На рынке загородной недвижимости под Петербургом — новый тренд
По итогам завершившегося летнего сезона Ленинградская область стала одним из лидеров на российском рынке по росту цен на загородные дома и дачи. Рост цен за три летних месяца в области составил 12%, прирост за год — 39%. В Петербурге цены увеличились за год на 24%, за лето — на 4%, подсчитали аналитики ЦИАН. Опрошенные РБК Петербург эксперты, между тем, говорят о смене тренда — массовый покупатель с рынка уходит, бум прекращается и рынок возвращается в «допандемийное» состояние.
Новые рекорды рынка
С начала пандемии коронавируса, которая стала катализатором роста спроса на собственное жилье за городом, прошло больше года, но интерес к покупке загородной недвижимости в России держится на высоком уровне, констатируют эксперты ЦИАН. По их данным, на фоне ажиотажного спроса лета прошлого года число просмотров объявлений на сайте cian.ru немного сократилось (-10%), но по сравнению с допандемийным уровнем интерес оказался в 1,5 раза выше, чем летом 2019 года.
В среднем по России за лето 2021 года стоимость загородных домов увеличилась на 5%. По расчетам экспертов, средняя стоимость дома в продаже к концу августа достигла 7,08 млн руб. против 6,71 млн руб. в начале лета (+5%) и 5,99 млн руб. год назад (+18%). С прошлого лета цены на дома максимально увеличились в Южном федеральном округе (+27%), Центральном (+24%) и Северо-Западном (+23%). Особенно сильно растут в столичных регионах: в Москве (+41%), Московской и Ленинградской областях (по +39%), Санкт-Петербурге (+24%). По мнению аналитиков, это свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью (здесь площадь дома за год увеличилась в среднем на 5%).
По данным ЦИАН, средняя цена дома в продаже в августе 2021 года в Петербурге составила 30, 9 млн руб., в Ленобласти — 16,7 млн руб.
С домов переключились на участки
Наибольшей популярностью на рынке, по данным сервиса, пользуются готовые дома и дачи — на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. За три летних месяца это соотношение практически не изменилось, однако аналитики ЦИАН отмечают увеличение интереса населения к земельным участкам в годовом выражении. Во-первых, за год на рынке были распроданы наиболее ликвидные варианты готовых домов, во-вторых, с апреля 2021 года действует льготная семейная ипотека на строительство дома и на покупку участков. Совокупность этих факторов подталкивает население к строительству загородного жилья, а значит, и к приобретению земли под него. Год назад спрос на участки в процентном отношении был ниже — 18%, на жилье «под ключ» приходилось 79%.
«Лето — традиционно активный период на рынке загородной недвижимости. В этом году, как и в прошлом, интерес к нему поддерживается также и эпидемиологической ситуацией — одни покупатели осознали преимущества жизни в собственном доме, другие приобрели или снимали дом для пребывания там летом вместо поездки в отпуск, — комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Повышенный спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время — и земельных участков».
Бум заканчивается
Генеральный директор «Русского фонда недвижимости» (специализируется на загородном рынке) Александр Портнов напоминает, что ажиотажный спрос на аренду дач и загородных домов возник в 2020 году во время локдауна, поскольку многим семьям, особенно с маленькими детьми, было некомфортно проводить время в самоизоляции в квартирах. «На рынке очень быстро разобрали практически все варианты. Осенью начался бум на покупку загородной недвижимости, начали скупать все подряд. После Нового года было некоторое затишье (зимы — традиционно низкий сезон для загородного рынка), в марте — апреле начался новый подъем. Он продлился до июня. В июле и августе мы начали ощущать спад», — говорит эксперт.
В «Русском фонда недвижимости» объясняют это тем, что на фоне прошлогоднего подорожания многие объекты стали не карману покупателям. Это привело к появлению нового бизнеса — скупке оптом земельных участков, «нарезке» их на более мелкие и перепродаже. Появилось новая тенденция — участки в 12 соток начали резать и продавать по 4-6 соток. Такого предложения особенно много в Ломоносовском районе Ленобласти.
«С июня начался осторожный и более взвешенный подход людей к покупкам на загородном рынке. Основная масса людей, которые торопились приобрести дома, уже схлынула. Бум прекращается, массовый покупатель с рынка ушел», — отмечает Александр Портнов. По его мнению, это связано с тем, что строить загородные дома и дачи стало дороже, стоимость строительных материалов существенно выросла. «Люди понимают, что сейчас им не потянуть строительство. Большинство приобретенных на волне ажиотажа участков сейчас не осваивают, только 20% покупателей смогли начать строительство. Подъем рынка и устойчивый ценовой рост на загородном рынке прекратился. Он приходит в то состояние, в котором он был до пандемии», — уверен Александр Портнов.
Снижение цен
«За первое полугодие себестоимость строительства загородных домов выросла более, чем на 20%. Она вырастет и по итогам второй половины года, но цены будут расти уже не такими темпами, как раньше. На замедление станут влиять несколько факторов. Контроль за ростом стоимости материалов, откат спроса на недвижимость, что повлияет и на темпы строительства — ближе к зиме на загородном рынке они будут не такими высокими, как в течение всего года», — прогнозирует генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев.
Он ожидает, что подорожание, если оно и будет, окажется во втором полугодии незначительным, а к концу года вполне вероятно некоторое снижение. «В результате установятся новые минимумы и максимумы, сформируется понятная, а не спекулятивная цена, которая станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения», — рассчитывает эксперт.
По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, активность девелоперов по выводу новых поселков летом 2021 года в сравнении с летом 2020 года выше: если в прошлом году за 3 летних месяца в продажу вышло совокупно 2,3 тыс. лотов в 15 новых поселках и 10 очередях, то в этом году — свыше 4 тыс. лотов в 36 новых поселках и 16 очередях (по-прежнему основа — участки без подряда).
«Уровень цен будет определяться ситуацией на рынке и зависеть от баланса спроса и предложения, стоимости строительных материалов и других факторов, индивидуальных для каждого конкретного проекта. Как мы знаем, в первом полугодии строительные компании сообщали о беспрецедентном росте цен на материалы, что оказало серьезное влияние на конечную цену лота. Стабильно высокий спрос вызван в том числе пандемией, невозможностью либо сложностями с выездом на отдых за границу. Этот фактор продолжит оказывать влияние на рынок в ближайшей перспективе», — ожидает эксперт.
Повтор публикации от 06.09.2021
