На петербургском рынке загородного жилья меняется тренд

Фото: Куликов Сергей/PhotoXPress.ru

Ажиотажный спрос на загородную недвижимость (на земельные участки и коттеджи) наблюдался почти два года — он начался в 2020 году и продолжался весь 2021 год. Некоторые эксперты прогнозируют его и в 2022 году, но уже в менее острой форме и с тенденцией на спад. Однако строители «на земле» рассказали корреспонденту РБК Петербург о том, что началось падение спроса, которое может переломить и ценовой тренд. Сейчас мнения участников рынка и экспертов о том, как изменятся цены на загородную недвижимость в наступившем году, расходятся. Одни указывают на высокую инфляцию и продолжающийся рост цен на стройматериалы, что повлечет и удорожание строительства, другие прогнозируют некоторое снижение цен из-за сокращения спроса и сильной конкуренции за заказы.

В прошлом году ситуация была принципиально иной: цены практически на все стройматериалы уверенно росли, можно было сомневаться только в темпах дальнейшего роста. Спрос на строительные работы также устойчиво рос, по крайней мере в первой половине года — пока цены не достигли критических с точки зрения покупательной способности значений.

Ценовое плато

К началу 2022 года цены на стройматериалы для загородного строительства стабилизировались, утверждают собеседники РБК Петербург в малых строительных компаниях. Об остановке роста цен на стройматериалы говорит и член совета директоров «Корпорации Русь» Дмитрий Майоров. Он даже отмечает снижение цен на некоторые виды материалов. Впрочем, он не исключает, что это может быть следствием сезонного зимнего падения спроса: «К началу нового строительного сезона, в апреле, цены обычно растут в силу естественных причин — легкое их снижение сейчас, наверное, будет компенсировано повышением весной. Если, конечно, опять не возникнут какие-то форс-мажорные обстоятельства; пока их признаков я не вижу».

Индивидуальный предприниматель Алексей Виноградов, активный участник загородного строительного рынка в Петербурге и Ленобласти, подчеркивает, что прекратился стремительный рост цен на стройматериалы, определявший ситуацию в отрасли в последние полтора года (ежегодное удорожание по естественным причинам, на 5-10%, сохраняется). Выбивается из общего тренда стекло, которое заметно подорожало минувшей осенью, и только что поставщики в своих прайс-листах опять обозначили повышение цен на 15%, отмечает предприниматель. В результате, окна за 1,5 года подорожали вдвое.

Проблем с предложением больше нет

Строители не увидели в начале 2022 года характерного для прошлого года дефицита стройматериалов. Проблем с поставками круглого леса в этом году нет, утверждает Алексей Виноградов: «Морозы были сильные и лесные дороги пригодны для вывоза». Об отсутствии проблем с поставками стройматериалов сообщают и в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». «Региональные производители в целом нормализовали производство основных материалов для загородного домостроения. Например, производитель домокомплектов из дерева «Корпорация Русь» в октябре 2021 года сообщала о приеме заказов на декабрь, что значительно лучше ситуации 2020 года, когда период ожидания занимал до 9 месяцев и более», — заявила РБК Петербург Ольга Трошева, руководитель центра.

При этом эксперты не дают определенных прогнозов цен на пиломатериалы в связи с мерами правительства РФ в отношении экспорта «кругляка», введенными с 1 января 2022 года. Алексей Виноградов объясняет, что формальный запрет экспорта правительство не ввело — оно лишь установило со 2 января по 31 декабря сильно повышенные экспортные ставки на часть лесоматериалов (влажностью свыше 22%, толщиной и шириной более 10 сантиметров). Однако, как утверждает строитель, на практике это означает запрет — что размер пошлины стал для кругляка запретительным. То есть, экспорт круглого леса фактически останавливается, и дерево пойдет на российские пилорамы для производства досок.

По идее, это должно снизить цены на доски, и некоторые признаки такой тенденции отмечает Дмитрий Майоров.

