Девелоперы просят развязать им руки в работе с центром Петербурга
Безликие новостройки, растущие как грибы на окраинах Петербурга, не устраивают ни жителей, ни городские власти, ни даже самих застройщиков, пренебрежительно отзывающихся о "шанхае" за КАД. По словам девелоперов, бизнес вынужден уходить на окраины из-за отсутствия четкой позиции Смольного по развитию центральных районов города и прилегающей к ним промышленной застройки.
Компании хотят получить от чиновников четкую и понятную концепцию развития Петербурга, гибкие нормативы, учитывающие особенности разных локаций, и принципиальное решение о том, будет или нет развиваться территория "серого пояса". Только после этого, по мнению бизнеса, деньги инвесторов переключатся с хаотичной, но прибыльной застройки на окраинах в сторону центра, а строительный рынок города приобретет цивилизованный облик.
Долгое время призывы бизнеса к обсуждению этих проблем оставались без ответа. Сейчас Смольный, наконец, согласился сесть за стол переговоров. РБК в рамках проекта "Будущий Петербург" организовал дискуссию "Жилая среда", где представители девелоперских компаний представили свое видение проблем строительного рынка, а также обсудили насущные вопросы с председателем комитета по строительству Михаилом Демиденко.
Девелоперы ждут политических решений
Девелоперы хотят от городских властей более решительного подхода к развитию исторического центра Петербурга. По их мнению, существующая программа сохранения и развития, принятая для двух пилотных территорий ("Конюшенная" и "Северная Коломна - Новая Голландия"), слишком затянута для своих небольших масштабов.
"Это локальная и небольшая программа, а центр у нас огромный. Он разрушается ежедневно", - подчеркнула начальник отдела продаж "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. По ее словам, странно пять лет ждать результатов всего по двум территориям, когда проблема сохранения центра стоит столь остро.
Неопределенная градостроительная политика в отношении центра, причем не только на пилотных территориях, создает для девелопера дополнительные риски. По словам директора по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерины Гуртовой, проекты в историческом центре сложны даже не из-за жесткости градостроительных ограничений, а из-за их неоднозначности. "Существует риск, что в ходе согласования проект будет еще дополнительно откорректирован – например, отдельные нормы могут неоднозначно трактоваться, Градсовет может предложить внести корректировки. В итоге удлиняется период преддевелопмента, что способно сделать проект менее интересным в финансовом отношении", - отметила она.
Застройщики отмечают, что не только нормы и регламенты в Петербурге размыты и предполагают разные трактовки, но и термины, которыми пользуется Смольный, зачастую не имеют под собой реальной базы. Так, директор по строительству "Лахта центра" Елена Морозова долго добивалась от главы комитета по строительству Михаила Демиденко определения, что такое "комфорт", поскольку создание комфортной жилой среды постулируется как одна из целей программы сохранения исторического центра. Поясняя свою настойчивость, эксперт привела в пример деревянные перекрытия, которые бережно сохраняются в старых домах как часть объекта культурного наследия, но при этом могут вызывать астму у жильцов.
По мнению директора по развитию строительной компании "Л1" Надежды Калашниковой, городу "нужно заканчивать исследовательскую деятельность и принимать ответственные политические решения". Эксперт обратила внимание на то, что Петербург продолжает развиваться и в отсутствие концепции развития центра, и без комплексного плана развития городских территорий, но это развитие идет бессистемно. В результате инвесторы массово идут на окраинные территории "заКАДья", и Петербург получает не самую качественную застройку.
Без гибких нормативов центр обречен
Еще одна проблема, которая, по мнению экспертов, тормозит развитие центра, заключается в негибких градостроительных нормативах. Архитектор Святослав Гайкович напомнил, что при реконструкции центра невозможно соблюсти существующие нормы освещенности, и это не единственное невыполнимое ограничение. Так, по действующему законодательству, нельзя ставить парковки ближе 25 м к жилым зданиям, что при плотной застройке центра делает невозможным создание парковочного пространства. Причем, по мнению архитектора, норма давно устарела, поскольку создавалась для карбюраторных автомобилей. "По отношению к историческому центру нужно рассмотреть свою систему нормативов, без которых мы просто обречены", - уверен С.Гайкович.
Е.Гуртовая поддержала позицию архитектора, приведя в пример Финляндию: "Там фактически на каждый участок и квартал, предназначенные для застройки, разработаны документы, основанные на изучении реальной ситуации, и они четко устанавливают, что можно, действительно, сделать на конкретном участке. Поэтому застройщику в Финляндии не нужно разрабатывать самому какое-то подобие проекта планировки на основе неких средних цифр по городу, он изначально имеет все показатели непосредственно для своей территории - с учетом ее специфики, окружения, потребностей, существующих и запланированных инженерных мощностей.
В свою очередь, гендиректор ООО "СПб Реновация" Артур Маркарян полагает, что дифференцированный подход должен применяться и в отношении к строительству социальной инфраструктуры. "Там, где строятся новые районы "в чистом поле", безусловно, надо строить социальную инфраструктуру. Это очень важно. Но когда мы говорим о существующих территориях, ситуация несколько иная", - отметил он.
