Почему Москву ждет дефицит торговых площадей
Столичным торгово-развлекательным центрам уже сейчас недостает качественных площадей. Их нехватка будет нарастать из-за экспансии российских ретейлеров и запуска новых брендов, считают эксперты.
Компании, анализирующие столичный рынок коммерческой недвижимости, предсказывают грядущий дефицит площадей в качественных торговых центрах (ТЦ). «В течение этого года мы увидели резкое сокращение доли свободных площадей в московских ТЦ. Уже сейчас затруднительным оказывается поиск площадок для ряда форматов, судя по всему, вакансия продолжит динамично сокращаться», — говорит руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.
Ликвид и неликвид
По итогам января—сентября 2023 года объем нового предложения в сегменте торговых площадей в Москве составил 50,7 тыс. кв. м, таковы данные Nikioliers. В третьем квартале текущего года на столичный рынок вышли сразу несколько новых локаций. Например, открылся один из проектов ADG Group — ТЦ «Место встречи Звездный» (4,3 тыс. кв. м площади, пригодной для арендаторов). По оценкам аналитиков Nikioliers, до конца года качественное предложение столицы увеличится еще на 116,2 тыс. кв. м арендопригодной площади. Одним из наиболее крупных проектов, ожидаемых к вводу, является ТЦ «Летний сад» в составе одноименного ЖК на севере столицы.
При условии выполнения всех заявленных планов крупнейшими девелоперами, которые реализовали наибольшее количество торгово-развлекательных объектов в этом году, станут ADG Group (29,9% от суммарного прогнозируемого предложения 2023 года), SIS Development (16,2%), ГК «А101» (13,2%), а общий объем нового предложения в сегменте площадей для ретейла составит 166,8 тыс. кв. м.
Доля вакантных торговых площадей по итогам третьего квартала текущего года составила 11,9%, что на два процентных пункта ниже аналогичного периода прошлого года. «Вакансия продолжает снижаться. Изменения вызваны заполнением части площадок ушедших якорных арендаторов. Тенденция к сокращению показателя будет наблюдаться и по итогам уходящего года. Можно говорить о стабилизации рынка и возвращении к значениям 2021 года», — говорит партнер Nikioliers Анна Никандрова.
«Лучшие локации из оставшихся после западных арендаторов были взяты российскими и турецкими брендами очень быстро», — констатирует вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. По его мнению, пока невостребованные помещения имеют сложную локацию, непростые условия аренды или другие осложняющие особенности, поэтому будут разбираться медленно.
Хороших площадей осталось мало, в сочетании с рядом других проблем торговые центры находятся на пороге второй волны роста вакантных площадей, подчеркивает президент Magic Group Александр Перемятов: «Самые лакомые и большие площади после ухода таких гигантов, как Indetex, H&M, Uniqlo, практически перераспределены, незанятыми остались лишь неликвидные площадки — это примерно 10–15% от общего объема освободившихся площадей». Большинство компаний, которые занимались замещением весь год, столкнулись с серьезными экономическими проблемами, буквально погрязли в решении операционных вопросов, в частности в анализе эффективности новых магазинов. Поэтому мы ожидаем волну по оптимизации занятых площадок, часть из них снова окажутся вакантными, добавляет эксперт.
Есть проблемы и с ценообразованием, считает директор по маркетингу Fashion House Group Константин Анисимов: «Из-за внешних факторов цена на товар повысилась в сравнении с прошлым годом в среднем на 40%, что отталкивает потребителей от покупок одежды и обуви — основной торговой категории ТЦ».
Миграция арендаторов
Наблюдаются изменения и в структуре арендаторов торговых площадей. Помещения, которые занимали крупные международные fashion-ретейлеры, интересны новым участникам ретейл-рынка. На место ушедших брендов приходят в основном российские игроки: MFG (Zarina, Befree, Love Republic, Sela), Gloria Jeans, Lady & Gentleman City, Slava и турецкие сети: LC Waikiki, Koton, Collins и другие, говорит Павел Люлин.
По данным NF Group, к работе в России готовятся более 20 международных брендов — большинство из Ирана (53%), а также Китая, Казахстана, Белоруссии, Южной Кореи, ОАЭ, Турции. По данным Nikioliers, за третий квартал 2023 года на российский рынок уже вышли четыре новых международных бренда, два из которых турецкие (OXXO, AVVA), один белорусский (Comintern) и один финский (Lassie). Всего же, по данным CORE.XP, за январь—сентябрь этого года на отечественный рынок уже вышли 17 иностранных торговых марок.
Активной экспансией сегмента ТРЦ заняты и российские компании. «Отечественные бренды продолжают укреплять позиции, расширяя торговые площади и предлагая новые решения для покупателей. Все это отражается на доле свободных площадей, которая продолжает снижаться после пиковых значений начала года», — считает Надежда Цветкова.
Многие ретейлеры сфокусировались на том, чтобы расширить свою ассортиментную матрицу, а также арендовать наиболее интересные освободившиеся помещения в ключевых локациях. Российские компании в третьем квартале продолжают запускать новые бренды, уточняют в Nikioliers. Так, Lady & Gentleman City запустил бренд Just Clothes, а MFG открыл свои первые магазины премиальной одежды IDOL. Магазин товаров для дома «Гуд Лакк» распахнул свои двери для покупателей в бизнес-парке «Румянцево». Lady & Gentleman City заявил о намерении продолжить развитие нового бренда и в ближайшее время порадовать потребителей детской одеждой (Just Kids), товарами для дома (Just Home) и даже косметическими средствами (Just Cosmetics).
Расширяют ассортиментную матрицу уже давно функционирующие на российском рынке ретейлеры. Теперь в магазине Rendez-Vous можно приобрести не только обувь различных брендов, но и одежду. Sela запустила мужскую коллекцию, а Ralf Ringer будет представлен в сегментах «товары для дома» и «косметика и парфюмерия».
Новые инструменты
Даже с учетом ротации ретейлеров общая ситуация в сегменте столичных торговых площадей в данный момент далека от идеальной, рассуждает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин: «По данным аналитиков, вакантность чуть более 10% и эксперты говорят о преодолении некоего пика свободных площадей. Однако я считаю этот оптимизм преждевременным». Очевидно, что падение покупательского трафика равно по всем торговым центрам столицы, кроме топовых, а это негативно влияет на динамику новых открытий, добавляет эксперт.
В московских ТЦ за три года посещаемость упала в среднем на 40%, подтверждает тренд Павел Люлин. Такая ситуация остро ставит вопрос трансформации классических торговых центров в новый формат. «В последнее время многие ТЦ сделали акцент на развлекательной составляющей, повысив расходы на мероприятия и увеличив время пребывания в здании», — объясняет Константин Анисимов.
В составе столичных торговых объектов стали появляться VR-пространства, фитнес-клубы и детские центры. «Популярные в регионах проекты спа-салонов с бассейном и термами теперь реализовываются и в столичных торговых комплексах», — говорит Анна Никандрова. Так, визитной карточкой проекта ТРЦ «Фудхолл на Янгеля» стал бассейн на крыше, а в ТРЦ «Zeленопарк» в середине октября открылся банный акватермальный комплекс Termoland, подчеркивает эксперт.
