Застройщики Петербурга назвали губительной новую инициативу Минстроя

Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru

Самая обсуждаемая новость последних суток на строительном рынке — инициатива Минстроя о запрете строительства апартаментов. «С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — пояснил планы властей замглавы министерства Никита Стасишин. Опрошенные РБК Петербург эксперты и участники рынка считают идею чиновников губительной для отрасли и указывают на некоторые юридические препятствия в ее реализации.

На бумаге и в камне

Как уточнил Никита Стасишин, запрет коснется только объектов, которые не введены в эксплуатацию. Уже построенные апартаменты должны попасть под амнистию и быть учтены в общем объеме ввода жилья.

Комментируя планы Минстроя, участники рынка указывают на юридическую неопределенность термина «апартаменты». Такого понятия не существует в области строительного регулирования, отмечает председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, генеральный директор УК VALO Service Константин Сторожев. «Есть понятие «жилой дом», а есть «гостиница» или «отель». И все, кто строит «апартаменты», получают разрешение на строительство гостиницы. Запретить строить отели наши власти вряд ли хотят. Хотят, по-видимому, бороться с тем, что называют «псевдожильем» — домами, которые из-за градостроительных ограничений возводятся на земле «под коммерческую застройку» и называются апартаментами только на бумаге», — полагает Сторожев.

Особенно остро это проблема стоит в Москве, где 60% объектов в новостройках премиум и элитного класса оформлены как нежилые помещения. В бизнес-классе доля «квази-жилья» составляет 20%, в массовом сегменте не превышает 15%.

Петербургская специфика

В Петербурге ситуация диаметрально противоположна, говорят эксперты. По данным Knight Frank St Petersburg, основная доля рынка (84%) приходится на сервисный формат апартаментов или классические апарт-отели. К «псевдожилью», которое стоится под видом апартаментов, эксперты относят только 6 проектов несервисных апартаментов общей площадью 86 тыс. м2. В течение 2020 года в Петербурге в продажу не поступало ни одного проекта подобного формата, отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

«Безусловно, стоит запретить строительство «псевдожилья». Но запрещать строить апартаменты, которые, по сути, являются гостиницами, или, тем более, переводить уже построенные в жилой фонд — на мой взгляд, откровенно губительная идея», — уверен Константин Сторожев.

Разные последствия

Впрочем, для владельцев юнитов в уже сданных апарт-отелях перевод в категорию жилья может иметь свои плюсы, полагает директор по развитию сети апарт-отелей YE'S Антон Агапов. «У тех, кто приобретал апартаменты для собственного проживания, появится возможность зарегистрироваться в них. Так как стоимость коммунальных услуг для жилых помещений ниже, чем для нежилых, изменение статуса апартаментов приведет к снижению расходов на их эксплуатацию», — отмечает Агапов. Он не исключает, что в перспективе это может повысить инвестиционную привлекательность и рыночную стоимость апартаментов в уже введённых в эксплуатацию объектах. Единственным минусом для собственников такой недвижимости может стать пересмотр кадастровой стоимости и, как следствие, повышение ставки налога на недвижимость, полагают эксперты.

Однако для застройщиков последствия инициативы Минстроя могут оказаться более чувствительными. Изменение правил игры скажется на экономике девелоперских проектов, считает Антон Агапов. «Девелоперы, которые планировали возведение подобных объектов, буду вынуждены пересмотреть концепции своих проектов и скорректировать их. Если они выберут строить жилье, то придется выполнять все сопутствующие обязательства, включая строительство соцобъектов», — поясняет он. Это, в свою очередь, приведет к росту издержек застройщиков.

Слишком просто

Перевод апартаментов в категорию жилья может быть затруднен в силу законодательных ограничений на строительство жилья, отмечает заместитель генерального директора корпорации «Мегалит» Анжелика Большегородская. В частности, она указывает на то, что существует целый ряд территорий, где строительство жилья запрещено, но разрешено строительство апартаментов.

Впрочем, детальной информации о том, как именно будет реализовываться инициатива Минстроя, пока нет. «Действительно сегмент апартаментов нуждается в регулировании. Это новый, активно растущий рынок. Тем удивительнее желание министерства пойти самым простым путем запретов и ограничений. Вне зависимости от того, будет ли инициатива реализована, такие высказывания дестабилизируют рынок, сеют нервозность среди девелоперов, кредиторов и покупателей», — говорит генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич.