Сколько теперь будет стоить ипотека в Петербурге

Фото: Пальм Елена/PhotoXPress.ru

В понедельник, 11 апреля, вступило в силу решение ЦБ о снижении ключевой ставки с 20 до 17% годовых. В строительных компаниях называют это решение позитивным фактором, но рассчитывают, что на следующем заседании Центробанка будет принято решение о новом снижении. Пока же основным драйвером спроса на жилье выступают ипотечные программы, ставки по которым субсидирует государство. На вторичный рынок программы господдержки не распространяются, что приводит к дисбалансу спроса. В результате строящееся жилье в Петербурге уже на 10% дороже готовых квартир.

«Позитивный индикатор»

«Я ожидаю, что банки будут очень оперативно снижать ставки, можно ожидать новых ставок на уровне 17-18% буквально в ближайшее время», — говорит генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов.

По факту снижение оказалось чуть большим. Так, Сбербанк 11 апреля сообщил о снижении ставок по большинству ипотечных программ сразу на 2,1 процентных пункта — до 16,9%. С 8 апреля банк «Дом.РФ» снизил ставки по всей линейке рыночных ипотечных продуктов. Ипотека на новостройки доступна по ставке от 13,5% (но, как говорят ипотечные брокеры, эти условия доступны не всем: нужно быть зарплатным клиентом банка, заплатить единовременную комиссию в 2%, и т.д.).

«Снижение ключевой ставки — позитивный индикатор и шаг, который мы, безусловно, приветствуем. По мнению многих аналитиков, ЦБ может дополнительно снизить ставку на ближайшем заседании в конце апреля до 15%, а также продолжить ее снижение до конца года до 10%. В первую очередь, это важно для поддержания спроса на вторичном рынке», — считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева. По ее словам, сразу после того, как было объявлено о новых условиях льготной ипотеки, застройщики начали прорабатывать и анонсировать новые совместные программы с банками. В зависимости от банка и программы предлагается дисконт от процентной ставки по льготной ипотеке до -4% на период строительства объекта, который реализуется по схеме эскроу.

Слишком мало

Впрочем, как отметили в разговоре с РБК Петербург представители девелоперских компаний, снижение ключевой ставки, которое уже сделал регулятор, слишком невелико, чтобы оказать желаемый эффект на уровень спроса на рынке.

«Снижение ключевой ставки является позитивным фактором, но 17% — по-прежнему высокий уровень. Мы предполагаем, что рыночные ставки по базовым программам ипотеки могут снизится вслед за ключевой на 2-3%. Многое будет зависеть от того, как банки распределят снижение ключевой ставки внутри своих банковских продуктов. Кардинальных изменений по госпрограммам не произойдет», — ожидает генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая.

«Даже после снижения на три процентных пункта текущий уровень ключевой ставки остается высоким. Рынок продолжает ждать возврата этого показателя к уровню двухмесячной давности. Однако текущую корректировку можно расценивать как сигнал, что тренд на снижение может продолжиться. Это дает повод для оптимизма», — считает Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС.

Надежда на субсидирование

В сложившихся условиях, как считает Иван Носов, основным драйвером спроса на жилье выступают ипотечные программы, ставки по которым субсидирует государство (по льготной ипотеке ставка зафиксирована на уровне 12% и по семейной ипотеке 6% — ред.). «Ставки по другим ипотечным продуктам пока слишком высоки, даже при условии коррекции ключевой ставки», — полагает Иван Носов.

«Снижение ключевой ставки, безусловно, подогреет спрос, но более значительной мерой поддержки для рынка стали изменения условий льготной программы. После увеличения кредитного лимита до 12 млн руб. практически все наши покупатели в Санкт-Петербурге могут использовать программу ипотеки с господдержкой со ставкой от 11,7%. Мы уже наблюдаем возвращение популярности этого инструмента», — сообщил директор по продажам Группы Аквилон Егор Фёдоров. По его данным, самой востребованной у покупателей пока остается программа «семейной ипотеки».

Парадокс спроса

Максим Ельцов ожидает, что вторичный рынок будет проигрывать новостройкам в борьбе за покупателей. «При сохранении по-прежнему очень высокой заградительной ставки по ипотеке на вторичном рынке, будет усиливаться дисбаланс между спросом на строящееся и готовое жилье. При наличии полноценно запущенной заново ипотеки для первичного рынка с господдержкой, которую банки будут дополнительно субсидировать, мы увидим совместные программы с застройщиками на уровне 7-8% годовых и ниже. На этом фоне «вторичка» будет существовать без какой-то поддержки, а ранее на этом рынке до 60% приходилось на ипотечные сделки. Спросу на вторичном рынке очень нужна поддержка, но при таких ставках ее не будет. Напротив, все, кто хоть как-то задумывался об ипотеке и покупке жилья, пойдут на рынок новостроек жилья», — уверен эксперт. Эта проблема также касается апартаментов — как строящихся, так и готовых (на них программы господдержки ипотеки также не распространяются — ред.).

Отсутствие возможности стимулировать спрос с помощью ипотеки заставит продавцов на вторичном рынке снижать цены, полагает Максим Ельцов. «Мы будем видеть не очень здоровый дисбаланс между уровнем спроса и ценами на первичном и вторичном рынке. Цены на готовые квартиры в собственности будут заметно ниже (на 10% и даже более), чем на аналогичные квартиры в строящихся домах со сдачей через год-два. Это парадоксальная ситуация, которую мы будем наблюдать, пока будет дисбаланс в субсидировании ставок. Продать готовые квартиры на вторичном рынке за те деньги, которые были потрачены на покупку на первичном рынке в ближайшее время будет крайне затруднительно», — резюмирует Максим Ельцов.

Повтор публикации от 11.04.2022