Петербуржцы проявляют повышенный интерес к загородным домам

Фото: Кошелев Ростислав/PhotoXPress.ru

Ленинградская область заняла третью строчку в списке общероссийских лидеров по темпам роста цен на загородную недвижимость. Если в целом по стране дома и дачи подорожали на 26% по сравнению с прошлым годом, то в Ленобласти — на 55%, пишет «Деловой Петербург» со ссылкой на данные «Авито Недвижимости». Более высокие показатели только в Тюменской и Калининградской областях.

Заметно выросли цены и на загородные дома в черте Петербурга. По расчетам аналитиков ЦИАН, среднестатистический дом в Северной столице за год подорожал на 19,6%. Средняя цена дома в черте города, по данным сервиса, составляет на сегодняшний день 51,8 млн руб., в Ленобласти — 23,9 млн руб. Аналитики объясняют рост цен стремлением покупателей вложить средства и минимизировать риски. Об этом свидетельствует тот факт, что большинство сделок проходило без привлечения банковского финансирования — за живые деньги. При этом раскупали в основном готовые объекты и участки с полной инженерной подготовкой. Приведет ли повышенный спрос к дефициту предложения на рынке и ожидать ли дальнейшего роста цены квадратного метра в загородных домах — в материале РБК Петербург.

Нетипичный квартал

В первом квартале 2022 года объем продаж составил 2,9 тыс. коттеджей, участков с подрядом и без подряда и таунхаусов. «Спрос вырос на +13% за квартал. Традиционно наиболее популярными объектами стали участки без подряда — 88% в объеме всех сделок. Коттеджи и участки с подрядом заняли долю 7%, таунхаусы — 5%», — говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Рост на первичном загородном рынке Петербурга наблюдается уже восьмой квартал подряд.

Участки без подряда чаще всего покупали во Всеволожском, Ломоносовском и Выборгском районах. Выросла доля сделок в проектах на комфортном удалении от КАД (21-40 км) и в удаленных поселках (свыше 60 км от КАД). В предыдущие периоды петербуржцы активно скупали участки неподалеку от города (до 20 км от КАД), в силу чего в свободной продаже их осталось минимальное количество.

На фоне высокого спроса уровень предложения по всем типам объектов, включая коттеджи, участки и таунхаусы, вернулся к историческим минимумам и составил 15,9 тыс. лотов, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость». Данный показатель сопоставим с IV кварталом 2020 года, когда был зафиксирован минимальный уровень предложения за последние 10 лет — 15,6 тыс.

К концу марта 2022 средняя стоимость полноценного загородного дома в границах Петербурга составила 52 млн руб. Показатель вырос на 19% за квартал и на 34% в годовом выражении. В Ленобласти дом стоит 24 млн руб. (рост цен и в квартальном, и в годовом выражении составил +14%), подсчитали в ЦИАН. Полноценным загородным жильем, как поясняют участники рынка, считаются частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом), площадью 70-1000 кв. м и ценой от 0,5 до 200 млн руб. на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

«Дома подорожали даже сильнее, чем квартиры, хотя обычно наблюдается противоположная тенденция. Это связано с более высокими темпами продаж лотов с относительно доступными ценами, что приводит к опережающему росту цен в остатках (в активном предложении)», — поясняет руководитель ЦИАН.Аналитика Алексей Попов.

Земля также продолжила расти в цене, в том числе из-за вымывания наиболее бюджетного предложения и высокого спроса на проекты в локациях неподалеку от Петербурга, предполагающих постоянное, а не сезонное проживание. По данным ГК «Максимум Лайф Девелопмент», в марте рост продаж земельных участков в коттеджных поселках под Петербургом составил 80% по сравнению с мартом 2021 года. Пик весеннего сезона, который традиционно начинается на загородном рынке в середине апреля-начале мая, в этом году сдвинулся на март.

Три стратегии

В новых условиях покупатели стремятся минимизировать риски и приобрести готовые объекты. «Если во все другие годы и кризисы на вопрос «Что делать?», ответы был: «Есть несколько вариантов», то в этот раз ответ только один: «Побежать и купить». Купить то, что не нужно достраивать, купить готовое, — говорит член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров.- Будет ли это готовый дом, пусть и без чистовой отделки, но с инженерной инфраструктурой, или участок, но инженерно подготовленный. Чего не покупать — того, что предполагает длительное строительство. Потому что прогнозировать сроки и конечную стоимость такого строительства невозможно. Никто сейчас не даст такой прогноз».

Такая неопределенность заставляет продавцов по-разному реагировать на ситуацию и выбирать одну из трех стратегий. Первая — снять объект с продаж, чтобы понаблюдать за развитием ситуации на рынке. Вторая — поднять стоимость, чтобы избежать потенциальных рисков. Третья — продолжить работать с учетом текущей рыночной цены.

«Зарядить цены в 2-4 раза, а каждый тут определяет степень своих рисков сам, — это, по сути, заградительная стоимость, которая равносильна снятию объекта с продаж. Но можно продавать по той цене, которая сформирована на текущий момент, и быстрее обернуть деньги, как в случае с инженерной подготовкой участков в коттеджных поселках», — добавляет Дмитрий Майоров.

