земельных участков не показала значительных изменений по сравнению с прошлым годом, добавляет Пашков. «Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге в текущем году особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет», — соглашается президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

От скупки — к укрупнению

Рост инвестиционной активности на земельном рынке отчасти связан с приходом московских игроков, полагает Екатерина Запорожченко. По ее словам, основная причина заинтересованности столичных игроков в петербургском рынке — динамика цен на строящиеся объекты. «Их стоимость от котлована до момента получения права собственности может вырасти на 25-100%. Московский рынок уже на протяжении нескольких лет не показывает такой динамики. Конкуренция на петербургском рынке ниже, а спрос на проекты бизнес-класса, напротив, выше», — говорит Запорожченко.

Но основным драйвером роста интереса инвесторов к земельным участкам эксперты считают законодательные изменения. «Многие инвесторы в этом году пополнили земельный банк из-за постоянно меняющихся, ужесточающихся правил игры — фактически государство стимулирует девелоперов инвестировать в землю», — объясняет Пашков. «Изменения в 214-ФЗ стимулировали строительные компании совершить быстрые покупки и как можно скорее запустить новые проекты», — соглашается Косарев.

В будущем те же законодательные изменения, которые подтолкнули игроков строительного рынка запастить землей, скорее всего, приведут к консолидации. «В ближайшее время мы ждем консолидацию и рассматриваем ее положительно для себя, как одного из крупных игроков строительного рынка. Маленькие компании, которые строят один-два дома, будут постепенно уходить, как вследствие экономических причин, так и под действием упомянутых поправок в 214-ФЗ», — прогнозирует Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп».

«Введенные изменения в 214-ФЗ могут привести к уходу мелких и средних компаний, которые не способны будут выжить в новых условиях работы. Это может привести к укрупнению рынка, — соглашается управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. — Конечно же, покупательский спрос перераспределится между оставшимися игроками. Но это не передел рынка. Все законодательные поправки глобально направлены на то, чтобы отрасль стала прозрачнее, а сделки с недвижимостью стали безопаснее для покупателя».

Эксперты не берутся прогнозировать уровень инвестиционной активности девелоперов в следующем году — слишком переменчивы законодательные условия.