Жилищное строительство в Петербурге уходит за Кольцевую дорогу
В Петербурге в открытом доступе реализуется 469 га земли, где можно построить порядка 4,6 млн кв. м жилой недвижимости, подсчитали в Rusland SP. При этом лишь половина участков расположена в пределах КАД, и ни один из них не имеет разрешения на строительство, отмечают эксперты. На фоне роста цен на землю в городе девелоперы проявляют повышенный интерес к участкам за КАД.
36 проектов в продаже
На текущий момент на петербургском рынке земли в открытом доступе продаётся 36 проектов под строительство жилой недвижимости. Их совокупная площадь составляет 469 га. По оценке аналитиков Rusland SP, на участках можно возвести жилые объекты с продаваемой площадью 4,6 млн кв. м. В анализ не вошли земельные участки площадью менее 3 тыс. кв. м, а также расположенные в некорректных зонах, где не разрешено строить жилье. Также не учитывались участки под апартаменты и МФК.
Среди анализируемых участков есть всего два максимально подготовленных проекта с разрешением на строительство. Частичный пакет градостроительной документации имеют 19 проектов. Остальные 15 проектов с точки зрения документов не подготовлены вовсе, подчеркивают в Rusland SP.
В пределах КАД реализуется 18 проектов — половина от общего числа. Их совокупная площадь составляет 128,8 га — порядка четверти в общем объёме реализуемых участков на территории Санкт-Петербурга и ближайших окрестностей. Построить здесь можно около 1,2 млн кв. м. Лидерами по предложениям являются Выборгский и Московский районы, где представлено по три проекта. В Василеостровском, Красногвардейском, Невском и Центральном районах реализуется по два проекта. На Адмиралтейский, Калининский, Приморский и Фрунзенский районы приходится по одному проекту.
Во Всеволожском районе Ленобласть представлено 10 проектов. Здесь сконцентрировано 117,5 га, на которых можно возвести примерно 1,3 млн кв. м жилья. Два проекта представлено в Пушкине и один в Петергофе. Ещё три участка — в Ломоносовском районе. Наиболее масштабные проекты представлены в деревне Лаголово и Мухоловка, где совокупно можно построить почти 1,5 млн кв. м жилья.
Резкий скачок спроса
«С середины прошлого года мы зафиксировали резкий скачок спроса на земельные активы. Застройщики начали активно пополнять земельные банки, и большинство «лакомых» проектов с более-менее подготовленными документами на данный момент уже проданы. Причем проданы по существенно возросшей цене, которая по некоторым проектам увеличилась соразмерно ценам на жильё», — комментирует Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP.
По его словам, в городе сложился реальный дефицит земли. Многие застройщики начали рассматривать сырые участки на перспективу, прорабатывать промзоны, чьи собственники даже не планировали их продавать. Кроме того, начало появляться довольно много новых территорий в области. «При этом не все застройщики готовы далеко уходить от кольца. Поэтому спросом пользуются локации, максимально, приближенные к существующей застройке как, например, Лаголово или Новосаратовка. В связи с возросшими ценами на жильё, финансовые показатели таких проектов значительно улучшились», — отмечает эксперт.
Большинство рассматриваемых проектов в открытом доступе не новы и так или иначе уже анализировались застройщиками, однако в связи с образовавшимся дефицитом земли рассматриваются ими вновь. В основном проблемы с реализацией этих активов связаны с сильно завышенными ценами.
Переориентация на Ленобласть
Возвращение интереса к «заКАДью» подтвердили опрошенные РБК Петербург застройщики. Главная причина переориентации девелоперов с Петербурга на Ленобласть — дефицит земли в городе. «После законодательных изменений 2017–2018 годов застройщики стали отдавать предпочтение участкам с полным пакетом исходно-разрешительной документации, что привело к вымыванию ликвидных лотов. Емкость земельного рынка по итогам первого полугодия 2021 года составила 200 га, что вдвое ниже, чем в аналогичный период прошлого года», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее словам, востребованные участки в престижных районах города подорожали в разы. В среднем за этот период цены на участки выросли примерно одинаково как в Петербурге, так и в Ленобласти — на 25–30%.
Как отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, с ростом стоимости квадратного метра девелоперы стали обращать внимание и на менее ликвидные предложения. «В оборот вовлекаются участки, которые ранее были не в числе перспективных. Либо дорогие сами по себе, либо подразумевающие большие инвестиции на подготовительном этапе. Сейчас, когда стоимость «квадрата» выросла, эти участки можно рассматривать как экономически целесообразные», — отметил он.
Однако, с учетом снижения покупательной способности населения преимущество так или иначе будут получать земельные пятна, на которых себестоимость квадратного метра окажется дешевле. В Петербурге же помимо цены земли необходимо учитывать стоимость ее подготовки — например, при реновации территорий бывших заводов. «Население закредитовано, реальные располагаемые доходы снижаются. В этих условиях предложение и спрос ожидаемо смещаются в сторону более доступных и экологичных земель Ленобласти», — резюмирует Ася Левнева.
Повтор публикации от 27.09.2021
