Инвесторы из IT-индустрии купили дворец в Петербурге

Фото: РБК Петербург

В конце октября в Петербурге был запущен NFT-маркетплейс Third Place — площадка для продажи оцифрованных картин. Это первый в серии цифровых проектов, осуществляемых креативным пространством Третье место. Открытое нестандартным для публичных пространств инвестором — IT-компанией — в историческом особняке на Литейном проспекте, Третье место рассчитывает интегрировать цифровое и физическое искусство, стать галереей и центром разработки технологий одновременно. В интервью РБК Петербург генеральный директор Третьего места Ольга Звагольская раскрыла планы приспособления дворцового здания к новым функциям и объяснила, почему не случаен приход IT-бизнеса в девелопмент.

«ПРИХОДЯТ В ЗАПУСТЕНИЕ, НАХОДЯСЬ В ПЕРВОКЛАССНЫХ ЛОКАЦИЯХ»

— Кто именно стал инвестором проекта «Третье место»?

— Мы работаем на инвестиции семейного бизнеса, компании ITGLOBAL.COM. Этот бизнес начинался как облачный провайдер; он был частично продан компании МТС. Сейчас на его базе мы развиваем бизнесы следующего цикла. Один из них — открытый сейчас NFT-маркетплейс по продаже объектов искусства реального мира Third Place. Мы также открыли IT-парк в Севастополе, то есть остаемся активными участниками IT- индустрии.

— Третье место на Литейном — ваш первый опыт редевелопмента, и вы получаете его в знаменитом памятнике рядом с Невским проспектом. Не слишком рискованно?

— Не совсем первый. У нас есть опыт работы с историческими зданиями в Петербурге в рамках отельного бизнеса. Мы открыли под брендом Faces три гостиницы в исторических зданиях — на Малой Морской улице, на Мойке и на улице Мира. Но там у нас аренда. Собственность для редевелопмента мы, действительно, приобрели впервые.

Фото: РБК Петербург

— Сколько стоил особняк?

— 350 миллионов рублей.

— Это недорого?

— Да! Мы были крайне удивлены, что исторические здания в самом центре Петербурга, имеющие исключительную историю, настолько доступны. Например, особняк Мясникова на улице Восстания, недавно приобретенный под новое использование, тоже стоил для инвесторов не так дорого, как мог бы.

В нашем случае, как рассказал продавец здания, было сложно его реализовать, потому что классические девелоперы не могли сохранить дворцовые интерьеры по охранным требованиям. Там нельзя создавать новые планировки. Что можно сделать в особняке с огромными парадными холлами и лестницами, кроме музея, лектория и выставочного пространства — неясно. Поэтому, находясь в первоклассных локациях, дворцовые здания приходят в запустение.

— Сколько нужно вложить в реставрацию и приспособление здания в Третьем месте?

— Сейчас наша оценка — порядка 1,5 млрд рублей, не считая вложений в покупку особняка.

РУИНИРОВАННЫЙ ФЛЕР, БЕЗ ПРИКРАС

— Зачем вы купили особняк — и почему именно этот?

— Для создания галереи и гостиницы. Мы искали здание для четвертого отеля сети Faces, параллельно разрабатывали проект выставочного пространства.

— Но для выставочных залов подходят и более простые здания.

— В этом особняке мы нашли уникальное сочетание охраняемой и не охраняемой части. Охраняемые элементы — это примерно одна третья часть особняка, примыкающая к парадному входу. Здесь уже работает лекторий, проходят мастер-классы, но в основном эти залы предназначены для галереи современного искусства. Функции галереи не конфронтируют с дворцовыми интерьерами. Есть также проект открытия в этих залах ресторана высокой кухни. Есть большое дворовое пространство, в котором все лето прекрасно работали открытые гастро-ресторанные корнеры, недавно к ним прибавился ресторан Bubbles by Cake. Наличие дворового пространства — ценное преимущество этого здания: важно иметь приток доходов за счет общепита сразу, пока идет подготовка проекта реставрации основных площадей к сдаче в КГИОП.

Наконец, удачно, что есть обширные помещения, не представляющие исторической ценности. В них может разместиться якорный для экономики проекта резидент — в нашем случае, гостиница.

Фото: Третье место

— Каких инвестиций потребует реставрация охраняемых помещений?

— Большую часть из общей суммы в 1,5 миллиарда.

