Как новая станция петербургского метро изменила цены на недвижимость

Фото: PhotoXPress.ru

В ГУП «Петербургский метрополитен» анонсировали запуск первого поезда на новой станции метро «Горный институт» 25 ноября. С сегодняшнего дня начинается обкатка этого объекта. Открыть ее для пассажиров планируют до конца 2024 года.

РБК Петербург опросил экспертов рынка недвижимости, как запуск «Горного института» отразится на спросе на жилье и коммерческие помещения в этой части Васильевского острова. Отметим, что новых станций метро в городе не вводили в течение пяти лет.

Рынок аренды жилья

У новой станции «Горного института» в юго-западной части Васильевского острова будет подземный вестибюль с выходом из метро в районе пересечения Большого проспекта и 24—25-й линий В.О. «Уже сейчас, в преддверии открытия станции «Горный институт», ставки аренды в этой локации достигли среднего уровня, который наблюдается на объекты у метро в центральных районах и статусных локациях. Так, на конец ноября 2024 года средняя ставка аренды студии составляет 50 тыс. руб./мес., аренда однокомнатной квартиры около 62 тыс. руб./мес., аренда двухкомнатной и трехкомнатной квартиры обойдется в среднем 80 тыс. руб./мес. и 100 тыс. руб./мес. соответственно», — сообщила директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.

Источник: «Яндекс. Карты»

По ее оценкам, учитывая достигнутый уровень ставок аренды в локации, с открытием станции «Горный институт» они могут вырасти еще не более, чем на 10% (в зависимости от качества ремонта и меблировки). «При этом расположение на Васильевском острове вблизи популярных туристических мест будет стимулировать интерес как к долгосрочной, так и к посуточной аренде», — прогнозирует эксперт.

Данные «Циан.Аналитики» подтверждают, что аренда жилья рядом с будущей станцией метро дорожала в этом году сильнее, чем в среднем по городу и в соседних кварталах. За год ставки аренды в районе станции «Горный институт» для однокомнатных квартир выросли на 33%, двухкомнатных — на 37%. В целом по городу они прибавили +25% и +21% соответственно. В схожих по местоположению кварталах Василеостровского района (в пешеходной доступности метро «Приморская») темпы роста ставок аренды были еще более скромными — 15% и 20% соответственно.

«Открытие новой станции на Васильевском острове ожидаемое событие, поэтому ставки аренды заранее отыгрывают рост трафика и спроса в районе», — считает коммерческий директор «Яндекс. Недвижимости» Евгений Белокуров.

«Моментального роста ставок после открытия станции мы не ожидаем. Январь — это традиционно низкий сезон для рынка аренды, выводить в эти недели лоты по непривычным ценам, скорее всего, будет достаточно рискованно», — считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его оценкам, по итогам сезона высокого спроса в 2025 году рост арендных ставок у «Горного института» превысит общегородские показатели на 5-7%.

Новостройки и вторичный рынок жилья

Среди крупных проектов на первичном рынке квартирного жилья в пешей доступности от новой станции метрополитена в реализации находится ЖК «Legenda Васильевского» (средняя цена предложения на 24 ноября 2024 года — 327 тыс. руб. за кв. м). «С открытием станции «Горный институт» цены предложения по данному ЖК могут вырасти на 10% и выше, в зависимости от планов девелопера», — прогнозирует Ольга Трошева.

Средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке в зоне тяготения новой станции составляет 251 тыс. руб. Рост в годовом выражении составил 4,5%, подсчитали в «Циан.Аналитике». При этом в Санкт-Петербурге в целом «вторичка» за год подорожала на 3%, в Василеостровском районе — на 3,2%. «Станция проектировалась и строилась очень долго, более 10 лет, поэтому эффект от ее появления оказался «растянут» во времени. С учетом того, что ситуация на рынке продажи вторичного жилья на фоне очень дорогой ипотеки остается неопределенной, мы не ожидаем заметного роста номинальных цен предложения даже после запуска движения поездов. Снижающийся спрос — более важный фактор ценообразования, чем открытие транспортного узла», — поясняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Коммерческие помещения

«Запуск станции метро «Горный институт» в южной части Васильевского острова, безусловно, повысит пешеходный трафик на близлежащих улицах, что является важным фактором для развития коммерческой недвижимости. Для роста арендных ставок потребуется время, чтобы стало понятно, как именно распределится новый пассажиропоток по прилегающим локациям и какие улицы станут наиболее привлекательными для бизнеса», — ожидает директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.

В «Петербургской недвижимости» уверены, что открытие станции будет способствовать кратному росту пешеходного трафика, как за счет жителей, так и за счет посетителей общественных пространств «Севкабель Порт» и «Брусницын». «Это повлечет увеличение ставок аренды на существующий стрит-ретейл, который не сильно развит в связи со спецификой застройки локации. С другой стороны, это повысит для инвесторов привлекательность встроенных помещений в домах, находящихся в зоне пешеходной доступности. Ставки аренды там могут увеличиться минимум на 15-20%», — полагает Ольга Трошева.

По данным «Яндекс Недвижимости», диапазон арендных ставок на торговые помещения вблизи станции «Горный институт» в ноябре 2024 года составляет от 1,4 тыс. до 2,5 тыс. руб. за кв. м. Аренда помещений свободного назначения — от 850 руб. до 3 тыс. руб.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова отмечает, что быстрого повышения ставок аренды на улицах рядом с новой станцией метро ждать не стоит. «Многие собственники связаны условиями долгосрочных договоров аренды и не могут пересматривать их в одностороннем порядке. Ставки будут расти, но постепенно. Раскачивание пешеходного трафика рядом со станцией займет какое-то время», — говорит эксперт. Полина Фиофилова приводит в пример станцию метро «Адмиралтейская: сразу после запуска эта локация не была особенно интересна арендаторам, но за последние 5 дет ставки аренды выросли очень серьезно, в разы. «На «Горном институте» потенциал для роста есть, но не такой большой, поскольку плотность жилья и проходимость здесь не очень высокая», — резюмирует Полина Фиофилова.

Повтор публикации от 25.11.2024