УК-рейдеры и мегатарифы: как устроено «жилищное рабство» в Петербурге

Фото: Куликов Сергей / PhotoXPress.ru

Петербуржцам станет легче противодействовать недобросовестным управляющим компаниям, стремящимся захватить или сохранить управление многоквартирным домом незаконными методами, часто характеризуемыми экспертами как рейдерские. В последнее время количество атак УК и их масштабы существенно увеличились — в 2023 году они затронули несколько сотен домов Петербурга.

На помощь жителям пришел Верховный суд, подтвердивший право Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (ГЖИ) отказывать заявителям в смене или сохранении УК на основании достаточного количества обращений жителей, отрицающих свое участие в общем собрании собственников, на котором принималось решение об УК.

Но и эксперты, и ГЖИ подчеркивают, что инспекция работает главным образом на основании личных обращений граждан, так что без их инициативы защитить интересы жителей она не может.

Как приходит УК от застройщика

Конфликты чаще всего возникают в новостройках, где домами на первых порах после ввода в эксплуатацию управляют УК от застройщика. Как говорят эксперты, вообще-то такое управление вполне логично — дом еще не заселен, многие квартиры не проданы, сообщество жильцов не сформировалось. Другое дело, что формы прихода управляющих компаний в новые ЖК — бесцеремонны по отношению к жильцам или даже незаконны. «Зачастую застройщики даже не утруждают себя правильно провести ОСС с учетом всех требований Жилищного кодекса РФ и при подписании акта приема-передачи квартиры сразу дают дольщику бюллетень голосования и договор с УК», — описывала типичную ситуацию адвокат Ирина Баханович.

Во многих случаях застройщик имеет возможность отдать дом в управление своему УК и без такого навязывания. «Чаще всего еще до продажи всех квартир застройщик, имея в собственности большой процент площадей, и, соответственно, банальное большинство голосов собственников, проводит ОСС и зачастую учреждает либо свою УК, либо ТСЖ, аффилированное с застройщиком», — рассказала РБК Петербург президент Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова.

По мере заселения дома у жильцов может возникнуть желание сменить УК. И тут нередко появляются проблемы — этому препятствует компания от застройщика. Особо острые формы конфликт приобретает в случаях, когда дом строила компания, сдавшая объект с недоделками. По закону застройщик должен за свой счет устранять дефекты в течение гарантийного периода, но, имея «свою» УК, он может затянуть процесс до окончания срока действия гарантии и таким образом сэкономить средства, иногда довольно большие.

Управлять новым домом как правило очень выгодно, говорят эксперты. «Своя УК создается застройщиком для получения «легких» денег (получение квартплаты без большой необходимости проводить какие-либо работы — ведь все новое), а также для того, чтобы «защитить» застройщика от обязательств по устранению дефектов в гарантийный период. В совокупности с возможностью (при наличии необходимого большинства голосов собственников) навязать жильцам завышенные тарифы — неплохой «бизнес-проект» для недобросовестных УК, — объясняет Гульнара Борисова. — Если в домах ничего или почти ничего не делать, то даже минимальные 30-40 руб. с квадратного метра в больших жилых комплексах составят немаленькую сумму».

УК не хочет уходить

Жители пытаются сменить УК — проводят ОСС, направляют документы в ГЖИ с просьбой утвердить им новую компанию. Но старая УК принимает контрмеры. Например, один из жильцов (иногда даже действующий сотрудник УК) подает иск в суд с просьбой отменить итоги ОСС. Если такого жильца в доме нет, то застройщик покупает место в придомовом паркинге своему сотруднику, от имени которого и подается иск в суд. Судебные разбирательства по таким делам могут длиться годами.

Другой способ — «перекрывающее» ОСС. Действующее УК приносит в ГЖИ документы о проведении собрания, которое якобы отменило решение предыдущего ОСС (которое провели недовольные жильцы) и проголосовало за сохранение УК. По закону ГЖИ обязана руководствоваться решением последнего из проведенных собраний, которое «перекрывает» предыдущие.