В то же время, Ольга Трошева указывает на данные Lesprom Network, согласно которым в 2022 году существенно возрастут потребности Китая в деревянных стройматериалах, поскольку он отказался от импорта бревен из Австралии, а экспорт круглого леса из России с 1 января фактически запрещен. В текущем году поставки древесины в Китай могут упасть на девять миллионов кубометров. «В этой ситуации неизбежно вырастет спрос на российские доски, что не может не сказаться на ценах, — считает Ольга Трошева, — тем более что спрос на продукцию деревообработки растет и на внутреннем рынке нашей страны».

Мигрантам нашли замену

Среди положительных трендов участники рынка загородного строительства отмечают отсутствие дефицита рабочей силы, который за время пандемии оказал заметное влияние на целый ряд отраслей. Сфера загородного индивидуального (коттеджного) строительства проблем с кадрами больше не испытывает, уверенно говорит Алексей Виноградов.

Как он отмечал еще в прошлом году, компании, использовавшие труд иностранных мигрантов сильно пострадали из-за пандемийных ограничений, многие вынуждены были прекратить свою деятельность. В результате на рынке упрочили свои позиции их конкуренты, ориентированные на российских работников. «Количество рабочих-мигрантов на нашем рынке заметно снизилось, — считает Алексей Виноградов. — Наши потребности вполне покрывают квалифицированные рабочие из соседних регионов, например, Псковской, Вологодской, Новгородской и других областей, у которых проблем с перемещением по стране нет».

Руководитель отдела строительного аудита и управления проектами консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Станислав Алексеенко считает, что в целом цены на строительство вряд ли будут расти с прежней скоростью. «Возможно, цены на строительство не вырастут так сильно, как в конце 2020 — начале 2021 года, и тем не менее, это продолжит влиять на спрос, размер домов и используемые материалы при строительстве», — заявил он в ответ на запрос РБК Петербург.

Суммируя все аргументы, эксперты уверенно утверждают, что проблем с предложением (ремонтных и строительных услуг) на загородном рынке больше нет, и положение дел будет определяться исключительно спросом.

Цены охладили рынок

«Несмотря на то что второй год подряд на загородном рынке ставятся рекорды продаж, мы прогнозируем сохранение спроса на высоком уровне и в 2022 году. Тем более, если ипотека на дома ИЖС станет доступнее после принятия определенных решений на уровне государства (новые меры будут озвучены в апреле 2022 года на докладе Правительства РФ). Факторы столь высокого интереса к загородному рынку остаются прежними — никто не может с уверенностью сказать, когда закончится пандемия; границы для путешественников так и не были полностью открыты, а отправиться в путешествие в ситуации постоянно меняющихся санитарных правил готовы далеко не все. Кроме того, инфляция и общая экономическая нестабильность подталкивают людей к вложению средств в недвижимость, в том числе загородную», — считает Ольга Трошева.

Станислав Алексеенко добавляет еще одно обстоятельство. «Немаловажный фактор, который может также оказывать влияние на рынок строительства индивидуальных домов — это снижение доступности ипотеки на рынке многоквартирного жилья. Все взаимосвязано: падение спроса на рынке жилой недвижимости может не позволить людям продать свою квартиру, чтобы построить дом», — говорит эксперт.

Опрошенные РБК Петербург участники рынка пока расходятся как в прогнозах развития отрасли, так и в оценке текущей динамики продаж. В ГК «Максимум Лайф Девелопмент», например, отмечают прекращение бурного роста продаж. «Сейчас объемы продаж у загородных девелоперов стабилизировались: нет бурного роста, но и серьезного сокращения числа клиентов также не наблюдается. Например, в 2021 году мы увеличили продажи участков в коттеджных поселках на 5%, — отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. — На дальнейшее развитие загородного рынка может повлиять активное участие государства. В частности, необходимо включение земель коттеджных поселков в границы населенных пунктов — покупатели в этом случае получат статус ИЖС для своих домов, возможность прописаться в них и доступ к социальным услугам. Кроме того, государство может брать на себя обязательства по комплексному развитию инфраструктуры, прилегающей к поселкам, — как сетей, так и социальных объектов. Если это произойдет, то сегмент загородной недвижимости ждет колоссальный бум».

