«Развернуться в полную силу»: Петербург готовит земельную реформу

Фото: Поляков Георгий/PhotoXPress.ru

Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло обращение к премьер-министру РФ Михаилу Мишустину с просьбой установить правила выкупа федеральных земель, на которых расположены приватизированные предприятия, такими же, какие действуют для выкупа региональных земель.

Льготы и нюансы

В Петербурге региональные правила позволяют собственникам зданий и сооружений приватизированных предприятий выкупать городские земли под ними по ценам до четырех раз ниже кадастровых (для размещения промышленных объектов и в зависимости от выполнения ряда условий), в Ленинградской и Московской областях — до 15% их кадастровой стоимости, то есть, почти в 7 раз ниже кадастровой, а с целью сельхозиспользования — до 3% кадастровой стоимости. В то же время федеральные земли можно сейчас выкупать как правило лишь по полной кадастровой стоимости.

Кроме того, региональные правила, в отличие от федеральных, учитывают нюансы, имеющие, как считают депутаты, «существенное (а иногда, может быть, и определяющее) значение» при определении цены выкупа. К таким нюансам депутаты относят: специфику использования земельного участка, соответствие фактического использования земельного участка его целевому (установленному) назначению, деловую репутацию организации, использующей земельный участок (своевременность уплаты налогов, соотношение средней заработной платы в организации средней заработной плате в субъекте РФ и по отраслям, ее соотношение с минимальной заработной платой и т.п.).

Устранить неравенство

Депутаты обосновывают свою просьбу (фактически — внести изменения в постановление правительства РФ от 26 марта 2015 года N 279) двумя основными обстоятельствами. Во-первых, необходимостью устранить неравенство условий выкупа земель в Петербурге, которое негативно влияет на инвестиционный процесс. «Получается, что в пределах Санкт-Петербурга существуют разные условия для выкупа земельных участков, предназначенных для использования в одних и тех же целях. Мы посчитали это несправедливым и вышли с предложением уровнять в стоимости участки городской и федеральной собственности, — говорит основной инициатор обращения к премьеру, председатель Бюджетно-финансового комитета ЗакСа Михаил Барышников. — Таким образом, мы поддерживаем предпринимателей, которые зачастую не решаются расширять бизнес, разворачиваться в полную силу, так как опасаются вкладываться в бизнес с зависимостью от арендной платы». Второй аргумент — необходимость «оказания поддержки российским производителям в условиях усложнившейся вследствие беспрецедентного санкционного давления экономической обстановки».

Поддержавшие инициативу депутаты считают, что принятие их предложения позволит предприятиям оптимизировать затраты, расширить производственную деятельность и сохранить рабочие места, а также сократить сроки окупаемости инвестиционных проектов, что в результате послужит, по их мнению, «толчком к выходу из создавшейся сложной социально-экономической ситуации».При этом федеральный бюджет получит порядка 15-20 млрд руб., по оценкам БФК, от продажи земельных участков, а региональные бюджеты кроме дохода от продажи земли (который, по оценкам Михаила Барышникова, в случае Санкт-Петербурга единовременно может составить сумму до 80 млрд рублей) — земельный налог, сопоставимый по размеру с нынешней арендной платой.

Выкуп непрост

Полноценной статистики по состоянию федеральных земель найти не удается. По данным, который сумел собрать БФК и которые приводит Михаил Барышников, «в Петербурге, по разным оценкам, в среднем около 5 тысяч земельных участков, находящихся в федеральной аренде; около 1,5 тысяч из них потенциально подходят под льготный выкуп». Остальные либо явно не соответствуют условиям льготного выкупа, либо выкуп земли по разным причинам не интересен собственникам предприятий, поясняет профессор кафедры экономики и управления предприятиями и производственными комплексами Санкт-Петербургского государственного экономического университета Елена Ткаченко.

По ее словам, выкуп земли у государства в принципе выгоден собственникам компаний, поскольку он увеличивает залоговую массу при получении банковских кредитов. Поэтому многие промышленные предприятия, особенно в Ленобласти, уже выкупили свои земли. Однако, не все. «Чтобы выкупить землю, нужны немалые средства — десятки миллионов рублей даже по льготным условиям. Но таких свободных средств у промышленных компаний зачастую нет, нужно брать кредит, причем, дешевый, а для этого нужна солидная залоговая масса, которая появится только после выкупа земли. Возникает замкнутый круг», — говорит Елена Ткаченко. Этим она объясняет то, что за 30 лет с начала приватизации еще не все предприятия выкупили свои земли. Причем, по ее оценкам, ситуация практически одинакова для петербургских и федеральных земель, потому что у многих предприятий нет свободных средств даже на выкуп с петербургскими льготами.

Для новых проектов

Ситуация резко меняется, утверждает эксперт, когда появляется внешний инвестор с новым проектом. Тогда как правило цена выкупа большого значения не имеет, поскольку она не так велика в общем объеме предполагаемых инвестиций. Инвестор дает предприятию деньги на выкуп и потом реализует проект (зачастую покупая предприятие вместе с землей). Но такие случаи довольно редки, признает она, главным образом потому, что основные инвесторы — это девелоперы, желающие построить жилье, например, в промзонах. Но им еще нужно поменять функциональное назначение земли (с промышленного на жилое), а такой перевод петербургские власти ограничивают. Тем не менее, считает эксперт, если инициатива ЗакСа будет принята федеральным правительством, то выкуп земли в Петербурге несомненно ускорится.

При обсуждении инициативы в правительстве РФ основные претензии может высказать Минфин, считает Елена Ткаченко, поскольку федеральный бюджет недополучит (из-за льготной ставки выкупа) доходы за продаваемые земли и, что еще важнее, теряет постоянный источник дохода в виде арендных платежей за свою земли, а земельный налог с новых собственников он не получит, поскольку этот налог поступает в местные бюджеты. Дисконтированный бюджетный эффект (увеличение бюджетных доходов от ускорения развития предприятий благодаря выкупленным землям) посчитать довольно трудно, особенно в нынешней экономической ситуации. Это сделать гораздо легче для новых промышленных проектов на выкупленных землях. Поэтому, полагает эксперт, федералы могут принять петербургскую инициативу с условием, что региональные льготы при выкупе федеральных земель предоставляются только для таких случаев, особенно, если новый проект направлен на импортозамещение.