Недовольные жильцы не смиряются и начинают обращаться с жалобами во различные инстанции (ГЖИ, прокуратуру, Следственный комитет и т.п.). Как выяснил «Деловой Петербург», количество таких жалоб, как, впрочем, и их общее число в сфере ЖКХ, растет — в 2023 году их число выросло на 10%. Причем из общего количества обращений (более 52 тысяч) только в ГЖИ СПб и в Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области 15% составляют жалобы непосредственно на управляющие компании. Следственный Комитет, согласно данным Telegram-канала его информационного центра, назначил 25 проверок в Петербурге и 12 — в Ленобласти.

Громкие скандалы

Ряд обращений граждан связан с громкими скандалами. Самый, вероятно, крупный, затронувший более 12 тыс. человек, произошел в начале 2023 года в Кудрово, где жители крупнейшего в городе ЖК зарегистрировали ТСЖ и попытались отказаться от услуг управляющей компании «Капитал-Комфорт». В данном случае ситуация разрешилась быстро — уже через месяц областной комитет Госжилнадзора согласовал смену УК и предоставил право управлять домом ТСЖ «Областная, 1».

Жителям более 300 домов в Кировском районе Петербурга, которыми управлял ЖКС № 1, повезло меньше — они с января по июнь судились с УК из-за дополнительных услуг, которые компания включила в квитанции. За это время, как выяснил «Деловой Петербург», Кировский районный суд рассмотрел 41 дело о признании решений общих собраний собственников недействительными. Все иски суд удовлетворил полностью или частично.

В декабре СК РФ возбудил уголовное дело по обращению жителей ЖК «Силы природы» в Мурино, которые обвинили аффилированную с застройщиком компанию ООО «Строительная красота» в незаконном захвате управления зданиями ЖК через подделку подписей собственников в протоколах общих собраний. Жтели утверждают, что им приходится за свой счет устранять недоделки в домах, построенных ЖСК «Муринский-1», и оплачивать завышенные коммунальные тарифы.

Приставы препятствуют смене УК

В борьбу граждан за смену УК иногда вмешивается Служба судебных приставов (ССП). Хотя все остальные госорганы, как правило, выступают на стороне жителей, ССП, наоборот, зачастую препятствует отстранению недобросовестной УК. Характерный пример — история с УК «Строй Сити», управляющая 35 домами в Пушкинском и Невском районах Петербурга, а также 37 домами в Ленобласти. Жители домов в Пушкинском районе заявили, что поменять эту УК на другую им запрещает ССП: у «Строй-Сити» есть признанные судом задолженности, есть исполнительные листы, и пристав своим постановлением официально запретил ГЖИ проводить регистрационные действия, то есть изымать дома из управления компании. Жители пошли в суд, который, однако, объявил, что «действия судебного пристава-исполнителя не противоречат нормам действующего законодательства».

Мотив этого и других подобных решений изложен в одном из определений арбитража: «...поступление денежных средств от собственников многоквартирных домов является единственным источником доходов должника». То есть, чтобы расплатиться по своим долгам (например, с ресурсоснабжающими организациями), УК нужно откуда-то получать деньги, иначе судебное решение не будет исполнено. А формально единственный источник дохода УК — управление МКД.

В связи с этим на запрос «Фонтанки» в УФССП по Петербургу ответили, что запрет является обеспечительной мерой, которая необходима для «исполнения требований исполнительного документа, удовлетворения ходатайства взыскателя, а также сохранения ликвидных активов должников для их способности к погашению финансовых обязательств перед кредиторами». В результате жители становятся заложниками недобросовестных УК.

Гульнара Борисова опровергает логику таких решений: «Подобные постановления ССП с такой мотивировкой не учитывают главного: квартплата — это целевые средства, это деньги собственников, а не средства УК. Более того, долги УК возникли за предыдущий период, а постановления ССП предполагают, что из средств собственников за будущие периоды будут оплачиваться долги УК за период, за который собственники деньги уже заплатили».

В январе этого года прокуратура Санкт-Петербурга встала на сторону жильцов и признала незаконными действия ССП по наложению запрета на смену УК, имеющих долги.

