Вокруг Петербурга смыкается кольцо депрессивных "спальников"

Фото: О.Панченков/ РБК

Жители Петербурга уже привыкли к тому, что при покупке жилья им приходится делать нелегкий выбор — между ценой и качеством. И поскольку выбрать качество большинству не позволяет кошелек, застройщики предлагают горожанам соответствующие жилые кварталы: каков спрос, таково и предложение. Результат налицо: окраины Петербурга покрывают новостройки, которые уступают по качеству даже унылым "спальникам" советского времени. Девелоперы традиционно объясняют это высоким дефицитом жилья и пассивностью города, плохо выполняющего функции планирования и развития территорий, градозащитники — жадностью строительных компаний. Пока они спорят, депрессивные спальные районы продолжают расширяться. О том, готовы ли застройщики и городские власти менять ситуацию, шла речь на прошедшем накануне круглом столе РБК в рамках форума "Будущий Петербург".

По мнению руководителя проекта "Будущий Петербург" Елены Кром, в борьбе со "спальниками" есть два очевидных метода: ограничение распространения некачественных проектов и поддержка проектов нового типа — т.н. "антиспальников". Как она считает, в качестве фильтра, который позволит отсеять зерна от плевел, должны выступить новые критерии комфортных жилых проектов. Эти критерии нужно разработать экспертному сообществу города, а городской власти — утвердить их в виде региональных нормативов. В частности, профессор Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Валерий Нефедов предложил на круглом столе пять групп критериев. Как он подчеркнул, на качество жилой среды, помимо высотности домов (которую необходимо понижать) и наличия парковок, влияют и безопасность, и обеспеченность общественным транспортом, и экологичность в самом широком смысле, включающем как наличие зеленой зоны, так и энергоэффективность, и новые технологии сбора и переработки мусора, и обустройство площадок для выгула собак, и множество других факторов.

По мнению главы центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, соблюдение экологических требований обойдется застройщикам не слишком дорого, если они не будут делать очевидных глупостей. Перед началом строительства они бульдозерами уничтожают все живое на участке леса, затем строят на нем дом, "а потом жалуются на то, что высаживать зеленые насаждения очень дорого", - отметил эксперт. Так и во всем остальном: современный жилой проект подразумевает рациональное освоение территории, и при этом условии позволяет создать комфортную городскую среду при хорошей коммерческой отдаче.

На вопрос, что мешает застройщикам предложить горожанам современные "антиспальники", эксперты дают разные ответы. Архитектор Максим Атаянц считает, что причина в комплексе административных, законодательных и социальных проблем. Одной из них эксперт считает устаревшие нормы градостроительства. А нормативная база должна соотноситься с реальной жизнью для того, чтобы не было желания ее обойти. Рассчитывать на массовое качественное жилье, по словам М.Атаянца, пока не приходится и учитывая профессиональный уровень современных рабочих, которых нанимают строительные компании.

Бизнес, в свою очередь, говорит об административных барьерах, которые могут разрушить самый социально ориентированный проект. Как отметил директор по продажам ООО "Главстрой-СПб" Михаил Бузулуцкий, им приходится с боем добиваться от чиновников согласования на каждый детский садик и дорогу, не говоря уже о более амбициозных проектах. Зеленая зона во дворах и вокруг домов, о которой так много говорят градозащитники и сами жители, часто оказывается никому не нужна: ни муниципальные службы, ни управляющие компании, ни сами жильцы не берут ответственности за ее поддержание.

Более того, как говорит гендиректор института "Урбаника" Антон Финогенов, город не выполняет даже самого необходимого из того, что должен — это касается и дорог, и парков, и инфраструктуры. По его мнению, главная беда в том, что у Смольного вообще нет никакой госполитики в сфере развития городской среды.

Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова также уверена, что сначала чиновники, которые отвечают за градостроительство, должны продумать план развития города и создать условия, при которых застройщику было бы выгодно строить то, о чем все мечтают. А осуждать девелопера за то, что он хочет получить прибыль, - то же, что осуждать человека за то, что он не вегетарианец. Некоторые девелоперы и сейчас пытаются что-то сделать для того, чтобы обеспечить более комфортные условия жизни горожан (создать парки, обустроить дворы), но пока это только частности — и без движения сверху они не способны поменять общую картину, считает гендиректор проектного бюро RUMPU Евгений Богданов.

Эпоху "спальников" проходила и Европа (как Восточная, так и Западная), и Азия — собственно, там формирование огромных жилых "муравейников" низкого качества продолжается поныне. Однако мир уже несколько десятилетий ищет эффективные градостроительные модели, которые могут служить противоядием распространению "спальников", и в этом отношении накоплен позитивный опыт. По словам директора центра прикладных исследований Европейского университета Олега Паченкова, одна из ключевых альтернатив спальным районам - формирование городов-спутников. Милтон Кинс под Лондоном, Марн-ла-Валле под Парижем, Нью-Сонгдо вблизи Сеула — это спутники с качественной жилой средой, но не только. "Качество жилой среды далеко не все решает", - подчеркнул Олег Паченков.

Преимущества спутников — в том, что на их территории сосредоточены не только жилье, но также производственные, образовательные, научные, развлекательные центры. В отличие от жилой окраины, такой город становится местом не для сна, а для полноценной жизни. Правда, первый российский город-спутник - "Академический" под Екатеринбургом — в силу ряда ошибок и невыполнения государством многих своих обещаний, в итоге превратился как раз в "спальник". У Петербурга есть большой потенциал для развития в своем ареале таких городов. По мнению Олега Паченкова, новый городской кластер может сформироваться вокруг "Лахта-центра", и весьма перспективен город-спутник "Южный".

Олег Паченков поясняет, что проект "Южного" уже обеспечен неплохими транспортными связями как с метрополией (Санкт-Петербургом), так и с другими окружающими проект территориями, обладает серьезным человеческим потенциалом — около 1 млн человек проживают в окружении проекта и еще столько же — в южных районах города. Кроме того, как замечает эксперт, города- спутники — это территории, на которых могут решаться стратегические для мегаполисов задачи. Если говорить о Петербурге, то к таким задачам относится развитие Петербурга как крупного логистического центра, туристического центра, центра обмена знаниями, развития наукоемких технологий, и ряд других. Именно на территории городов-спутников можно грамотно разместить технологически новые производства, образовательные кампусы, тематические парки, музеи, периферийные логистические комплексы и комфортные жилые кварталы. ""Однако серьезную роль в успехе таких проектов, конечно, должно сыграть государство", - подчеркнул Олег Паченков.

Поучительные примеры из иностранного опыта привел и финский участник дискуссии - партнер архитектурного бюро ARK-house Пентти Кареойа. В жилых проектах, которые он ведет, на первом этапе силами государства строится вся инфраструктура, включая социальную и рекреационную, и только потом в дело вступает девелопер и строители. Однако в Петербурге такой ситуации в ближайшее время ждать не приходится, поэтому застройщик обязан сам предлагать покупателям качественное жилье и среду, - считает директор по строительству MirLand Development Лев Марголин. И пенять на неразборчивых клиентов не надо: человек никогда не узнает, что такое современный жилой проект, если его не построить. В конечном итоге, качество работает на прибыль девелопера.

По словам участников "круглого стола", появляется все больше положительных примеров, в том числе в массовом сегменте — например, "Юнтолово", крупный жилой комплекс на севере города, будет серьезно отличаться от ЖК предыдущих поколений. Впрочем, по мнению Елены Кром, если не влиять на эти процессы, меняя региональное законодательство и регламенты, пропагандируя качественные проекты и ограничивая реализацию некачественных, город успеет потерять под морально устаревшими "спальниками" масштабные территории — они будут потеряны для развития на десятилетия.