У нас свой подход к реставрации. Мы планируем сохранить руинированный флер особняка. В городе немало отреставрированных особняков — они выглядят парадно, как новые, и это плохо. Мы же проведем все необходимые работы для того, чтобы здание и его интерьеры сохранились в том виде, в котором до нас дошли. Мы сохраним подлинные лестницы, зеркала, паркет XVIII—XIX веков — без привнесенных современными людьми приукрашиваний и дополнений. Я думаю, что именно такой подход к сохранению истории может сделать Третье место уникальным зданием в глазах гостей.

— То есть неполная реставрация, с консервацией повреждений? Сомнительно, что КГИОП согласует такой проект.

— Не думаю, что у государства должны быть к нам претензии. Мы трепетно относимся к зданию — в отличие от очень многих случаев девелопмента, когда формально соблюдаются охранные требования, а реально внутри исторических фасадов создаются современные пространства, нарезанные под квартиры или офисы.

ДРУГОЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ

— Какой срок окупаемости инвестиций в Третье место?

— Я думаю, что это не окупаемо при нашей жизни. Приходили люди с интересными коммерческими предложениями, сильно сокращающими срок окупаемости — однако эти предложения шли вразрез с нашими ценностями. Дорожа зданием и нашей репутацией, мы не сможем полностью вернуть такие большие затраты. Но я полагаю, что в Петербурге есть место креативному девелопменту — такому, как наш.

— Когда проект выйдет на операционную окупаемость?

— Самые большие доходы публичным пространствам в Петербурге приносит общепит, поэтому пока они только им и заполнены. Но мы не планируем больше общепита, кроме двух гастро-ресторанных проектов во дворе особняка и ресторана высокой кухни в парадных залах. Причем открытие ресторана внутри особняка не случится быстро. Для этого должен прийти сильный представитель ресторанной индустрии — в залах дворца технологически сложно сделать кухню со всеми коммуникациями, вытяжкой, не нарушая охранных обязательств. Таким образом, в нашем случае доходы от ресторанного бизнеса важны, но не сопоставимы с инвестициями в сохранность исторического особняка. Мы готовимся к открытию гостиницы в апреле 2023 года. Когда отель поработает примерно 5 лет, тогда, по планам, мы выйдем на текущую окупаемость.

Фото: Третье место

АРТ-РЫНОК ДЛЯ ГИКОВ

— Ваши IT-компетенции будут проявлены в проекте?

— Они будут проявлены в работе галереи. Мы планируем размещать рядом с выставляемыми арт-объектами QR-коды и сейчас пишем дебот (децентрализованный блокчейн-бот — ред.), чтобы люди могли голосовать и оставлять свое мнение. Так мы участвуем в эволюции арт-объекта от предмета декора к объекту искусства, ведь искусство должно пройти отбор временем. Самые популярные объекты получат право быть размещенными в выставочном зале. И таким образом, наши резиденты и посетители будут участвовать в отборе — в определении того, что является искусством, а что — нет. Также в нашем пространстве будут присутствовать объекты not for sale — владельцы смогут временно их здесь экспонировать, и при желании выставлять на продажу.

У нас есть идея коллективного приобретения предметов искусства, с помощью нашей платформы и ввоза их в Россию. Это выгодно, потому что российский закон 2017 года освободил от НДС ввоз культурных ценностей силами негосударственных музеев и галерей. При этом цифровое право владения может перепродаваться на маркетплейсе, а реальный объект продолжит находиться в галерее — и будет дорожать, пока висит. На наш взгляд, мы поможем таким образом инвестировать в предметы искусства.

Особенность нашей платформы в том, что мы не только продаем диджитал арт — цифровые объекты, как делает подавляющее большинство NFT-площадок. Мы также оформляем NFT-сертификаты на объекты реального мира. Происходит чипирование объектов, и можно создать NFT-токены, соотносящиеся, например, со скульптурой. Многим людям негде хранить большие объекты — они предпочтут держать их в галерее, а зрители будут по QR-коду переходить на платформу и видеть владельца, при его желании.

— Зачем владельцам нужно, чтобы кто-то заходил на платформу?

