Жители Петербурга массово распродают инвестиционные квартиры
В Петербурге выросло предложение квартир в новостройках по переуступкам. Как поясняют эксперты РБК Петербург, люди, которые покупали жилье в инвестиционных целях, массово пытаются его продать — чтобы зафиксировать прибыль, поскольку не рассчитывают на значительный рост цены квадратного метра в текущем году. По словам специалистов, спроса на такие квартиры почти нет, поскольку покупатели в основном интересуются готовым к заселению жильем. Продавцы в этих условиях вынуждены снижать цены — нередко такое жилье продается на 15-20% дешевле, чем квартиры в этих же жилых комплексах от застройщика.
Предложение растет
По данным центра новостроек федеральной компании «Этажи», с начала 2022 года объём предложения по переуступкам вырос в среднем на 5-10%. Сейчас на сайте ЦИАН 4,5 тыс. объявлений о переуступках в новостройках в Санкт-Петербурге и 1,5 тыс. в Ленобласти. «Авито.Недвижимость» по запросу «переуступка» выдает 3,5 тыс. объявлений в Петербурге и около 1 тыс. в Ленобласти.
«Причин тому сразу несколько. Во-первых, это введение в эксплуатацию тех домов, квартиры в которых покупались на старте льготной ипотеки, когда многие начали активно инвестировать в недвижимость на фоне низких процентных ставок по кредитам. Во-вторых, многие из тех, кто приобретал недвижимость для инвестиций, понимают, что в сложившихся условиях нельзя исключать корректировки цены из-за дисбаланса спроса и предложения. В-третьих, часть инвесторов реально продают квартиры с целью снижения долговой нагрузки из-за изменившегося финансового положения, другие — планируют приобрести вторичное жильё с выгодным дисконтом», — пояснил РБК Петербург Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи».
Наибольшая концентрация жилья, продаваемого по переуступке, наблюдается в комфорт- и эконом-классе в крупных проектах типовой массовой застройки. В объектах бизнес-класса переуступок значительно меньше, отмечает генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов.
Наибольшая концентрация жилья, продаваемого по переуступке, наблюдается в комфорт- и эконом-классе в крупных проектах типовой массовой застройки.
«В крупных проектах с доступной ипотекой в течение двух последних лет было очень много покупок в инвестиционных целях, сейчас, эти люди, видя ситуацию в экономике, понимают, что цены вряд ли продолжат сильно расти, поэтому принимают решение о продаже. Количество такого предложения уже выросло. Пока курс рубля хороший, многие стремятся продать свою недвижимость, чтобы купить валюту. Недавнее увеличение ЦБ лимита по переводу за рубеж для физлиц до 50 тыс. долл. в месяц будет способствовать этому процессу», — считает Ельцов.
Спрос сократился
Впрочем, как отмечают эксперты, за последнее время спрос на жилье, продаваемое по переуступке, кардинально поменялся. «Он сместился в сторону объектов, которые полностью готовы для проживания, без избыточных площадей с адекватной ценой. Большая часть переуступок этим требованиям покупателей не отвечает. Они сравнялись по привлекательности с объектами на вторичном рынке (так называемые «бабушкины квартиры») при этом у них есть риски с завершением строительства в срок. Объекты по переуступкам стали одним из главных аутсайдеров на рынке. Их почти невозможно продать, при этом объёмы предложения таких квартир стремительно растут. Крайне слабый спрос приводит к тому, что разница в цене с предложением от застройщика в одном и том же ЖК достигает 15-20%», — подсчитал Максим Ельцов.
Основной конкурент
Резкий рост предложения в сегменте переуступок ставит девелоперов в сложную ситуацию, поскольку такое жилье составляет серьезную конкуренцию квартирам от застройщиков. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка». Квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика», — говорил ранее генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Резкий рост предложения в сегменте переуступок ставит девелоперов в сложную ситуацию, поскольку такое жилье составляет серьезную конкуренцию квартирам от застройщиков.
На этом фоне актуальной становится услуга обратного выкупа квартир у своих бывших дольщиков (sale-pay-back). Ее уже начали оказывать петербургские строительные компании, однако массовой эта практика пока не стала. «Мы оказываем помощь клиентам в проведении сделок по переуступке. В отдельных случаях рассматриваем возможности по расторжению договора и возврату денежных средств клиенту. Однако это всегда индивидуальные условия», — пояснил директор по продажам Группы «Аквилон» Егор Федоров.
Все равно останутся в плюсе
В компании «Этажи» объясняют готовность к торгу при переуступках тем, что на фоне активного роста цен на недвижимость за последние пару лет, инвесторы получили хорошую доходность, по некоторым объектам она измеряется 30-40%. «Так что инвесторы даже при дисконте в 15-20% к цене застройщика останутся в плюсе. Даже если брали жилье в ипотеку. Там доходность на вложенный капитал (например, первый взнос 20-30%) прекрасная: вложили 20%, платили ипотеку 7% в течение двух лет (затраты 14%) — если цена на 40% выросла, учтём комиссию на продажу и затраты в 4% и получаем 50% годовых на вложенный капитал», — приводит расчеты Максим Ельцов.
На фоне активного роста цен на недвижимость за последние пару лет, инвесторы получили хорошую доходность, по некоторым объектам она измеряется 30-40%.
По прогнозам экспертов рынка недвижимости, объём предложения по переуступкам в этом году продолжит расти на фоне сдержанной покупательской активности. «Не исключено появление объектов со срочной продажей, где за счёт дисконта цена объекта может быть существенно ниже, чем на первичном рынке», — резюмирует Сергей Зайцев.
Повтор публикаций от 18.05.2022