При этом опыт предыдущих пандемийных лет позволил участникам рынка заранее подготовиться к сезону и создать запас предложения. «Нас натренировал прошлый год. Мы удвоили производство, усилили проектные группы и все смежные отделы, включая логистику и строительные мощности, — говорит Дмитрий Майоров. — Мы значительно расширили в прошлом году свою лесозаготовку, в итоге сегодня можем фиксировать цены на домокомплекты на период до 3-4 месяцев. Просто потому, что все уже подготовлено — древесина заготовлена, наклеена, обработана, осталось только напилить под конкретные проекты, которые не требуют длительного проектирования. Напилил — отдал, напилил — отдал. Это минимизация всех расходов и рисков. Поэтому у нас сегодня есть возможность снижать цену и гарантировать кратчайшие сроки поставки — вплоть до одного месяца».

Непредсказуемая цена

Перспективы вложений в объекты на низком уровне готовности становятся еще более неопределенными с учетом продолжающегося роста цен на строительные материалы, что, конечно, влечет за собой и удорожание самих проектов, в первую очередь элитных. «Цена на коттеджи и участки с подрядом в сегменте «комфорт» также увеличилась, но в отдельных случаях не так значительно: некоторые компании запаслись материалами в прошлом году еще по старым ценам, что позволит им не поднимать цены резко, а постепенно увеличивать стоимость работ», — говорит Ольга Трошева. В прошлом году производители на фоне очень высокого спроса нарастили поставки пиломатериалов, добавляет эксперт. В итоге вместо ожидавшегося дефицита древесины возникла нехватка газобетона, который использовался в качестве замены дереву.

Непредсказуемой стала цена на импортные компоненты. «Все изделия, включающие в себя импортные составляющие, необходимые для производства домов — это лотерея. Люди просто пытаются угадать цену, — говорит Дмитрий Майоров. — Спрашиваешь, например, у оконщиков, сколько будут стоить окна, а они в ответ: сколько будет стоить стекло, мы можем сказать, но сколько будет стоить фурнитура или профиль — сказать невозможно. Это сложная ситуация для всех». На выстраивание новых логистических цепочек может уйти несколько месяцев, но цена в таком случае неизбежно возрастет, отмечают участники рынка.

Впрочем, цены растут не на все. По словам генерального директора ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игоря Карцева, цены на материалы для работ по возведению инфраструктуры коттеджных поселков не поменялись — речь идет о строительстве элементов благоустройства, земляных и дорожных работах. Если говорить о строительстве бетонных домов, то здесь участники рынка также пока не фиксируют роста цен, а по некоторым позициям даже говорят о снижении. Например, на продукцию металлургических компаний, стоимость которой стала ниже на внутреннем рынке из-за введенных санкций со стороны западных стран.

Тем не менее, по прогнозам игроков рынка, сложившаяся ситуация в перспективе неизбежно приведет к росту цены квадратного метра. «На фоне роста цен на сырье проблем с наличием привычного ассортимента стройматериалов, мебели, техники стоит ожидать продолжения роста цен и на дома, и на коттеджи», — прогнозирует Алексей Попов.

Потенциал не исчерпан

При этом участники рынка не опасаются существенного падения спроса из-за повышения цен на загородное жилье. Оптимизм застройщиков во многом связан с изменениями в стиле жизни петербуржцев, произошедшими за время пандемии, поясняет Алексей Попов. «Пандемия ощутимо изменила привычный уклад жизни, число тех, кто может позволить себе удаленную или частично удаленную работу, выросло. Стагнация или спад могут стать следствием снижения доходов населения, но не того, что спрос «уже удовлетворен», — пояснил эксперт.

Дополнительным стимулом для рынка станут ограниченные возможности покупки недвижимости за пределами России, полагает Дмитрий Майоров. Это подтолкнет потенциальных инвесторов искать варианты вложения денег внутри страны. А по мере сокращения предложения готовых домов покупатели будут все больше присматриваться к недостроенным объектам. «Далее неготовые объекты будут разделены на две категории: в высокой степени готовности, на которые перейдет спрос, и объекты в низкой степени готовности, которые будут заморожены. В итоге на рынке загородной недвижимости будет сформирован дефицит со всеми последствиями», — прогнозирует эксперт.

Впрочем, собеседники РБК Петербург признают, что некоторого сокращения спроса ожидать надо. Оно произойдет в связи с изменением условий кредитования. В среднем ценовом сегменте до 50% сделок совершается с привлечением кредитных средств. Сейчас приобретение загородной недвижимости в кредит становится слишком дорогостоящим. В результате в ближайшие 2-3 месяца это может привести к сокращению спроса.

Поддержать отрасль могло бы льготное кредитование, полагают участники рынка. Другой мерой могло бы стать субсидирование государством средств на создание инженерной инфраструктуры коттеджных поселков, полагают застройщики.

Поддержать интерес инвесторов к загородному рынку может наблюдающийся в последние годы рост спроса на аренду загородной недвижимости, полагает Игорь Карцев. Этот тренд набирает популярность уже второй год. Загородные дома востребованы не только со стороны жителей Петербурга и Ленобласти, но и со стороны внутренних туристов, выбирающих жилье в коттеджных поселках, расположенных близко к озерам.