— Среди представителей криптоиндустрии становится модно, чтобы многие видели твою коллекцию. И это важно с точки зрения ее ценности. Покупатели предметов искусства на цифровых площадках — особенная аудитория, которая судит о произведении по тому, сколько подписчиков у автора. То есть, люди из мира IT оценивают искусство не интуитивно и не со слов искусствоведов. Они открывают инстаграм; смотрят, что у художника 2 миллиона подписчиков — и покупают. Поэтому все художники сейчас работают над популярностью своих инстаграм-аккаунтов, создают телеграм-каналы. Каждый созданный цифровой объект искусства они размещают на популярных онлайн-площадках — так происходит первичная продажа. Чтобы произошла вторичная продажа, нужно снова поднять хайп, «нагнать» историю. Это арт-рынок со своеобразной экономикой.

«ОНИ НЕ ХОТЯТ ПЯТЫЕ ДЖИНСЫ — ХОТЯТ КУПИТЬ КАРТИНУ»

— Вы считаете, что это правильный подход к оценке предметов искусства — по числу лайков?

— Цифровые площадки — не самый объективный способ формирования спроса на искусство, поскольку гики не являются экспертами, их действительно можно сбить с толку очарованием сетевой активности. Зато на цифровых площадках мы можем стимулировать интерес к искусству и привести покупателей в офлайн, в живые музейные и выставочные пространства. Тем более, что сейчас небывалый подъем цифрового искусства в России, связанный с высокими доходами айтишников. Я считаю, что этот тренд нужно использовать в интересах арт-рынка. Мне нравится наша идея с чипированием объектов реального мира, как и в целом наша работа на стыке онлайн и офлайн-выставок. Это феномен XXI века, который мы активно продвигаем, и в этом часть нашей уникальности на местном рынке.

Год назад мы договорились о создании союза музеев современного искусства на базе нашей галереи. И я думаю, что наши цифровые компетенции будут полезны традиционным галереям.

— Много ли тех, с кем можно заключать союзы?

— Арт-комьюнити крайне невелико в России, поэтому важно стягивать лучшие силы в яркие проекты, мы стимулируем этот процесс. Петербург, Москва, Нижний Новгород должны создавать коллаборации. Мы проводили ярмарку современного искусства в 2020 году, с огромным трудом смогли набрать 30 хороших корнеров из 3 названных городов. У нас было 15% необязательного fee для художников — то есть, продав картину, они могли, но не были обязаны, сделать в наш адрес donation в размере 15% от суммы продажи. И они делали это охотно, как ни удивительно. За участие мы не брали денег ни с художников, ни с посетителей. И это было посещаемое мероприятие — петербуржцам понравилось, нам тоже. Петербуржцы любят, когда что-то происходит.

— Испытывают ли креативные пространства дефицит креативных менеджеров? Где вы берете таких менеджеров в вашу команду?

— У нас маленькая команда. Мы стараемся минимизировать все расходы, чтобы больше потратить на здание. У нас есть программный директор, который занимается мероприятиями. Управлением особняком занимаюсь я, но я понимаю, что нужен отдельный человек для грамотной эксплуатации, клининга, охраны — завхоз мечты, которого пока нет. А для выставочного пространства мы рассматриваем кураторский подход, который применяет, например, Манеж — на разные выставки приглашают разных кураторов. Это обеспечивает разнообразие концепций.

— Дефицит профессиональных завхозов точно есть, а кураторов — хватает?

— Тоже чувствуется дефицит. Я знаю талантливых людей, которые проходили практику искусствоведения в России, делали несколько выставок, и сразу уезжали в Европу.

Но регионы очень интересны — в Нижнем Новгороде, Перми, Севастополе есть и художники, и талантливые кураторы. Проблема в том, что мало покупателей. Мы проводили ярмарку с одной из главных задач — показать молодым людям, что искусство — это недорого. Можно начать коллекционирование с недорогих предметов искусства; у нас был установлен порог участия — не дороже 50 тысяч рублей. В основном молодежь покупала картины по 10-15 тысяч рублей. Молодые специалисты уже не хотят покупать пятые джинсы — и покупают картины.

ИИ ОТЛИЧНО СПРАВЛЯЕТСЯ

— Хотят ли айтишники покупать исторические здания?

— Программисты и другие айтишники — часто интересные и глубокие люди. Они интроверты, много читают, интересуются историей. Это люди, которые ценят историческую недвижимость — поэтому многие покупают квартиры и открывают офисы в исторических зданиях: на Кипре, в Румынии, в Болгарии и так далее.

— Теперь и в Петербурге?

— Здания целиком приобретаются редко, но какие-то площади в старых зданиях — постоянно. Основная часть IT-сообщества сосредоточена на Петроградской стороне. Там, в старых зданиях, размещена большая часть петербургских IT-офисов. Нет такого, чтобы IT-компании стремились в новые, ультрасовременные бизнес-центры — наоборот.