«Рейдерские» захваты

Помимо историй с попытками нежелательных для жителей УК сохранить свое право управлять домом, нередки случаи, когда, наоборот, некие компании пытаются захватить управление МКД, вытеснив устраивающую жителей УК. Для этого они иногда применяют непростые методы, например, искусственно подогревают недовольство жителей. «Потенциальному рейдеру найти десяток недовольных жителей всегда можно. Кто-то поскользнулся и упал, у кого-то плитка перекошена. А дальше начинают писать обращения во все инстанции», — пояснял организатор совета председателей ТСЖ квартала Полюстрово Федор Кушнаренко.

Но чаще конкуренты применяют простой набор приемов, связанный с проведением ОСС. Например, в конце ноября жители ЖК «Статус у Парка Победы» направили более 300 обращений в адрес прокурора города с жалобами на компанию «Леопольд» (аффилирована с УК «Мида»). Как утверждают жители, никаких собраний собственников не проводились, действующая УК «Цивилизация» их полностью устраивает, однако они с удивлением обнаружили на портале ГИС ЖКХ, что УК «Леопольд» якобы провела ОСС, по итогам которого она теперь должна стать их УК.

По словам Гульнары Борисовой, попыток «захватов» домов достаточно много. «Поскольку в действующем законодательстве много пробелов, а ГЖИ не всегда вовремя реагирует на откровенно подложные протоколы, то поле для недобросовестных УК, не собирающихся реально заниматься домами, достаточно большое», — утверждает она.

Член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Кирилл Захарян поясняет: «В большинстве случаев граждане не обращаются в ГЖИ до включения их дома в лицензию новой управляющей компании, а спохватываются только тогда, когда обнаруживают, что УК у них сменилась. И тогда у граждан остается только один выход — обращаться в суд. Заявления граждан подаются в письменной форме, суды их рассматривают, процесс идет довольно долго. Поэтому в суды граждане ходят неохотно — на это и рассчитывают инициаторы подделок».

Впрочем, Гульнара Борисова замечает: «Проблема еще в том, что пока собственники оспаривают в суде одно фиктивное ОСС, рейдер может провести другое. И решение суда теряет свою актуальность».

ГЖИ делает, что может

Граждане зачастую упрекают ГЖИ в том, что она недостаточно тщательно проверяет протоколы ОСС на подлинность и потому вносит изменения в реестр лицензий на основании поддельных протоколов собраний.

В ответ на запрос РБК Петербург в Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга пояснили, что порядок внесения изменений в реестр лицензий регламентирован приказом Минстроя № 938/пр., согласно которому Инспекция проверяет протоколы на отсутствие признаков ничтожности решения ОСС в МКД.

«У инспекции отсутствуют полномочия по проверке подлинности самих решений (бюллетеней) и протокола, подписей лиц их подписавших, факты фальсификаций этих подписей. Право на это имеют только правоохранительные органы. Нет у Инспекции и права признавать ОСС недействительными — такое решение может принять только суд, — пояснила пресс-служба ГЖИ СПб. — Инспекция вправе лишь устанавливать признаки ничтожности ОСС и на этом основании отказывать лицензиатам во внесении изменений в реестр лицензий. Такие признаки устанавливаются, в том числе, на основании личных заявлений граждан, если общая площадь помещений, принадлежащая заявителям, уменьшает площадь заявленных в протоколе участников собрания до уровня менее 50%».

Заявление можно подать лично (приехав в ГЖИ с паспортом), а можно онлайн, для чего надо зайти на сайт «ГИС ЖКХ» или «Электронную приемную обращений граждан» через «Госуслуги», что автоматически подтвердит подлинность личности заявителя через Единую систему идентификации или через специальную форму на сайте «Наш Санкт-Петербург». Через специальную электронную форму собственник сообщает о том, что он не принимал участие в общем собрании, в этом случае его голос и, соответственно, площадь принадлежащей ему квартиры при подсчете кворума учитываться не будут.

Правда, такой механизм работает только в ситуации со сменой способа управления, либо при выборе УК. Если граждане недовольны, например, установлением повышенных тарифов на жилищные услуги, введением каких-то дополнительных сборов, предоставлением в аренду каким-то бизнесменам нежилых помещений дома и другими подобными решениями ОСС, то ГЖИ тут не поможет — придется обращаться в правоохранительные органы или в суд для признания решения ОСС недействительным.

Повтор публикации от 08.02.2024