В то же время, некоторые эксперты говорят о начавшемся снижении спроса. «Спрос на загородную недвижимость (индивидуальные дома) снизился в 4 квартале 2021 года, что подстегнуло некоторые строительные компании дать покупателям скидки для сохранения уровня заказов, однако существует вероятность, что в этом году бум спроса также будет иметь место, но возможно с меньшей амплитудой», — считает Станислав Алексеенко.

По мнению Алексея Виноградова, в динамике спроса все более определяющую роль начинает играть цена предложения. Практически вдвое выросшие за последние 1,5 года цены (как на стройматериалы, так и на работы) к концу 2021 года заметно охладили рынок. «Наиболее состоятельные клиенты построили и отремонтировали то, что хотели. Остались те, для кого нынешние цены составляют большую проблему. Если в 2021 году из 50 заявок мы договаривались с клиентами в 49 случаях, в среднем, то сейчас — только по 25. Людей, причем, не только физических лиц, но и юридических, отпугивают высокие цены. Они откладывают строительство и ремонты в надежде на снижение цен», — говорит строитель. Таким образом, судя по его словам, реальный объем работ падает, причем весьма заметно (не спрос, а количество заключаемых контрактов).

Дмитрий Майоров уточняет — такая ситуация сложилась в среднем и низком ценовом сегментах рынка загородного строительства. В верхнем сегменте, где работает его компания, ситуацию определяет отложенный спрос. «В прошлом году в нашем сегменте был «рынок продавца» — мы брали заказов столько, сколько могли выполнить. Но заказов было больше. Образовался отложенный спрос, и сейчас мы его удовлетворяем. Так что снижения спроса в нашем сегменте я не вижу — судя по контрактам, которые мы сейчас заключаем, он пока сохраняется на уровне прошлого года. К настоящему времени мы фактически удвоили наши мощности, но по моим ощущениям, признаков такого же увеличения спроса нет. Он пока стабилизировался», — рассказал Дмитрий Майоров.

Ждут, пока подешевеет

Алексей Виноградов тоже говорит об отложенном спросе — в среднеценовом сегменте он сейчас формируется из клиентов, которым сегодняшние цены «не по зубам», они рассчитывают на их снижение и выжидают. И такое снижение, по его мнению, вполне может произойти.

Мощности строителей за последний год выросли и в ситуации сокращения числа реальных (заключаемых) контрактов, на рынке начинает расти конкуренция. Она вынуждает строителей снижать цены, прежде всего, на свои услуги, признает Алексей Виноградов. Для этого приходится оптимизировать издержки, что создает риски для строителей и те, кто делает это неаккуратно, рискуют разориться. «Кроме того, начинается борьба репутаций», — добавляет он.

Давление «рынка покупателя» заставляет снижать цены и производителей стройматериалов. У них, в принципе, есть возможности поделиться своими сверхприбылями и конъюнктурным завышением цен, которое многие из них позволили себе, пользуясь ажиотажем прошлого года, считает Алексей Виноградов. «Железные» законы рынка должны сработать, уверен строитель. И признаки этого он уже видит — некоторые производители стройматериалов под давлением строителей соглашаются понижать цены. Предприниматель приводит пример: в начале прошлой осени цены на ориентированно-стружечную плиту (OSB — по международной классификации) взлетели в 4 раза, но к настоящему времени они вернулись к прежнему уровню — потому что потребители стали обходиться без нее, спрос упал и производителям пришлось сдаться. В ситуации, когда отложенный спрос растет (накапливается), а объективных факторов роста издержек у производителей стройматериалов и строителей уже нет, и тем, и другим придется снижать цены, считает Алексей Виноградов.