— Тогда ваше здание — хорошее место для IT-офисов. Правда, оно не на Петроградской стороне.

— Сейчас мы открываем здесь лабораторию искусственного интеллекта в сотрудничестве с лабораторией «Яндекса». Создаем штаб-квартиру этой лаборатории, у которой будет несколько подразделений в России. Специализация лаборатории — сценарии генерирования искусственного интеллекта (ИИ), в том числе, в искусстве. Весной 2020 года в Праге впервые вышел спектакль, написанный ИИ. Оказывается, вы можете задать нейросети персонажей, город, исторический контекст, исходную ситуацию — и дальше искусственный интеллект создает диалоги, развивает ситуацию, а вы нарезаете оттуда лучшие куски. Так вот, режиссеры в Чехии были удивлены — им практически нечего было исправлять в работе ИИ, он отлично справился!

У лаборатории, как мы планируем, будет и открытая часть деятельности — лекции, обсуждения — которую можно интегрировать в образовательную программу Третьего места. Вообще, в программе нашего лектория мы все больше склоняемся в сторону науки — большинство других открытых лекториев в Петербурге концентрируются на искусстве.

Кроме того, продукты этой лаборатории будут открыты для покупки. ИИ может сгенерировать стихотворение или картину. Гикам это будет очень интересно. Кроме того, именно объекты цифрового искусства интересны сообществу Free TON (блокчейн-платформа и криптовалюта построенная на базе протокола TON (Telegram Open Network) — ред.) для вложений. Им важно покупать искусство за нативную валюту.

— Вы знаете, какие мероприятия предпочитают айтишники? Будете проводить такие?

— Айтишники очень любят пиво. Они любят купить пиво и долго с ним сидеть; это любимый вид отдыха в айти-коммьюнити. Мы даже открыли свою пивоварню в Севастополе, при технопарке — делаем пиво под собственным брендом и продаем его нашей целевой аудитории и там, и здесь.

Когда весной мы проводили в Третьем месте событие на день рождения блокчейна Free TON, пришли ребята из этого комьюнити и впервые увидели друг друга вживую. Мы пригласили ведущего из комьюнити, событие прошло интересно. Такие мероприятия — без принуждения к тесному общения — оптимальны для айтишников. Да, мы их проводим и будем проводить.

— В чем, в двух словах, отличия Третьего места на фоне других публичных пространств?

— Я думаю, мы особенны сочетанием сфер гостеприимства, ресторанных услуг, арт-рынка, научного лектория, разработки технологий блокчейна, искусственного интеллекта, других IT-технологий. Мы заниматься продвижением искусства, сочетаемого с современными технологиями, и приводим к искусству людей, занятых в мире технологий. Я вижу, что концепция Третьего места как места встречи, которую мы декларировали при открытии, постепенно воплощается на практике.

— И все это многообразие функций — не окупаемо?

— Из-за высокой стоимости работ по сохранению памятника — да, впрямую проект не окупится. Но косвенно эти вложения дают экономический эффект через быстрое развитие наших цифровых проектов. Для маркетплейса, для проектов Free TON и других наших инициатив важно наличие такой демонстрационной площадки и такого нетворкинга, как Третье место.

Кроме того, дворец прекрасен. Он является источником вдохновения для всей нашей команды. В творческом бизнесе вдохновение стоит дорого. Когда возникшие в Третьем месте идеи будут реализованы, мы посмотрим, окупились инвестиции или нет.

— Бывает так: симпатичная творческая команда обживает памятник, а потом его выкупают менее симпатичные коммерсанты и делают эффективный бизнес. Креативное пространство становится ступенью в многоходовом процессе смены собственников. Вы допускаете такой сценарий окупаемости Третьего места?

— Это невозможно. От нескольких предложений такого рода мы уже отказались — и планируем отказываться дальше.

— Айтишники будут покупать другие памятники в Петербурге с целью редевелопмента, как вы?

— Думаю, что это неизбежно. В IT есть свободные деньги, а в Петербурге много простаивающих памятников.

Записала Елена Кром

Проект Третье место включен в специальный цикл публикаций — «Герои года РБК Петербург. Капитаны свободного рынка». Цикл будет представлен на ресурсах РБК Петербург на следующей неделе; новые истории «героев года» читайте на РБК Петербург в течение ноября 2021 — января 2022 гг.