Строители Петербурга стоят на грани разорения

Фото: РБК

С введенной Смольным обязанностью девелоперов строить за свой счет всю социальную инфраструктуру, необходимую для жителей новостроек, участники рынка, похоже, смирились - 12 крупных компаний уже подписали с администрацией соответствующие соглашения, еще несколько объявили, что подпишут в ближайшее время. Многие из них не скрывают, что рассчитывают учесть навязанные им затраты в ценах жилья - чтобы в конечном итоге за детсады, школы и поликлиники заплатили покупатели квартир (за внутриквартальные улицы и инженерные коммуникации мы уже платим). Однако этот расчет может не оправдаться.

Затраты на социалку увеличивают себестоимость жилья. Со стоимостью и ее денежным выражением - ценой - дело обстоит сложнее, поскольку она зависит, помимо себестоимости, еще от целого ряда рыночных факторов, управлять которыми на развитом рынке, каким является рынок жилья в Петербурге, не могут даже крупные компании. Главные из этих факторов - конкуренция застройщиков и платежеспособный спрос населения. Конкуренция, которая в Петербурге всегда была довольно велика и обострилась в последнее время, когда предложение стало заметно превышать спрос (сейчас - на 30%, по оценке экспертов), не дает отдельным застройщикам возможности произвольно повышать цены (цены реальных сделок, а не декларируемые расценки, которые на практике часто не соблюдаются) . Второй фактор заставляет держать цены предельно низкими.

Надежды девелоперов связаны с тем, что новые правила касаются всех застройщиков без исключения, а это значит, что издержки вырастут у всех и они поднимут цены одинаково. Как это происходит, например, на рынке алкоголя или сигарет, когда государство увеличивает акцизы. Однако такая логика не учитывает некоторых обстоятельств, отличающих рынок жилья от других рынков.

В отличии от алкоголя и сигарет, квартира - вещь очень дорогая в нынешней России. Она доступна лишь небольшой части населения. Но даже и в этой категории граждан явственно ощущается недостаток платежеспособности - кривая спроса сильно сдвинута в сторону дешевых и малогабаритных квартир. По данным БСН, почти две трети квартир в новостройках продаются по ценам ниже 90 тыс. руб. за 1 кв. м. Так же и с размерами квартир - почти половину предложения составляют однокомнатные квартиры и студии. При этом застройщики предлагают разнообразные программы скидок – с большими рассрочками платежей и низкими, при этом, процентными ставками, доходящими до 4%. Все это свидетельствует о том, что объем рынка очень сильно зависит от платежеспособности населения, которая при этом весьма невелика. В такой ситуации более или менее значительное повышение цен может привести к заметному сокращению спроса. Особенно ввиду приближающегося экономического кризиса, о котором намеками говорят власти и который предчувствует население, уже начавшее экономить на крупных покупках (это уже заметно снизило продажи автомобилей) в пользу сбережений. Поскольку это чревато большими убытками для компаний, они вынуждены будут не допустить серьезного роста цен. А это значит, что большую часть расходов на социалку девелоперам придется взять на себя. Но это способны выдержать не многие компании.

На вопрос РБК как социальная нагрузка повлияет на итоговую стоимость квадратного метра, генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов сказал, что, по его мнению, жилье подорожает на 1- 2%. Однако, судя по его комментариям, он имел в виду не стоимость, а себестоимость. Но вот с этим большинство независимых экспертов не согласно - они называют гораздо большие цифры - от 10 до 40% (без учета увеличения расходов на 40% при передаче городу соцобъектов по договору дарения), в зависимости от условий конкретного земельного участка, на котором реализуется проект. А эти условия различаются очень сильно (отсюда и разброс цифр). На участках «в чистом поле» нет ничего и там надо создавать всю инфраструктуру, при этом иногда даже приходится рекультивировать территорию. На участках же внутри или вблизи обжитых районов зачастую есть практически вся инфраструктура. Такое различие условий, конечно, учитывалось при продаже земли (или сдачи ее городом в аренду), но далеко не всегда адекватно, как утверждают специалисты.

По этой и другим причинам экономика проектов у разных застройщиков может существенно различаться. И если учесть, что застройщики не могут увеличивать цены адекватно своим затратам, то получается, что если для одного обязанность строить соцобъекты просто снизит прибыль, то для другого она сделает проект убыточным. Это обстоятельство подтверждают участники рынка. «Данная инициатива заставит девелоперов скорректировать методы расчета экономической целесообразности реализации новых проектов», - говорит, к примеру, Дмитрий Панов, генеральный директор ЗАО «Группа Прайм».

Ситуация усугубляется еще одним «изобретением» Смольного - намерением принудить инвесторов, покупающих на торгах земельные участки в застроенных кварталах города, безвозмездно передавать 10-15% этой земли в городскую казну для строительства социального жилья для городских очередников, многодетных семей и бюджетников. Фактически это означает, что земля для инвесторов подорожает на эти самые 10-15%.

Судя по всему, выдержать новые условия смогут лишь крупные компании, да и то не все. Мелкие и средние начнут уходить с рынка. Многие наверняка уйдут в Ленобласть, где программа «Соцобъекты в обмен на налоги» предоставляет гораздо более выгодные условия. Впрочем, процесс уже пошел. «Сейчас у нас реально наблюдается отток строителей из города», - признает Алексей Белоусов.

Если при этом команда губернатора Ленобласти Александра Дрозденко сумеет совладать с масштабной коррупцией в пригородных муниципалитетах и добиться от застройщиков цивилизованного поведения, то качество жизни в областных новостройках сравняется с петербургским. А если учесть, что цены в областной части агломерации уже на 20-30% ниже городских и что все большее число петербуржцев стремится жить «на природе», массовый сегмент строительного рынка начнет с удвоенной скоростью перемещаться в Ленобласть. Тогда нынешние надежды девелоперов, не желающих снижать цены в Петербурге, что рано или поздно их жилье купят, могут не оправдаться и компании начнут разоряться.

Независимые эксперты уверены, что нынешние меры Смольного могут нанести урон петербургскому строительному рынку, похоже, не меньший, чем замораживание проектов в 2011 году. Такого, второго, удара рынок может не выдержать и начнет заметно деградировать. Зато областной наверняка получит новый стимул для развития.

Владимир Грязневич