«Серьезный удар»: как новые меры защиты дольщиков изменят ипотеку

Фото: Смышляев Алексей/PhotoXPress.ru

Банк России разработал новый Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Этот документ станет обязательным для банков с 1 января 2025 года. Как отмечал регулятор, основная цель нововведений — минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования. РБК Петербург спросил петербургских застройщиков, как новый стандарт отразится на первичном рынке жилья, совместных программах банков с девелоперами и шансах покупателей новостроек оформить ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Эксперты оказались единодушны в негативных прогнозах для всех участников рынка.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»

Новый стандарт защиты прав ипотечных заемщиков серьезно ударит как по банковскому и по строительному секторам, так в конечном счете и по покупателям недвижимости, возможности которых по улучшению своих жилищных условий значительно сократятся.

В условиях аномально высокой ключевой ставки, которая недавно увеличилась до 19% и, возможно, будет расти и дальше, субсидированные программы наряду с программой семейной ипотеки оставались главным стимулятором продаж. Однако новый стандарт, разрешая застройщикам субсидировать ипотечные программы в принципе, запрещает им увеличивать стоимость лота — тела кредита. Чтобы снизить ставку с рыночных 23% до приемлемых потребителем 13%, застройщики должны компенсировать банку до 20-30% стоимости кредита. Отчасти они делали это из собственной прибыли, но маржинальность строительного бизнеса значительно ниже, так что девелоперам в рамках программ субсидирования приходилось увеличивать стоимость квартир. Важно, что потребители были с этим согласны — ведь так они получали приемлемые условия кредитования.

Другим важным ограничительным фактором нового стандарта является запрет для банков переводить кредитные средства не на эскроу-счета, а на специальный счет — аккредитив. Этот механизм иногда давал ряду финансовых организаций возможность устанавливать ставку на льготный период (пока деньги лежат на аккредитиве) под 3% годовых. Как правило, они устанавливались на период строительства дома, на 1-2 года — до ввода дома в эксплуатацию.

Еще одним важным ограничительным фактором является требование полной выплаты первоначального взноса, который составляет до 30%, а в некоторых случаях до 50%, исключительно за счет средств заемщика. Сюда относится запрет на кэшбек со стороны банков, а также потребительские и иные кредиты, которые заемщики брали в счет первоначального взноса.

В совокупности эти меры нанесут серьезный удар по продажам. По самым оптимистичным прогнозам, рынок дополнительно просядет примерно на 20% к сегодняшнему уровню продаж, который уже уменьшился приблизительно на 40% к аналогичному периоду прошлого года.
 

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС

В большей степени на продажах скажется запрет на выплату комиссионного вознаграждения банку за снижение процентной ставки. В моем представлении, рынок должен сам регулировать такие практики. Эти схемы давно просчитаны и показывают, что они выгодны для покупателя при длительном цикле обслуживания кредита. Другое опасение — что банк получает переоцененный актив — также не совсем соответствует действительности. Разница между рыночной и фактической ценой продажи не остается у застройщика, а сразу поступает в банк. Таким образом, банк имеет возможность сразу пользоваться комиссией и получать от нее дополнительную прибыль. В случае банкротства заемщика кредитор может реализовать актив по рыночной цене и прибавить к этому комиссионное вознаграждение, полученное ранее. Возможности убытков для банка в данном случае не просматриваются.

Причина возникновения этой схемы — необходимость снизить нагрузку на ежемесячные платежи. Это крайне важно для подавляющего большинства покупателей. Разница со стандартными ежемесячными платежами может быть очень существенной — до 30-40%. В связи с этим, в моем представлении, данное нововведение несправедливо по отношению к рынку. После его вступления в силу часть людей будет вынуждена отказаться от покупки, так как нагрузка на ежемесячный платеж станет выше. Однако необходимо отметить, что эта схема не пользовалась широкой популярностью, продажи по ней исчислялись единичными процентами.

Что касается кешбэка, мы изучали эту схему, но не стали внедрять ее в свою практику. Насколько я знаю из опыта других застройщиков, эта схема востребована определенной долей покупателей. Человек, не накопивший 20-30% первоначального взноса, не является по умолчанию неплатежеспособным. Это говорит лишь о том, что в данный момент у него нет этих средств, но не о том, что он не может стабильно выплачивать ежемесячный платеж. Таким образом, отмена этого инструмента также повлияет на часть сделок.

На мой взгляд, любое вмешательство и дополнительное регулирование экономических отношений, происходящих в рамках закона и по доброй воле, не является рыночным. В большинстве случае такая практика избыточна.

Если говорить о дополнительных инструментах стимулирования спроса, то, помимо рыночной, семейной и ИТ-ипотеки у застройщиков остается очень мало инструментов для поддержания продаж. Рассрочка никогда не сможет заменить ипотеку в силу своего ограниченного срока. Это — нишевой инструмент.

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора АН «Главстрой»

Ситуацию, которая сегодня складывается на рынке жилья, можно назвать банковским доминированием. Раньше рынок четко понимал, в каких условиях он функционирует, были определены ипотечные программы и сроки их действия. Сейчас застройщики оказываются в полной неопределенности, а банки со своей стороны жонглируют условиями, что мы сейчас и наблюдаем с программой семейная ипотека.

Банки признаются, что программа семейной ипотеки для них нерентабельна, поэтому они увеличивают первоначальный взнос до 30-50%, вводят дополнительные условия для получения семейной ипотеки.

Мы все понимаем, что цель застройщика продать квартиры и предложить наиболее выгодные условия. Для клиента в сегменте масс-маркет важен комфортный ежемесячный платеж. И программы субсидирования появились именно в ответ на этот запрос клиента.

Ипотечный стандарт дополнительно увеличивает расходы застройщика на выплату комиссии банку, которая должна быть из собственных средств, клиент должен оплатить дополнительные услуги, чтобы получить одобрение по ипотеке. Новые условия не защитят заемщика, а приведут к дальнейшему удорожанию ипотеки.

Мы сегодня наблюдаем, что запрос у клиентов остался, но текущие рыночные условия со ставкой до 23% находятся за пределами психологической готовности взять ипотеку у большинства людей. Рынку нужна прозрачная программа с разумными условиями, чтобы человек мог позволить себе эту покупку.