Что будет с ценами на российском рынке недвижимости
Рынок жилья в России уже этой осенью ждет падение спроса из-за отмены или кризисного пересмотра востребованных ипотечных программ. Неблагоприятные прогнозы экспертов связаны с инфляцией и снижением доходов населения
Конец лета и начало осени оказались для экономики непростыми. Два раза поднималась ключевая ставка ЦБ, достигнув на сегодня 13% годовых — рекордного значения с марта 2022 года. Для рынка недвижимости это тревожная ситуация: на 1 июля 2024 года назначено окончание действия программы «Льготная ипотека», действовавшей с 2020 года. Это значит, что ставки для не льготных категорий заемщиков должны вырасти, причем довольно сильно. Если ставка сохранится на уровне 13%, то ипотечные кредиты «без льгот» будут выдаваться под 17–18% годовых, считают аналитики «Банки.ру».
Льготная ипотека
Чтобы не допустить падения спроса, планируется, что после лета 2024 года меры поддержки покупательской активности сохранятся, но станут адресными.
Так, правительство России собирается запустить единую «социально ориентированную программу» кредитования вместо льготной ипотеки, о чем заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации в июле. Пока планируется, что действовать она будет в регионах, где фиксируется низкий спрос на жилую недвижимость. «В регионах, где жилье стоит 60–70 тыс. руб. за 1 кв. м без поддержки государства не обойтись. Поэтому там, где есть высокий спрос, будет один подход, а там, где низкий — другой. Думаю, что к весне следующего года мы уже внесем эти предложения», — подчеркнул Хуснуллин.
Общая ситуация беспокоит Минстрой РФ, который в начале сентября на Восточном Экономическом форуме дал прогноз: на фоне повышения ключевой ставки и закредитованности населения спрос на жилье может обвалиться сразу на 20%.
При этом продолжают действовать и расширяются адресные программы поддержки. Работникам IT-сферы на жилье в новостройках уже дают ипотечные кредиты по ставке до 5% годовых, с условием, что специалист продолжит работать в этой сфере в течение ближайших пяти лет. Замглавы Минпромторга РФ Василий Шпак 10 октября на форуме «Микроэлектроника — 2023» заявил, что до конца текущего года льготная ипотека может быть распространена на сотрудников оборонно-промышленного комплекса (ОПК) России.
Параллельно Банк России практически упразднил «ипотеку от застройщика», предусмотрев поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года до 20%, с 1 января 2024 года до 30%.
Ниже спрос — ниже цены
Сами застройщики уверены: пояса придется затянуть потуже, но отрасль не бросят — не зря же она приносит около 5% ВВП. Слухи о прекращении господдержки сильно преувеличены, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По мнению аналитика, если говорить про адресные льготные ипотечные программы, то здесь, вероятно, пересмотр или сохранение условий выдачи ипотеки зависят от конкретной отрасли. Условия выдачи ипотеки IT-специалистам в начале сентября смягчили, произошло это уже после повышения ключевой ставки до 12% годовых. Также планируется расширение дальневосточной ипотеки, добавляет эксперт.
Краткосрочный тренд: повышение ключевой ставки подстегнуло спрос на жилье. Люди поспешили оформить ипотеку, пока действовали ранее одобренные кредиты по «старым» ставкам, отмечают участники рынка. Так, например, в компании «Главстрой» подчеркивают, что спрос в августе вдвое превысил среднемесячные значения 2023 года.
Одновременно с этим застройщики снизили размер скидок. Если в августе максимальный дисконт на первичном рынке достигал 45%, то в сентябре — только 40%, говорит Олег Репченко.
При этом в новостройках, где еще в августе предлагался дисконт до 25%, в сентябре девелоперы проектов обещали скидку только 10–15%. Яснее, считает эксперт, картина станет по итогам октября, когда спрос на жилье может снизиться из-за досрочной реализации спроса и подорожавшей ипотеки. «Скорее всего, чтобы поддержать продажи, застройщики вернут на рынок различные субсидируемые «схемы», — констатирует Репченко.
Ищут решения и банки. Например, «Дом.РФ» анонсировал программу со ставкой 0,01% годовых на первый год обслуживания по кредиту и 1% на следующие два года, но с условием, что банк перечисляет деньги покупателя на эскроу-счет лишь за три месяца до ввода объекта в эксплуатацию, рассказывает коммерческий директор Asterus Вера Стефан: «Этот продукт подходит тем девелоперам, у которых за активный период на рынке на счетах эскроу скопилось достаточное количество средств, и они могут позволить себе получить часть средств уже перед вводом объекта в эксплуатацию». Взамен клиент получает выгодные условия кредитования на ограниченный период времени, добавляет эксперт.
Президент G3 Group Олег Гулеватый усматривает перспективу изменения структуры спроса, так как не все оставшиеся в экспозиции квартиры попадают под условия льготной ипотеки. Интерес сместится к однокомнатным квартирам и студиям, приоритетным фактором станет бюджет покупки.
Все это, в сочетании с фактически не растущими доходами населения, приведет к снижению спроса на «первичке». Продажи могут просесть уже в октябре: ипотека станет дороже, спрос снизится, вслед за этим вниз могут поползти и цены, считает Олег Репченко. Тренд касается и не нового жилья. «По нашим прогнозам, на вторичном рынке стоимость 1 кв. м в течение ближайшего года также может просесть на 10–15%, если ситуация существенно не изменится», считает Репченко.
На рынке новостроек, хотя там и есть льготная ипотека, ставки по которой пока остаются на прежнем уровне, спрос тоже может просесть — далеко не все квартиры в новостройках покупают по льготной ипотеке. Так что застройщикам тоже придется пересмотреть ценник, добавляет Репченко.
Некоторые банки даже работают на опережение. Вера Стефан приводит пример Газпромбанка, который уже с 13 сентября поднял минимальный размер первоначального взноса до 31% и выводит на сделку только зарплатных клиентов: «У нас есть прецеденты по срыву сделок из-за этих изменений: клиенты не могут оперативно добрать недостающую сумму».
Альтернативная сделка
Еще один фактор влияния — вторичный рынок. **«**С учетом того, что ставки по ипотеке без господдержки значительно выросли, то на вторичном рынке прогнозируется снижение объема продаж, поскольку даже для платежеспособного населения суммы по платежам довольно обременительные», — говорит сооснователь девелоперской Группы Родина Владимир Щекин.
По его мнению, на этом фоне первичный рынок, с одной стороны, становится более привлекательным за счет ставок с государственной поддержкой, а с другой — менее доступным. Большая часть клиентов заходит в «первичку» через реализацию имеющегося жилья на вторичном рынке, а если продажи тормозятся, то это сказывается и на новостройках, так что снижение числа сделок неизбежно везде, добавляет Щекин.
Выход тут — в гибком маркетинге, уверена коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Уже в краткосрочной перспективе можно ожидать некоторого снижения покупательской активности. При этом распространенный способ покупки новостройки — альтернативная сделка. Клиенты продают старую квартиру, и эта сумма становится первоначальным взносом. Пока таким способом пользуются не менее 20% покупателей новых квартир, напоминает эксперт. Общее снижение спроса застройщики будут компенсировать, с одной стороны, стимулирующими акциями, с другой — развитием программы рассрочки, трейд-ин с проживанием (когда после выкупа застройщиком старой квартиры клиенты продолжают в ней жить до сдачи нового дома в эксплуатацию), разрабатывать новые ипотечные программы с отсрочкой первоначального взноса.
В сокращении доли льготных программ на первичном рынке ипотеки до 50%, объявленной Минфином, есть и положительная для устойчивости рынка сторона, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский: «Текущая ситуация, которая образовалась на жилищном рынке, складывалась не один год. Льготные ипотечные программы были введены для поддержки спроса на жилье в период пандемии, затем санкций и так далее».
В то же время доля льготных ипотек стала слишком большой. Льготные программы должны составлять не более трети от количества всех выданных ипотек. Необходимо снижать долю ипотечных программ с господдержкой, но постепенно, чтобы не обвалить рынок. Иначе снижение спроса на строящееся жилье неизбежно приведет к снижению объемов строительства, заключает Преображенский.
А вот не допустить этого постараются все. Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение объемов жилищного строительства до уровня не менее 120 млн кв. м в год к 2030 году. И пока эту задачу никто не отменял.