А.Маркарян привел в пример один из проектов компании, реализуемый на месте существующей застройки. По его словам, исследования показали, что в радиусе 1,5-2 км от участка, на котором реализуется проект, школы заполнены не более чем на 70%. В результате у девелопера возникают сомнения в необходимости строительства дополнительной инфраструктуры.
Серый пояс: туда и обратно
В вопросе развития "серого пояса" - окружающих центр промышленных территорий - девелоперы, похоже, уже согласны на любую позицию властей, лишь бы эта позиция была четко определена. Директор компании "Конфидент" Петр Кузнецов посетовал, что только за прошедшую неделю услышал от разных представителей Смольного несколько точек зрения на этот вопрос. Одни говорят, что промышленные предприятия нужно выводить из центра города и развивать освобождающиеся территории, другие - что, наоборот, нужно сохранять промышленность.
"Объясняется это весьма странной логикой про транспортную миграцию. Обосновывая вывод промышленности, говорили, что люди из окраины едут в центр и создают транспортные потоки. Теперь, выступая против переноса, говорят, что тогда люди будут ехать из центра в окраины", - удивляется эксперт. "Хотелось бы услышать единую позицию власти", - подчеркнул он.
В то же время, как заметил генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов, "серый пояс" – это колоссальный земельный ресурс. "Шестьдесят процентов площади в центре занято предприятиями и Петербург — лидер в Европе по их концентрации. Стратегически развитие Петербурга как мегаполиса без задействования этих территорий бессмысленно и бесперспективно", - считает эксперт.
По его словам, грамотное использование земель "серого пояса" могло бы дать толчок формированию качественной жилой среды. Так, если бы для переноса Верховного и Высшего арбитражного судов была выбрана Измайловская перспектива, это стало бы импульсом для развития всей окружающей территории.
Смольный: умеючи - долго!
В свою очередь, власти не хотят торопиться в вопросах развития центра Петербурга. "Долго ли умеючи? Умеючи - долго!" - вспомнил старый анекдот председатель комитета по строительству городской администрации Михаил Демиденко, комментируя претензии девелоперов.
Такой подход Смольный применяет ко всем аспектам развития центра. В частности, говоря о существующей программе сохранения отдельных территорий, М.Демиденко подчеркнул необходимость ее поэтапной и методичной реализации, поскольку одна из ее основных задач - экономическое обоснование привлечения федеральных инвестиций. "Мы должны четко сказать федеральному центру: проведены следующие мероприятия и выявлено, что у нас аварийного фонда столько-то, нуждающегося в реконструкции и реставрации столько-то", - отметил чиновник.
В целом же, по словам М.Демиденко, развитие центра невозможно, пока не решены законодательные проблемы. Глава комитета считает, что нельзя выдавать разрешения на строительство в исторических районах до тех пор, пока не будет наведен порядок во взаимоотношениях 820-го закона (определяет границы зон охраны объектов культурного наследия и возможные режимы их использования в Петербурге) и Правил землепользования и застройки. "До той поры развитие центральной части, которая ковровым образом покрыта охранными зонами или зонами регулируемой застройки, маловероятно за исключением некоторых социально значимых объектов", - подчеркнул он.
На прямой вопрос модератора дискуссии Дмитрия Синочкина, означает ли это, что до момента согласования законодательства Смольный не будет выдавать разрешения, чиновник практически вынужденно ответил так же прямо: "Не будем".
Отметим, диалог власти, застройщиков и экспертного сообщества продолжится на форуме "Будущий Петербург", который пройдет 21 ноября. Уже известно, что свое участие подтвердили авторитетные московские специалисты, такие как ректор Архитектурной школы МАРШ Евгений Асс, заместитель директора НИиПИ генерального плана города Москвы Олег Баевский, член Экспертного совета при правительстве РФ Сергей Градировский, заведующий кафедрой государственного регулирования экономикой РАНХиГС при президенте РФ Владимир Климанов, главный редактор интернет-портала UrbanUrban.ru Егор Коробейников, генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, главный архитектор архитектурного бюро «Остоженка» Александр Скокан, директор института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин, вице-президент Международной академии архитектуры и Союза Московских архитекторов Михаил Хазанов, директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при президенте РФ Ирина Ирбицкая, главный редактор журнала «Проект Россия» Алексей Муратов, президент компании «СЕРГЕЙ СКУРАТОВ ARCHITECTS» Сергей Скуратов и другие.
За пять лет работы Форум "Будущий Петербург" стал не просто самой авторитетной независимой дискуссионной площадкой по городской тематике, но постоянно действующим институтом развития города. Этот институт основан на коллективном знании и желании компетентных горожан изменить Петербург к лучшему. Организаторы приглашают всех заинтересованных петербуржцев присоединиться к работе Форума. Регистрация на мероприятие проходит на сайте "Будущего Петербурга" http://future-spb.ru/.
