Петербургские застройщики устроили себе «банковские каникулы»

Ужесточение условий банковских финансирования и рост стоимости заемных средств стимулируют застройщиков обходиться без привлечения новых кредитов. Держать паузу в привлечении банковских ресурсов многим девелоперам удается практически без последствий, благодаря сложившимся на рынке условиям.

Нового не надо

В условиях нестабильности спрос на строящееся жилье концентрируется на квартирах в домах максимальной степени готовности, и потому застройщики все усилия направляют на достройку уже начатых объектов. Одновременно неопределенность с будущим спросом заставляет девелоперов придерживать запуск новых проектов, снижая, соответственно, спрос на проектное финансирование со стороны банков. По уже начатым проектам договоренности с банками были достигнуты, как правило, еще до резкого обострения ситуации на финансовых рынках и продолжают оставаться в силе. «В отличие от прошлого кризиса, сейчас больше половины проектов обеспечены проектным финансированием от банков. Все эти дома будут достроены в срок», - оценивает генеральный директор строительной компании «Петрополь» Марк Лернер. Участники рынка признают, что во многих (хотя и не во всех) случаях банки меняли условия по уже одобренным кредитам, но в целом эти условия застройщики оценивают как вполне посильные. «Мы успели пролонгировать кредитные договоры еще осенью, до момента обвала рубля и повышения ключевой ставки, так что пока работаем на приемлемых условиях», - подтверждает директор по развитию строительной компании Л1 Надежа Калашникова. Однако подобные оценки не касаются условий финансирования новых проектов.

«Банки сейчас предъявляют повышенные требования к заемщикам-застройщикам, требуя усиления залогов, большей доли участия собственным капиталом в финансировании проекта, устанавливая повышенную процентную ставку», - констатирует Марк Лернер. По его словам, если год назад банки были готовы давать деньги под 12-15% годовых, то сейчас это 15-20%. «Условия займа даже под 15% годовых ставят под вопрос экономику проектов, особенно в период, когда доходная часть становится труднопрогнозируемой», - заявляет директор по маркетингу O2 Group Дарья Баранова. Дополнительные требования и подорожание кредитных ресурсов не стимулируют девелоперов принимать решения о финансировании со стороны банков. «Мы отмечаем со стороны застройщиков некоторую осторожность из-за того, что компании стали тщательнее анализировать рентабельность проектов в случае привлечения кредитных средств», - признает заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Алексей Мельников.

Помимо стоимости привлечения ресурсов, застройщиков (впрочем, также как и банкиров) сильно заботит наличие будущего спроса на строящиеся квартиры. «В условиях снижения темпов роста ипотеки и замедления динамики продаж некоторые застройщики приостанавливают новые проекты, направляя имеющиеся ресурсы на завершение текущих объектов», - делится наблюдениями заместитель руководителя СЗРЦ ВТБ – вице-президент Руслан Еременко. «Учитывая опыт кризисных событий 2008-2009 годов, строительные компании стали гораздо осторожней кредитоваться, научились грамотному долгосрочному бизнес-планированию», - описывает ситуацию г-н Еременко. В то же время, по его словам, ВТБ ведет рассмотрение новых проектов в сфере жилищного строительства по ряду крупных застройщиков.

«На сегодняшний день базовые требования к застройщикам не изменились, окончательное решение по сделке принимается на основании всестороннего анализа проекта и макроэкономической ситуации в целом, включая прогноз продаж квартир и величину ключевой ставки Банка России», - говорит Руслан Еременко.

Алексей Мельников, в свою очередь, замечает, что Сбербанк рассматривает в стандартном режиме только строительные компании, работающие в сегменте эконом–класса, а застройщиков, возводящих жилье класса «комфорт» и «элит» - с осторожностью. «С учетом предыдущего опыта [кризиса 2008-2009 гг.] банк повышает требования к доле собственного участия заемщиков в проекте», - подчеркивает Алексей Мельников.

Дольщики вместо банков

Что касается уже запущенных проектов, то и здесь спрос застройщиков на банковские кредиты находится на минимальных уровнях. «Финансирование строительства всегда осуществлялось из четырех основных источников: заемные средства, средства дольщиков, собственные средства компаний и государственные заказы на строительство», - напоминает Дарья Баранова. По оценке Марка Лернера, первые три источника для подавляющего большинства участников рынка являлись основными, а доли этих источников на протяжении долгих лет обычно распределялись следующим образом: средства дольщиков - около 50%, банковские кредиты - 30%, собственные средства - 20%. В последнее время доля банковских кредитов из-за ужесточения условий и роста стоимости последних перераспределилась в пользу средств дольщиков и собственных средств компаний, настаивает Надежда Калашникова. «Резкий рост количества сделок по продаже недвижимости в конце прошлого года позволил создать некоторый задел, которого нам хватит, как минимум, на год работы при самом пессимистичном сценарии, в условиях почти нулевого покупательского спроса», - говорит Надежда Калашникова.

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» подтверждает: «Для нас любое сокращение спроса не критично. Поступлений по договорам от уже проданных квартир хватит, чтобы достроить все те объекты, в которых мы ведем продажи сегодня». Марк Лернер полагает, что в целом по рынку «подушки безопасности» хватит на 3-5 месяцев, начиная с февраля, когда застройщики получили деньги после задержанных на регистрации в ФРС договоров, заключенных в момент пиковых продаж ноября-декабря 2014 года. То есть речь идет о своеобразных «банковских каникулах» до мая-июля текущего года, после которых, надеются многие застройщики, условия финансирования станут более лояльными.

Впрочем, для некоторых участников рынка, и это не принципиально. «Проблем с финансированием у нас нет, так как средства компания получает от концерна из Финляндии», - напоминает, в частности, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Если ситуация со спросом не восстановится, а условия банковскго финансирования не будут смягчены, многим застройщикам (в первую очередь тем, кто не обеспечен проектным финансированием на приемлемых условиях) придется тяжело, предупреждает Марк Лернер.

Борис Федоров